Huizenalgebra

In Nederland staat nu een recordaantal van 100.000 huizen te koop. Verkopers en kopers wachten op elkaar en intussen daalt de vraagprijs en bedienen makelaars zich van trucs om hun koopwaar aan te prijzen. `Je moet rekening houden met je opdrachtgever. Dan zijn alle middelen geoorloofd.'

249.000 euro moet het rijtjeshuis aan de Lepelaar in Bergen op Zoom opleveren. ,,Onverwacht ruime woning met vier slaapkamers en tuin met achterom. Kindvriendelijke woonomgeving, woonoppervlakte 158 vierkante meter. Bouwjaar 1995'', stond op Nederlands grootste woonwebsite Funda. Twee maanden lang.

Tot vorige week. Toen verdween het pand van de site.

Was het verkocht? Wilden de verkopers het bij nader inzien toch niet kwijt? Of gingen ze het maar verhuren?

Nee. Twee dagen later stond Lepelaar 38 uit Bergen op Zoom opnieuw op www.funda.nl. Hetzelfde huis, dezelfde vraagprijs. Alleen: bovenaan de lijst, voorzien van de slogan `nieuw'.

Met dit pand gebeurt wat de afgelopen maanden veel vaker is gebeurd – huis wordt van de markt gehaald en er binnen een dag of twee weer op gezet. De reden: hernieuwde aandacht. Die is hard nodig omdat het aantal woningen in de verkoop groeit. Nu staan in Nederland volgens makelaarsorganisatie NVM meer dan 100.000 huizen te koop, een absoluut record. Tegelijkertijd daalt de vraag naar koopwoningen. Kooplustigen wachten liever op een gunstiger economisch tij en verkopen eerst hun oude huis voordat ze een nieuw huis aanschaffen. Daarmee lopen de verkooptijden op: vergeleken met de hoogtijdagen van de huizenmarkt (in 1999) duurde het in het afgelopen najaar gemiddeld twee keer zo lang (73 dagen) om een huis te verkopen.

Hoeveel huizen staan eigenlijk in Rotterdam te koop? Meer dan in Waddinxveen of Heerenveen? En zakken verkopers in Amsterdam-Zuid vaker met hun vraagprijs dan verkopers even verderop, in Amstelveen? Welke invloed heeft de hoogte van de vraagprijs eigenlijk op een eventuele prijsdaling – of de verkoopbaarheid? Tot nu toe ontbraken verifieerbare gegevens over de periode dat huizen te koop staan. Niemand weet welke invloed het recordaantal huizen in de verkoop zal hebben op de uiteindelijke verkoopprijzen. En tot nu toe was evenmin bekend hoe vaak verkopers hun vraagprijs tussentijds verlagen, en met hoeveel procent.

Die cijfers ontbreken omdat panden pas na verkoop in de statistieken terecht komen van de makelaarsvereniging NVM. Datzelfde geldt voor de gegevens van het Kadaster: de verkoopprijzen zijn de daadwerkelijk betaalde bedragen. En die gegevens geven geen antwoord op de vraag in hoeverre de vraagprijs is aangepast. Een consumentenclub als de Vereniging Eigen Huis, overheidsinstanties als het ministerie van VROM en De Nederlandsche Bank en een onderzoeksinstituut als het CBS baseren zich op NVM- en Kadaster-gegevens.

Intussen geldt de woningmarkt als een van de pijlers van de economie – en als belangrijk gespreksonderwerp voor (toekomstige) huizenbezitters. Daarom heeft deze krant het afgelopen kwartaal data verzameld van 113.000 te koop staande huizen. De informatie werd vergaard op basis van Funda.nl, Nederlands bekendste huizensite. Funda heeft naar eigen zeggen meer dan 100.000 bezoekers per dag die gemiddeld 17 minuten op de website rondkijken, een aandeel van 80 procent in alle geledingen van de Nederlandse huizenmarkt, en is daarmee representatief.

De regionale verschillen zijn groot. De meeste koophuizen zijn beschikbaar in de duurdere delen van de noordelijke Randstad: 't Gooi, Amsterdam, Amstelveen, Zuid-Flevoland en de duingemeenten Zandvoort, Noordwijk en Wassenaar. (figuur 1) Helemaal bovenaan staat Warmond, waar één op de tien koophuizen de laatste drie maanden op Funda in de verkoop stond. Nummer twee staat Amsterdam, met 8,6 procent van de huizen in de verkoop. (figuur 2) In 31 van de 83 buurten die de hoofdstad telt, werd zelfs meer dan een tiende van de voorraad koopwoningen aangeboden, met als uitschieter de Dapperbuurt waar een derde te koop staat. Andere opvallende uitschieters zijn Coevorden, Assen en de stad Groningen. De minste woningen in verkoop staan aan de randen van het land, Zeeland, Limburg, delen van Overijssel. Urk spant de kroon. Hier staan slechts drie van de 1.819 woningen te koop via Funda.

Meer verkoop, lagere vraagprijs

Het hoge aantal huizen in de verkoop heeft negatieve invloed op de vraagprijs. Van bijna 13.000 woningen is de vraagprijs het afgelopen kwartaal gedaald, tien procent van alle aangeboden huizen. ,,Dat is nieuw'', zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de Technische Universiteit Delft. ,,Tot twee jaar terug zag je een oververhitte markt waarin woningen soms ver boven de vraagprijs werden verkocht.''

Opmerkelijk is dat vooral verkopers van de duurdere huizen geneigd zijn hun vraagprijs te verlagen als de woning naar hun idee te lang te koop staat. Voor de duidelijkheid: het gaat hier niet om het absolute bedrag van de prijsaanpassing maar om de procentuele daling. (figuur 3) Huizen tussen de één en twee ton zijn nog geen 4,5 procent in prijs gedaald, terwijl huizen van vijf tot zes ton al 6,8 procent zijn gedaald. Boven een vraagprijs van een miljoen loopt de daling op tot ruim boven 10 procent. Landelijk gezien deden de prijsdalingen zich het afgelopen kwartaal vooral voor in de periferie van Nederland, met name in de provincies Friesland, Drenthe en Groningen – provincies waar ook relatief veel te koop staat. (figuur 4) Maar die relatie is niet één op één. Ook in gemeenten waar niet extreem veel te koop staat, kunnen wel prijsdalingen voorkomen van meer dan 7,5 procent. Zie bijvoorbeeld het Friese Achtkarspelen, waar 139 huizen te koop stonden en waarvan zestien in prijs zijn gedaald, gemiddeld met 8,4 procent.

De opmerkelijkste dalingen doen zich voor in Amsterdam. Zo is de vraagprijs van één op de tien woningen in de Jordaan verlaagd, met gemiddeld 7,4 procent. In andere Amsterdamse buurten daalde de vraagprijs nog meer: ruim 10 procent in het Museumkwartier en de Vondelbuurt, 8,3 procent in Grachtengordel-West, 7,5 procent rondom de Nieuwmarkt. Soortgelijke percentages gelden ook voor gebieden in 't Gooi en de duurdere delen van Amstelveen. Overigens wordt op Funda de vraagprijs een enkele keer naar boven bijgesteld – vaak vanwege typfouten of misverstanden tussen verkoper en makelaar.

Wordt de markt weer gezond?

De vraag dringt zich op of de oververhitte markt zich weer herstelt. Preciezer gesteld: juist bij de woningen die sinds 1995 soms wel jaarlijks met 15 à 20 procent in prijs zijn gestegen, vinden nu de grootste correcties plaats. Die huizen waren dus te duur aangeboden. Klopt, zegt de Haarlemse makelaar Hans Rutte. Dat klopt, zegt ook woonhoogleraar Peter Boelhouwer. En allebei geven ze vooral de verkoper de schuld.

Makelaar Rutte geeft een voorbeeld. Na taxatie constateert een makelaar dat een huis 250.000 euro waard is. Maar omdat hij een goede prijs voor het pand wil krijgen (zijn opbrengsten zijn tussen 1,5 en 2 procent van de verkoopsom) en de verkoper het idee wil geven dat die er met zijn tussenkomst de beste prijs voor krijgt, oppert de makelaar een vraagprijs van 275.000 euro. Maar de huizenbezitter, zegt Rutte, wil een hogere vraagprijs. Zijn huis is het mooiste pand van de straat, hij heeft het goed onderhouden en de buurman kreeg vorig jaar ook veel meer. En dan is de klant koning: als de eigenaar drie ton wil vragen, wordt het drie ton. Anders gaat de opdracht naar een ander. Als er na drie maanden, minder dan tien kijkers zijn geweest, concludeert Rutte, dat het huis ,,overpriced'' is. Dan resteren twee opties: een ruimer advertentiebudget of ,,het paardenmiddel'', zoals Rutte het noemt: de vraagprijs verlagen. Maar: ,,Verkopers willen daar zelden van horen.''

Boelhouwer bevestigt de ervaring van makelaar Rutte. Verkopers komen nog te vaak met prijzen van een halfjaar geleden. En dat terwijl kopers zich juist erg goed over de huidige marktomstandigheden laten informeren. De makelaar treft ook blaam, volgens Boelhouwer. Die moet verkopers meer afremmen en behoeden voor een onverkoopbaar huis. ,,Dat is zijn taak. Hij kent de markt, zegt hij ten minste, dan moet hij ook een juiste prijs aangeven.'' Want kopers weten heel goed hoe lang het al te koop staat en voor welke prijs, zegt hij. ,,Té lang te koop of een prijsdaling? Dan komt er een `vlekje' op het pand, het wordt besmet. Er zal wel iets mee zijn, denken geïnteresseerden. Dan biedt alleen nog een extreme prijsdaling soelaas.''

Verkooptrucs

Behalve met prijsaanpassingen proberen verkopers en makelaars ook met andere, wervender teksten hun lang te koop staande huizen opnieuw onder de aandacht te brengen. Communicatiebureau Sabel analyseerde 150 omschrijvingen van huizen en kwam daarin 223 keer het woord `royaal' tegen, 222 keer was het in een woning `ruim' en 139 keer ook nog eens `luxe'. De reclameteksten zijn maar weinig onderscheidend of subtiel, oordelen de onderzoekers.

Andere verkoopmethoden doen het beter. Neem het rijtjeshuis aan de Lepelaar in Bergen op Zoom. De woning verdween twee etmalen van de site, maar stond er vorige week weer voor dezelfde prijs, ditmaal met de slogan: `nieuw'. Maar er is niets nieuw aan.

Sinds oktober zijn ten minste 2.700 woningen op die manier verdwenen en weer teruggekeerd, 2,4 procent van het totale aanbod. (figuur 5) Dat aantal ligt in werkelijkheid hoger, omdat de data voor dit artikel slechts eenmaal per week zijn opgevraagd. Tussentijds kunnen andere huizen ook even van de markt zijn verdwenen en weer teruggekeerd. Het vaakst werd de truc gehanteerd in de regio's Amsterdam en Haarlem. In het centrum van Haarlem is zelfs 8,3 procent van alle aangeboden huizen kortstondig van de markt gehaald.

In juli maakte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zelf bekend Amsterdamse makelaars op het matje te hebben geroepen omdat ze op deze wijze de looptijden manipuleerden. De verening was daardoor gedwongen de kwartaalcijfers opnieuw te berekenen. Volgens de NVM kwamen de praktijken buiten Amsterdam nauwelijks voor, vervuiling van de cijfers was daardoor verwaarloosbaar. In het laatste kwartaal zijn echter ook in tientallen anderen steden tijdelijk huizen `verdwenen', blijkt het het onderzoek van deze krant, zoals bijvoorbeeld in Bennebroek (6 procent van alle te koop staande woningen), Vriezenveen (10 procent) en Weert (7 procent). Daardoor zouden de kwartaalcijfers die de NVM over anderhalve week presenteert opnieuw vervuild kunnen zijn, vreest hoogleraar Boelhouwer. ,,Als makelaars zich op grote schaal bedienen van deze truc, zeggen de NVM-cijfers weinig meer. Dan wordt de woningmarkt te rooskleurig voorgesteld.'' De NVM wil niet reageren. Niet op de uitlating van Boelhouwer en niet op de gegevens die deze krant verzameld heeft. De makelaarsvereniging presenteert over anderhalve week eigen cijfers en is dan tot nadere toelichting bereid.

Makelaars zelf doen niet geheim over de marketingtechniek. Zo zegt Hans Rutte, makelaar te Haarlem, dat ,,iedereen'' het doet. ,,Want het werkt. Woningzoekenden denken dan: hé, een nieuw huis.'' Dat dit niet mag van de NVM, daar maakt Rutte zich niet zo druk om. ,,Ik ben wel aangesloten, maar die organisatie runt mijn kantoor niet. Ík moet mijn woningen zien te verkopen.''

Ook de verkopende makelaar van het huis in Bergen op Zoom, Bob Bakker, ziet het regelmatig gebeuren. De Lepelaar verdween volgens hem niet om extra aandacht te krijgen. ,,Een medewerker moest ook een textuele wijziging doorvoeren.'' Maar Bakker erkent dat hij de truc ook wel eens toepast om een huis nieuw te laten lijken. Als een woning te lang te koop staat, wordt er niet meer naar gekeken, zegt hij. ,,Je moet rekening houden met je opdrachtgever. Cru gezegd: daarbij zijn alle middelen geoorloofd.''

Wilt u reageren, mail naar woningmarkt@nrc.nl

Zie ook www.nrc.nl: Dossier woningmarkt.