Tweede huis: een fiscaal drama?

Sinds de invoering van het nieuwe belastingstelsel zijn vakantiehuizen in Nederland duurder geworden. De fiscus verdient stevig aan de rendementsheffing, mede doordat de prijzen van onroerend goed fors zijn gestegen. Zijn er oplossingen om de fiscale druk van het tweede huis te verlichten?

Tweede huizen zijn een bron van grote vreugde voor de belastingdienst. Een boerderijtje achter de IJssel of in binnen Drenthe van pakweg drie ton levert de fiscus, via box drie van de eigenaar(s) 1,2 procent rendementsheffing op, ofwel 3.600 euro per jaar. In dertig jaar, de gemiddelde duur van een generatie, is dat ruim een ton. En per generatie komt daar een procent of twintig van de waarde aan successie- of schenkingsrechten bovenop, althans wanneer het huis naar de kinderen gaat. Nalaten aan neven of nichten kost nog veel meer. Tel daarbij de jaarlijkse Onroerendezaakbelasting (OZB) op en er rolt per generatie een totaalaanslag uit die de waarde van het pand met gemak evenaart.

Duizenden Nederlandse families bezitten iets leuks in Domburg of aan de rand van de Veluwe met de nadrukkelijke wens het generaties lang in de familie te houden en betalen dus zo'n drie keer per eeuw schenkings- of successierecht. Kortom, een fiscaal drama dat amper wordt gecompenseerd door het genot van knapperende haarden, laag overvliegende bosuilen, slapen in bedsteden en bedauwde schapen in de ochtendmist. Menig tweede huis was bij de aanschaf, twintig of zestig jaar geleden, zo goedkoop dat de belastingaanslagen nauwelijks telden, maar werden tot een zware last dankzij de drastische prijsstijgingen van onroerend goed.

Gelukkig zijn er civielrechtelijke oplossingen om het tweede huis betaalbaar te houden, zoals het onderbrengen in een stichting of vereniging. Door de eigendom over te dragen aan zo'n `dode hand`, een rechtspersoon, vervallen de box 3-heffingen en de successierechten voor het tweede huis. De stichting en de vereniging zijn de beste alternatieven: het huis onderbrengen in een vereniging heeft het voordeel dat de verkoop van het pand, waarvoor ontbinding van de vereniging vereist is, ten goede kan komen aan de leden, dus aan de familieleden die anders mede-eigenaar zouden zijn geweest. Ook een stichting valt te ontbinden, maar daarna moet de opbrengst ervan worden aangewend voor het statutaire doel van de stichting, anders valt het geld toe aan de Staat. Omdat een stichting geen leden kent, laat het bestuur zich minder makkelijk corrigeren door de ex-eigenaren van het vakantiehuis.

,,Democratisch gezien is een vereniging beter dan een stichting, maar ze bieden even goede bescherming tegen successie- en rendementsheffing'', zegt Wouter Burgerhart, docent notarieel recht aan de KU Nijmegen. Hij is tevens lid van de wetenschappelijke adviesraad voor de Vereniging van Estateplanners in het Notariaat (EPN). Burgerhart en veel anderen menen dat onze huidige wetgeving een hiaat vertoont. Het afzonderen van kapitaal, een tweede huis bijvoorbeeld, om successie te ontwijken, gaat elders aanzienlijk goedkoper dan hier. Kapitaalvlucht naar onder meer België, Zwitserland, Andorra en de Antillen is daarvan één gevolg, een ander is dat het plezier van een vakantiehuis nu wel heel erg onder druk staat.

Op de lange termijn kan het onderbrengen van het pand in een dode hand voordelig zijn, maar de eerste rekeningen zijn hoog. De prijs van het vakantiehuis kan door één of meer partijen aan de stichting/vereniging worden geschonken, waarna de stichting/vereniging het pand koopt van de rechthebbenden. Er moet schenkingsrecht worden betaald, tot 68 procent, en vervolgens 6 procent overdrachtsbelasting. Of: de rechthebbenden schenken elk hun deel rechtstreeks aan de stichting/vereniging en betalen alleen schenkingsrecht. Bij een stichting met een goed doel valt het lager uit. ,,Maar dat is moeilijk aan de fiscus te verkopen, want dat goede doel ben je zelf'', waarschuwt Burgerhart.

Een theoretisch alternatief is dat de vereniging of stichting een hypotheek op het vakantiehuis neemt. De verkopers ontvangen allemaal een bedrag van de bank, maar zitten wel opgezadeld met de aflossing en de niet aftrekbare hypotheekrente. En de vooruitzichten op verhuuropbrengsten zullen wel heel goed moeten zijn voordat een bank in zo'n project wil meegaan. Over die huur hoeft de stichting of vereniging geen belasting te betalen totdat volgens de fiscus sprake is van `het drijven van een onderneming', bijvoorbeeld door concurrentie met andere aanbieders van huurbare vakantiehuizen. Burgerhart: ,,Dan moet je vennootschapsbelasting gaan betalen over de winst, ook als die winst binnen de stichting of vereniging blijft.''

Het tweede huis gewoon in eigen bezit houden heeft ook voordelen. Wanneer het pand is ondergebracht in een stichting of vereniging, met alle kosten van dien, kan daarna toch nog fiscale schade optreden doordat de genotsrechten in box 3 moeten worden opgevoerd. Jaarlijks een paar weken gratis doorbrengen in een vakantiehuis is een vorm van bezit, vindt de fiscus, al is het pand van een stichting. Die genotsrechten komen te vervallen als je huur moet betalen voor je verblijf in het familiebuiten. Bij de meeste families met buitens is dat de regel, want de onderhoudskosten zijn hoog.

Een tweede pluspunt van een huis in eigen bezit is dat de huuropbrengsten geheel onbelast zijn. De huidige box 3-constructie gaat uit van een forfaitair rendement van 4 procent waarover de eigenaar 30 procent belasting betaalt, per saldo dus 1,2 procent. Bij het oude belastingstelsel betaalde je inkomstenbelasting over de huuropbrengst van een tweede huis. Onderhoud was toen nog aftrekbaar, terwijl dat bij box 3 niet meer zo is. Voor de meeste eigenaren van vakantiehuizen is het opstrijken van huur theorie, want de inkomsten gaan op aan schilderwerk, lekkende dakgoten, de reinigingsheffing en vele andere posten. Dat is vaak de praktijk waarmee het idee van rendementsheffing over tweede huizen op gespannen voet staat: er is helemaal geen rendement.

Mede omdat hun huis toch alleen maar geld kostte, kozen de eigenaren van een pand in de bossen bij Deventer - gebouwd in 1918, met tien slaapplaatsen en een hectare bos - voor een stichting voor beheer en exploitatie; de eigendom bleef in handen van familieleden, nu zes in totaal. De stichting bood ook volop mogelijkheden om de toekomst van het huis te controleren, ,,in omastijl en in de oorspronkelijke kleuren'', aldus penningmeester Pieter Knottenbelt. Oma was de schilderes Rie de Balbian Verster-Bolderhey (1890-1990) die inmiddels zo'n 75 nazaten heeft. Dat erven en andere nazaten niet rollend over straat gaan is mede te danken aan een statutair doel: ,,Het instandhouden en bevorderen van de onderlinge band tussen de afstammelingen en de levenspartners van de afstammelingen en het instandhouden van haar artistieke voortbrengselen'', leest Knottenbelt voor, ,,onder meer door het onderhouden, verbeteren en exploiteren van het zomerhuis''. En dat krijgt dan weer zijn beslag in werkweekends, een jaarlijkse familiedag en commissies voor onderhoud, beheer, ontspanning en bos. De lasten van de stichting belopen ruim 8.000 euro per jaar. Van de baten komt de helft uit verhuur aan familie, onder wie de eigenaars en stichtingsbestuurders, en aan goede bekenden. Bij de oprichting van de stichting in 1988 was een vermogende vriendin van de schilderes zo goed een groot bedrag te schenken aan een reeks van haar nazaten, die het vervolgens weer schonken aan de stichting; de rente zorgt nu voor de andere helft van de baten.

Schenken in veel kleine porties is een erkende truc om geld uit handen van de fiscus te houden. Ook de overdracht van een vakantiehuis aan een rechtspersoon kan zo veel goedkoper. Als een pand van 400.000 euro in bezit is van honderd familieleden, zouden die ieder 4.000 euro aan de nieuwe rechtspersoon moeten schenken. Het verschuldigde schenkingsrecht blijft dan in de laagste schijf, terwijl een schenking van 400.000 euro in één keer grotendeels in de hoogste schijf zou belanden.

Maar het blijft natuurlijk behelpen. In maart 2000 leverde de Commissie Moltmaker de regering ideeën voor nieuwe vormen van successie- en schenkingsrecht, waaronder de familiestichting: een Nederlandse vorm van de trust en een fiscaalvriendelijke manier om familiekapitaal, een tweede huis bijvoorbeeld, af te zonderen. Burgerhart: ,,Doel is te voorkomen dat het kapitaal door vererving versnippert of dat er kapitaalvlucht optreedt. De huidige oplossing is een stichting, maar dat is kostbaar. De familiestichting zou een levensduur van zestig jaar moeten krijgen, twee generaties. Schenken aan een familiestichting zou heffingsvrij moeten worden. En het verbod om uit te keren aan betrokkenen zou versoepeld moeten worden.'' In juni brengen Burgerhart en een coauteur een preadvies uit over de familiestichting aan de Vereniging van Estateplanners.

Wat de factor tijd voor een vakantiehuis kan betekenen, blijkt uit de lengte van de eigenarenlijst van een landgoed in het oosten van het land. ,,Pfff... hoeveel zouden het er zijn?'' vraagt Wolter van den Toorn zich af. ,,Drie A-viertjes, een stuk of honderd.'' Het landgoed werd rond 1920 gekocht door Van den Toorns betovergrootvader die er een nv van maakte. Inmiddels is het een `landschaps bv', die onder de Natuurschoonwet valt en daarmee vrijgesteld is van successierechten; voorwaarde voor die vrijstelling is een gebied van meer dan vijf hectare en openstelling voor het publiek.

Van den Toorn heeft een advies dat ook normaler geproportioneerde familiehuizen betreft: bedenk goed wat er gebeurt bij vererving. ,,Onze bv heeft als primair doel te voorkomen dat het landgoed in handen valt van de koude kant van de familie. Mijn vrouw mag geen aandelen van de bv bezitten, want ze stamt niet af van mijn betovergrootvader. In mijn testament staat dat mijn aandelen naar onze kinderen gaan.''

Van den Toorns grootvader bouwde op het landgoed van ruim honderd hectare een huis, dat nu op naam staat van zeven kleinkinderen. Het plan is dat pand onder te brengen in een vereniging. Nee, zeker niet in een stichting, zegt Van den Toorn. ,,Een stichting is ongrijpbaar, belanghebbenden kunnen er bijna geen invloed op uitoefenen. Mijn betovergrootvader had ook nog een huis in Zwitserland. Dat had hij in een stichting ondergebracht. In het bestuur zitten twee tantes van mij, allebei boven de 85, die het liever niet wilden verkopen terwijl de hele familie dat wel wilde. Pas na heel veel masseren lukte dat vorig jaar. We kunnen dat geld niet incasseren, maar wel uitlenen aan de landschaps bv.''

www.nrc.nl: Dossier woningmarkt