Een tijdbom onder je huis

Wel een eigen huis, maar geen eigen grond: zo wonen mensen met een huis op erfpacht. Een achterhaald systeem, vindt de Vereniging Eigen Huis, dat bovendien tot veel trammelant kan leiden. Want bij verlenging stijgt de erfpachtsom soms met honderden procenten.

`Voor de leek is het moeilijk te doorgronden en de emoties lopen hoog op'', zegt Peter Röttgering, makelaar in Den Haag en regiovoorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, over de bom onder het eigen huis: erfpacht. Een paar honderdduizend inwoners van Nederland bezitten wel een huis, maar geen grond. Hun pand staat op een perceel van de gemeente en dat geeft spanningen. De gemeente heeft nog enige zeggenschap over de grond en de opstallen, en stuurt om de zoveel tijd een rekening voor het gebruik, de zogeheten canon. De hoogte daarvan fluctueert met de landelijke rentes, en met de waarde van de grond. Maar wie bepaalt die waarde? En wanneer? En hoe? Tijdens de duur van het erfpachtcontract – 50, 75 of 99 jaar – staat de waarde van de grond vast. Bij afloop volgt hertaxatie en uiteraard blijkt dan dat de waarde is gestegen. En dus stijgt de canon, bijvoorbeeld met 1.200 procent zoals nu in de Vruchtenbuurt in Den Haag. Bewoners verzamelen handtekeningen, richten actiegroepen op, spreken met de gemeenteraad en staan briesend de pers te woord. Maar de gemeentes laten de erfpacht niet zomaar schieten.

,,Een in wezen volkomen achterhaald systeem'', oordeelde de Vereniging Eigen Huis een jaar geleden over erfpacht in een brief aan de gemeente Amsterdam. ,,De kwellingen van het Amsterdamse systeem zijn iedere dag voor erfpachters voelbaar.'' Reden voor het schrijven was het besluit van Rotterdam in november 2002 om het erfpachtstelsel af te bouwen en om te zetten in eigendom; de Pim-Fortuyn-golf had de meerderheidssteun in de raad voor handhaving van erfpacht weggespoeld. Delft zette die stap al in 1988. Utrecht en Den Haag handhaven de erfpacht, maar introduceerden eeuwigdurende afkoop van de erfpachtsom. Amsterdam, schreef Eigen Huis, ,,is binnenkort de enige stad die de grondwaardestijging niet aan haar erfpachters ten goede laat komen''. Dat was wel een van de motieven voor erfpacht, in 1896 ingevoerd door de liberaal M. Treub. Zo zouden de gemeenten de grondwaardestijging toucheren en invloed kunnen blijven uitoefenen op het grondgebruik. Een huis zonder grond is goedkoper, dus werd erfpacht ook gezien als een manier om arme sloebers aan eigen huizen te helpen. De liberale start ten spijt werd erfpacht spoedig een dikke sigaar uit de socialistische doos.

Niemand vindt het een leuk idee om een huis zonder grond te kopen. Makelaar Röttgering merkt dat dagelijks. ,,Het komt vooral doordat de consument het niet begrijpt of verkeerd is voorgelicht. Maar als je het uitlegt, zegt 90 procent: `Oh, zit het zo!''' Steven Wayenberg daarentegen, erfpachtexpert bij Eigen Huis, signaleert dat erfpacht in Amsterdam nauwelijks invloed heeft op de aantrekkelijkheid van een pand ,,omdat haast alles daar op erfpacht wordt aangeboden''. Net als Röttgering adviseert Wayenberg om de canon af te kopen. In sommige plaatsen kan dat alleen over een bepaalde tijdspanne, bijvoorbeeld vijftig jaar, waarna hertaxatie volgt en het feest opnieuw begint in de vorm van een nieuwe erfpachtsom. De koper van nu zal het niet meer meemaken, maar bij zijn vertrek werkt dat vooruitzicht wel door in de verkoopprijs.

Den Haag biedt sinds 1986 voor het gros van de 50.000 erfpachtwoningen de mogelijkheid de erfpachtsom voor eeuwig af te kopen. Theo Houdijk, hoofd van het Haagse Erfpachtbedrijf, wijst erop dat eeuwigdurende afkoop in de regel alleen kan binnen tien jaar voordat het contract verstrijkt. Erfpachters die nog eerder willen afkopen zijn schaars en de gemeente is er niet tuk op. Houdijk: ,,Want soms wil de gemeente de vrijheid behouden om de erfpacht niet te verlengen, zodat er op die grond iets anders gebouwd kan worden''. De onzekere factor aan het eind van de rit is, uiteraard, de vergoeding die de gemeente voor het te slopen pand wil betalen. Wie taxeert en op basis waarvan?

De canon niet afkopen, terwijl het contract nog maar een paar jaar duurt, heeft ten minste twee bezwaren. Lex van der Gun, hypotheekbemiddelaar bij het Hypotheek Infocentrum, waarschuwt dat je dan twee keer naar de notaris moet en dat de hypotheekverstrekker ook twee maal stukken moet opmaken in plaats van één keer. Meteen afkopen dus, ook omdat de grondprijs en dus de afkoopsom tussentijds kan stijgen. Röttgering noemt een voorbeeld van een flat van 265.000 euro waar nog een paar jaar erfpacht op zit. Eeuwigdurende afkoop kost 30.000 euro. ,,De vraagprijs is dus in werkelijkheid 295.000 euro. En dat bedrag vergelijk ik met de waarde alsof er geen erfpacht op zit. Want een voor eeuwig afgekochte canon staat bijna gelijk aan eigendom.''

De canon is fiscaal aftrekbaar, net als de rente over een aanvullende hypotheek voor eeuwigdurende afkoop. In Den Haag geldt voor alle herzieningen sinds 1986: de erfpachtsom wordt berekend over 55 procent van de taxatiewaarde van een vergelijkbaar onbebouwd kavel op het moment van het nieuwe contract, en aan die taxatiewaarde wordt nooit meer getornd. De canon wordt steeds voor vijf jaar vastgezet. In ondermeer Amsterdam gaat dat minder vriendelijk doordat periodiek een inflatiecorrectie op de canon wordt toegepast en doordat de grond na 50 of 75 jaar opnieuw wordt getaxeerd.

Hoe ouder het erfpachtcontract, hoe lager de canon, aangezien de hoogte gebaseerd is op de grondtaxatie bij de bouw. Enkele tientallen euro's per jaar komt voor, tot de dag dat het oude contract afloopt. Björn Teunen en zijn partner kochten in februari 2003 een bovenwoning in de Haagse Vruchtenbuurt en betaalden een canon van 98 euro per jaar. Dat het erfpachtcontract op 31 december 2004 zou aflopen, wisten ze, maar niet dat ze er zoveel op achteruit zouden gaan. De gemeente stuurde een voorstel: 100 euro per maand of 22.500 euro voor afkoop. Plus 6 procent overdrachtsbelasting. Plus een nieuwe hypotheekakte. Van dat laatste zal het bij Teunen en veel van zijn buren niet komen. ,,Want als je al een hoge hypotheek hebt, is de bank niet bereid ook nog die canonafkoop te financieren.'' Hypotheekbemiddelaar Van der Gun: ,,Bij aankoop van een huis is de bank doorgaans bereid de canonafkoop mee te financieren, mits de koopsom plus de kosten-koper plus de canonafkoop hooguit 125 procent van de executiewaarde bedragen. Wie al enige tijd in een erfpachthuis woont, heeft overwaarde waardoor een aanvullende hypotheek voor de canonafkoop vaak mogelijk is.''

In een wijk met veel verjonging en weinig overwaarde zoals de Vruchtenbuurt zorgt aflopende erfpacht dus voor veel problemen. Van de 1.200 woningbezitters kochten tot nu toe ruim 400 de canon af en 600 tekenden een petitie van het Wijkberaad Vruchtenbuurt. Eén grief betreft de taxatiemethode, die uitgaat van een onbebouwd kavel. Hoe is die waarde vast te stellen bij afwezigheid van nabije onbebouwde kavels waarvan de marktwaarde als toetssteen kan dienen? Röttgering en andere makelaars hebben hun methoden en formules, maar van vaste richtlijnen is geen sprake.

De gemeente heeft een beroepsprocedure waarbij drie makelaars de zaak samen opnieuw bezien. Volgens Teunen leidde dat elders slechts tot marginale verlagingen en daar komt de helft van de makelaarsrekening weer bij; de gemeente betaalt de andere helft. Een civiele procedure, desnoods tot de Hoge Raad, werd één keer in Den Haag gevoerd en de gemeente kreeg gelijk. Dus nu stuurt de Vruchtenbuurt aan op een uitspraak van de gemeenteraad – niet over de grondwaarde, maar over die 55 procent. Teunen: ,,Dat percentage is in 1986 politiek vastgesteld als maximum, en toen wist niemand dat de grondprijzen zo zouden stijgen. Wij denken dat 25 procent redelijker is en meer in lijn met het gemeentebeleid om de WOZ/OZB-lasten te nivelleren''. Houdijk: ,,De Vruchtenbuurt denkt dat de gemeente optopt naar 55 procent. Maar dat is niet zo. Als we echt gaan taxeren, komen we hoger uit.''

Dat erfpachtherziening tot schrijnende situaties kan leiden, wil hij niet ontkennen. ,,Ik bagatelliseer het niet. Maar iedere erfpachter weet wanneer het contract afloopt en we hebben heel actief voorlichting gegeven.'' In januari buigt de Haagse Raad zich opnieuw over de erfpacht.

Alle berekeningen daargelaten signaleert Wayenberg van Eigen Huis dat de ideële redenen waarmee de invoering van erfpacht werd omkleed nauwelijks doorwerken in het huidige beleid. Financieel is het vaak een ramp voor de bewoners. Wayenberg: ,,En voor ruimtelijk ordenen met erfpacht als stuurmiddel zijn nu goede alternatieven zoals de Woningwet en de Wet op de Ruimtelijke Ordening.'' Resteert de financiële winst voor de gemeente en alle commotie over de waardebepaling van grond en canon.

    • Michiel Hegener