Boven de winkel wordt weer gewoond

Maastricht wil een einde maken aan de leegstand van etages boven winkels in het stadscentrum. De gemeente, een woningstichting en de universiteit bundelen hun krachten. Met succes.

In de Heilige Geest, een doodlopende steeg in het hartje van Maastricht, wijst Paul Penders naar een aantal leegstaande etages. Ze bevinden zich boven monumentale winkelpanden waarvan de ingangen aan drukke winkelstraten liggen, en zien er verwaarloosd uit. ,,Dat duurt niet meer lang'', vertelt Penders trots, ,,ze krijgen binnenkort een opknapbeurt en worden weer bewoond.''

Penders is projectmanager van de NV Wonen boven Winkels Maastricht (WbWM), een publiek-private onderneming die als doel heeft een einde te maken aan de leegstand van veel verpauperde etages in het stadscentrum. Na een moeizaam begin in 1991 sloeg het initiatief aan. Penders zegt dat 189 kwijnende appartementen zijn gerenoveerd, en dat eind volgend jaar 350 etages klaar of in aanbouw zijn. Het streven van WbWM is dat uiteindelijk 600 van de naar schatting duizend huizen boven Maastrichtse winkels weer worden bewoond, waarvan de helft door studenten.

In de winkelstraten van historische Nederlandse binnensteden staan ,,enkele duizenden'' boven winkels gelegen verdiepingen dikwijls al decennia lang leeg, schreef architect Leo Q. Onderwater twee weken geleden op de opiniepagina van NRC Handelsblad. De etages worden vaak niet meer bezocht, waardoor duiven en andere vogels er onderdak vinden. De eigenaren voelen er niets voor de verdiepingen te laten renoveren. ,,Zo'n winkelier'', legt Penders uit, ,,is bijvoorbeeld niet bereid een stuk voorkant van zijn pand af te staan voor een benodigd trappenhuis, dat daar ooit is weggebroken. Dat kost hem tien vierkante meter, dat vindt hij véél te duur met het oog op de hoge grondprijs.''

Winkeliers, winkelketens of beleggers hebben bovendien ,,geen trek'' zich bezig te houden met het beheer en onderhoud van etages boven hun zaak, aldus Penders. ,,Daar komt toch van alles bij kijken. Je hebt te maken met het vergunningentraject, bouwbesluiten en brandweerregels.'' De huur weegt niet op tegen de te maken kosten, verduidelijkt hij. Dankzij een bedrijfsmatige aanpak heeft de NV Wonen boven Winkels Maastricht, die ,,alle administratieve rompslomp'' op zich neemt, toch een aantal winkeliers bereid gevonden hun verkommerde etages geschikt te laten maken voor de woonmarkt.

De werkwijze van WbWM, dat de gemeente, woningstichting Woonpunt en de Universiteit Limburg als participanten heeft, is als volgt: de NV probeert de verdiepingen te kopen van (benaderde) eigenaren die aan het project willen meedoen. Als die hun etages willen behouden, gaat WbWM een erfpachtovereenkomst met hen aan voor een periode van veertig tot vijftig jaar. ,,Wij laten de woningen opknappen en ontvangen de huur'', legt Penders uit. ,,De eigenaren krijgen een kwart van die huur als vergoeding. Dat is een aardig bedrag, als je bedenkt dat hun (vaak) verrotte etage eerst wordt gerestaureerd en daarna ook nog door ons wordt onderhouden.''

De bewoning van de Maastrichtse `winkeletages' bevordert de leefbaarheid, de veiligheid en de sociale controle in het centrum, weet Penders. ,,Bovendien draagt ze eraan bij de woningnood op te lossen.'' Architect Onderwater, wiens bureau is betrokken bij renovaties, schreef in deze krant dat met name Amsterdam en Den Haag met grote leegstand kampen. Hij noemde de Amsterdamse Kalverstraat koploper ,,met een niet gering aantal van 170 leegstaande etages''.

Wie in de Kalverstraat zoekt naar een privé-voordeur vindt er inderdaad weinig. In Nederlands drukste winkelstraat hangt boven de etalages een grauwsluier van stoffige ruiten, vergeelde vitrage en spaanplaat. Vanaf 1985 moedigt de gemeente Amsterdam het wonen boven winkels aan via het project `Wonen boven Bedrijven'. In de eerste tien jaar was dat nog redelijk succesrijk: in totaal werden 514 woningen gerealiseerd, maar daarna kwam de klad erin. Tussen 1996 en 2001 zijn slechts vijftig woningen bewoonbaar gemaakt, daarna nog vijftien. Volgens `Wonen boven bedrijven' in het stadsdeel Amsterdam Centrum is de teruggang het gevolg van minder personeel: tot 1996 waren drie werknemers, momenteel moet projectleider Thea IJzereef veel alleen doen. Ze zegt dat het nieuwe (particuliere) initiatief `Wonen boven Winkels', dat 100.000 euro steun van de gemeente krijgt, de komende vier jaar leidt tot veertig à zestig appartementen.

Volgens IJzereef staan ongeveer 600 etages leeg in de Amsterdamse binnenstad, ondanks een (mogelijke) gemeentelijke subsidie van 23.000 euro per verbouwde verdieping. Veel pandjesbazen hebben kennelijk geen belangstelling voor restauratie. Ze zeggen iets van: ,,Waarom zou ik een dure verbouwing doen als een bewoond pand mij bij verkoop minder oplevert?'' Penders van WbWM hoort dergelijke opmerkingen óók in Maastricht. Desondanks is zijn project succesrijk, omdat hij de zaken naar zijn zeggen ,,breed'' aanpakt. ,,Zo maar één etage opknappen is financieel niet haalbaar'', vertelt Penders. ,,Wij werken in clusters. Een appartement bewoonbaar maken is pas interessant als één of méér buren van zo'n eigenaar meedoen. We zoeken altijd naar combinaties.''

Hij neemt zijn bezoek mee naar het dak van C&A, waar de bovengelegen appartementen zijn `omgetoverd' in Italiaans aandoende woningen, met een groot dakterras. De weg naar de huizen is vrij lang, zoals naar die boven C&A: vanuit de ingang in een zijstraat bereikt de bewoner zijn huis via een gang en een aantal nieuwe trappen. Wie boven de Free Record Shop aan de Wolfstraat woont moet zelfs een glazen `dakstraat' door.

Penders zegt dat Wonen boven Winkels Maastricht zonder subsidie (,,tot nu toe van de gemeente'') niet quitte kan spelen. ,,De huurprijzen die wij vragen voor onze panden – variërend van dertig tot negentig vierkante meter – liggen gemiddeld 40 procent beneden de marktprijs.'' De WbWM-participanten (gemeente, de woningstichting en de universiteit) willen per se een sociale huur, zodat de gewone man de huizen kan bewonen. ,,Voor het goedkoopste appartement betaalt een student zo'n 240 euro. Dan heeft hij of zij een eigen keuken, maar moet hij of zij de badkamer/toilet met een ander delen.''

Penders vertelt dat veel Limburgse winkeliers en beleggers in toenemende mate ,,voorstanders'' zijn van de renovatie. Een woordvoerder van Vendex KBB, eigenaar van de Hema in Maastrichts toonaangevende winkelstraat Grote Staat, bevestigt dat.

,,We hebben de ruimtes boven onze zaak met plezier beschikbaar gesteld. Het is fijn dat de bewoning daarvan de straat `s avonds minder doods maakt. De leefbaarheid en de sociale controle nemen toe.''