Leven met de Bijleenregeling

Wie eind vorig jaar een eigen woning (hoofdverblijf) kocht of verkocht, of dat dit jaar doet, krijgt wanneer hij de rente van zijn eigenwoningschuld wil aftrekken van zijn belastbare inkomen te maken met de wettelijke Bijleenregeling, die sinds 1 januari van kracht is. Toegegeven, dit is geen smakelijke kost vlak na de feestdagen, maar bijna iedereen die verhuist, krijgt ermee te maken. Dus enige basiskennis komt goed van pas.

De regeling is bedacht om de renteaftrek (aftrekbare kosten eigen woning) van verhuizende eigenaren te beteugelen. Zij konden zich tot 1 januari voor hun nieuwe huis volzuigen met aftrekbare schulden ter waarde van de aankoopsom plus kosten, ook wanneer ze het zelf konden betalen uit de overwaarde van hun oude huis. De nieuwe lening werd dan (mede) gebruikt als een fiscaal vriendelijke lening om prettiger te leven of om te beleggen. Dat gaat niet meer. Je mag je nog wel volzuigen, maar de lening valt dan als aftrekbare schuld in box 3, waardoor je mogelijk de 1,2 procent heffing vermindert. Dat is een vorm van renteaftrek.

De Bijleenregeling is inmiddels op enkele punten verduidelijkt. Onder meer voor belastingplichtigen die vóór 1 januari 2004 een onherroepelijke verplichting tot verkoop van de eigen woning of tot aankoop van een nieuwe woning aangingen. Maar wat is onherroepelijk? De staatssecretaris van Financiën heeft dat onlangs toegelicht. Het moet gaan om een schriftelijke, reële overeenkomst, die uiterlijk 31 december 2003 tot stand is gekomen en erop is gericht om de woning binnen afzienbare tijd over te dragen. Wordt daarin geen prijs genoemd, dan is dat niet reëel en valt de verkoper/koper niet onder de voordelige overgangsregeling. Er is niets op tegen wanneer een overeenkomst deze vier ontbindingsclausules bevat: bedenktijd, financieringsvoorbehoud, woonvergunningvoorbehoud en de leveringsverplichting.

Bij nieuwbouwprojecten zijn de datum van het aangaan van de koop en de aannemingsovereenkomst bepalend. Wie voor 31 december alleen schriftelijk belangstelling toonde voor een project, valt buiten de boot. Net als iemand die alleen de grond kocht, maar niet het huis. In alle gevallen geldt het overgangsrecht alleen als je de woning daadwerkelijk koopt en daadwerkelijk als hoofdwoning gebruikt.

Tot zover enkele punten uit de overgangsregeling. Deze regeling en de Bijleenregeling ogen ingewikkeld, maar zitten wel logisch in elkaar. Daarom heeft het weinig zin om, zoals enkele lezers met veel verve verkondigen, duistere kronkelroutes te bedenken om na een verhuizing maximaal te kunnen blijven lenen. Het is verstandiger om de rek in de regeling te verkennen.

Wie een nieuw huis koopt en zijn oude in de verkoop doet, zit tijdelijk met twee huizen en mogelijk met twee eigenwoningschulden. Tijdelijk is volgens de fiscus maximaal het lopende kalenderjaar en de twee jaren daarop. In theorie vallen beide woningen drie jaar lang onder de eigenwoningregeling en de renteaftrek. Bij het berekenen van de toegestane nieuwe eigenwoningschuld moet de lener schatten wat de nog onbekende verkoopopbrengst van zijn huis is. Schat je die laag in, dan kan je meer aftrekbaar lenen dan na de verkoop blijkt. Is de verkoopopbrengst hoger dan ingeschat, dan valt de nieuwe lening uiteen in twee delen: een deel aftrekbaar in box 1 en een deel in box 3. Dat gaat zo.

Geschatte verkoopwaarde oude woning 200.000 euro, lopende eigenwoningschuld (hypotheek en/of lening) 100.000 euro. Verwervingskosten (aankoop + kosten) nieuwe woning 300.000 euro en lening 200.000 euro. Overbruggingskrediet 100.000 euro; 300.000 min 200.000. De oude woning wordt verkocht voor 220.000 euro, brengt 20.000 euro meer op dan geschat. De oude eigenwoningreserve (voorheen: overwaarde) is 120.000; 220.000 min 100.000. De nieuwe eigenwoningschuld is daardoor maximaal 180.000 euro; 300.000 min 120.000.

Het tijdelijke overbruggingskrediet van 100.000 euro wordt na de verkoop van het oude huis afgelost. De nieuwe lening van 200.000 euro krijgt nu een gemengd karakter: 180.000 euro is aftrekbaar, en 20.000 verhuist naar box 3. Dezelfde situatie ontstaat wanneer geen overbruggingslening wordt gesloten, maar direct 300.000 euro wordt geleend, waarvan na verkoop van de woning 120.000 euro wordt afgelost.

De (overbruggings)lening wordt na verkoop een gemengde lening. Fiscaaltheoretisch moet de aflossing daarvan pro rata worden toegerekend aan de eigenwoningschuld en de box-3-lening. De fiscus keurt goed dat aflossingen op een dergelijke lening desgewenst zoveel mogelijk worden toegerekend aan het leningdeel in box 3, waardoor de gunstige renteaftrek in box 1 intact blijft.

Tot slot enkele bijzonderheden. De eigenwoningreserve – ook wel `vervreemdingssaldo' of `overwaarde' genoemd – is gebonden aan de belastingplichtige. Wanneer die overlijdt, dan vervalt deze reserve, waarover je geen aftrekbare lening kunt sluiten. Een erfgenaam wordt er dus niet mee opgezadeld. De reserve vervalt na vijf jaar. Wie zijn huis verkoopt en vijf jaar huurt, of hier niet langer belastingplichtig is, kan daarna weer volop lenen voor een nieuw huis.

Zie ook www.belastingdienst.nl