Huizenprijs is multi-interpretabel

De NVM toont zich optimisch over de nabije toekomst van de huizenmarkt. Terecht of wishful thinking?

Komt de woningmarkt dan toch met de schrik vrij?

Nadat eind 2002 en begin vorig jaar de gemiddelde huizenprijs voor het eerst na acht maanden daalde, is het jaar toch nog positief afgesloten. Gisteren maakte makelaarsorganisatie NVM bekend dat de huizenprijs met 2,7 procent gestegen is. Dat is boven het inflatiepercentage, benadrukte de makelaarsorganisatie.

De oorlog in Irak bracht eind 2002, begin 2003 veel onzekerheid met zich mee, de huizenmarkt kreeg flinke tikken. Niemand deed toen met een rustig gevoel een investering van enkele tonnen. Maar de oorlogsspanning ebde snel weg. En de rente bleef ook nog eens laag, wat dan wel weer een goede aanjager is voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

Tegelijkertijd, zo sprak NVM-voorzitter Oscar Smit gisteren bij de bekendmaking, ,,hebben we in Nederland nog steeds een woningtekort''. De vraag die hierdoor ontstaat, is groter dan het aanbod. De ,,enorme prijsstijgingen'' van jaren negentig zijn volgens hem door dit mechaniek ontstaan, en zullen de komende jaren ook voelbaar blijven. Sterker nog: als de economie aantrekt ,,kan dat aanleiding zijn tot opnieuw steviger stijgende prijzen''.

De rente stond echter de afgelopen jaren op een historisch laag niveau, waardoor geld lenen goedkoop was. Als de economie aantrekt, zal de rente ook weer stijgen. En dat drukt de vraag naar huizen. Daardoor houdt de NVM het voor 2004 op een prijsstijging tussen 0 en 1,5 procent.

Hoe moeten deze NVM-voorspellingen gezien worden? De NVM heeft 2.900 leden en een marktaandeel van 65 procent. Het is dé instantie met praktijkkennis. Maar ook met belangen.

Makelaars houden niet van paniek over huizenprijzen. Ze verdienen op de verkopen die zij doen 1,5 tot 2 procent van de koopsom. De hoogte van die huizenprijs is daarmee minder relevant, het aantal verkochte woningen maakt het verschil. Niet zonder reden spreekt de NVM nu over ,,een zachte landing'' in het vierde kwartaal, en was de voorgaande kwartalen sprake van ,,een evenwichtig prijsniveau'' (derde kwartaal) en ,,een evenwichtige woningmarkt met een steviger fundament dan verwacht'' (tweede kwartaal).

Er is maar één instantie die evenzoveel zicht heeft op de huizenmarkt, het Kadaster. NVM- en Kadastercijfers komen redelijk met elkaar overeen. Ook bij het Kadaster worden verkochte woningen geregistreerd, en dat is tegelijk de complicatie bij de cijfers van beide instellingen: pas wanneer een woning verkoopbaar genoeg is (in prijsstelling, staat van onderhoud, locatie), gaat ze van de hand en komt ze in de cijfers terecht. Zo is bijvoorbeeld de gemiddelde tijd dat een huis te koop staat in enkele jaren verdubbeld tot 81 dagen. Huizen die niet verkocht worden blijven onzichtbaar. Inmiddels zijn het er 100.000. Een record. De grootte van deze vijver van te koop staande huizen schuift langzaam op richting het totale aantal woningen dat heel vorig jaar werd verkocht via alle NVM-makelaars: 126.597.

De cijfers van gisteren kunnen ook anders geïnterpreteerd worden dan de NVM doet. De makelaarsorganisatie zegt dat het aantal verkochte woningen ongeveer gelijk blijft, een jaar eerder werden er 3.000 huizen meer verkocht. Maar als het cijfer verdisconteerd wordt met het stijgende marktaandeel van de NVM blijkt opeens dat de makelaars vorig jaar ruim 9.000 huizen minder wisten te verkopen: een daling van bijna 7 procent.

Zo ook de stijging van de huizenprijs. De NVM vergelijkt de gemiddelde prijs in de laatste drie maanden van 2002 met dezelfde periode van 2003 (211.000 euro).

Een andere manier is om de gemiddelde huizenprijs van heel 2002 te vergelijken met de gemiddelde huizenprijs van vorig jaar. Dan is de prijsstijging niet meer de 2,7 procent van de NVM, maar nog maar 1,6 procent. Lijkt misschien een marginaal verschil, maar klinkt heel anders. De prijsstijging komt dan uit onder de inflatie van 2,1 procent. In reële waarde is de prijs dan opeens gedaald.

Wat vaststaat zijn de verschillen. Niet alleen tussen de woningtypes, maar ook tussen de regio's. In Den Haag is de prijs gestegen, in Amsterdam gedaald. Of de huizenbezitter met de schrik vrijkomt, ligt er maar net aan. Aan de interpretatie van de beschikbare gegevens, aan het woningtype. En aan de plaatsnaam.