Kan een mens zonder makelaar?

De huizenmarkt verandert: er staan meer woningen te koop, bovendien zijn ze langer te koop. De macht is daarmee aan de koper. Is een makelaar dan nog wel nodig? De Vereniging Eigen Huis denkt van niet en legt de voor- en nadelen nog één keer uit.

Er komt een vraag uit de zaal: ,,Is een makelaar eigenlijk nog wel nodig?'' Magda Coppoolse van Vereniging Eigen Huis (VEH) beweert van niet. ,,Onze visie is dat u niet per se een makelaar in de hand hoeft te nemen. En na vanavond al helemaal niet meer.'' De ruim vijftig bezoekers van de informatieavond van de VEH lachen beleefd. Maar helemaal overtuigd zijn ze niet.

Niet zonder reden: er blijken veel vragen te leven bij de bezoekers van de bijeenkomst, die als onderwerp heeft `Een bestaand huis kopen'. Van verzwegen gebreken aan een woning tot taxatierapporten met een onwelgevallige uitkomst, van internetadressen waarop de huizenmarkt verkend kan worden tot overdreven hoge vraagprijzen – de belangstellenden willen best overwegen op eigen houtje een huis te kopen en daarmee kosten besparen, maar dan willen ze wel álles weten.

Het belangrijkste advies van Coppoolse is dat de huizenkoper zich vooraf goed realiseert wat hij zich exact wíl en kán veroorloven. ,,Stel daarom altijd van tevoren een eisenpakket samen, om te vermijden dat je in het wilde weg gaat zoeken en allerlei verschillende soorten leuke huizen tegenkomt.'' Is een makelaar niet beter in staat te onderhandelen met een verkoper dan een particulier? Coppoolse: ,,Dat valt wel mee. Zoveel praat een makelaar er nu ook weer niet af. De uiteindelijke verkoopprijs ligt maar zelden extreem ver onder de vraagprijs.'' Realiseer je wel, waarschuwt zij, dat in je eentje zoeken minder resultaat oplevert: een makelaar houdt een aangeboden woning eerst voor zijn eigen klanten, daarna zet hij het huis op een intern makelaarsnetwerk, pas in laatste instantie wordt de verkoop openbaar gemaakt.

De Vereniging Eigen Huis (630.000 leden) houdt regelmatig informatieavonden voor (toekomstige) huizenbezitters. De afgelopen drie weken waren er tien, elk toegankelijk na betaling van 20 euro: van `Verstandig verbouwen' tot `Nieuw leven voor uw Vereniging van Eigenaren'. De animo is groot, zegt Coppoolse, hoewel de interesse verschuift nu het economisch minder gaat. ,,Er is minder aandacht voor het kopen van nieuwbouwwoningen en meer aandacht voor verbouwen van het eigen huis.''

Toch is ook de bijeenkomst over huizen kopen vanavond drukker bezocht dan verwacht: achterin het zaaltje van het Utrechtse congrescentrum Het Tolhuis moeten stapelstoelen met rode pluchen bekleding worden bijgeschoven. Hoewel het aantal verkochte woningen in de regio Utrecht bij de NVM-makelaars terugliep van bijna 1.500 woningen in het tweede kwartaal van vorig jaar tot 1.340 woningen dit jaar, blijkt hier nog steeds vraag naar informatie over het kopen van een huis. ,,Denk nou niet dat wij iedereen aanraden in een koopwoning te gaan zitten'', probeert Coppoolse het belang van haar vereniging te nuanceren. ,,Wij willen wat het beste is voor uw situatie.''

De huizenkopers in spe maken graag gebruik van de mogelijkheid om informatie te krijgen: hoe zit het nou precies met de vergoeding aan mijn makelaar, vraagt de één. Moet ik mijn makelaar die courtage ook betalen als ik uiteindelijk toch zelf iets vind, wil een ander weten. Ja, zegt Coppoolse. ,,Misschien uitermate zuur, maar dat moet wel.'' Er is immers de afspraak gemaakt dat de makelaar op zoek mocht, dat doet hij dan ook. En dat moet vergoed. De kosten van een makelaar liggen meestal tussen 1,25 en 2 procent van de waarde van het aangekochte pand. Daarover kan onderhandeld worden – vooraf. ,,Shoppen naar een makelaar is dus het devies'', zo wil de VEH maar meegeven. ,,Bij een te hoog percentage dus gewoon naar de overkant.'' Dat kan ook makkelijk, want makelaars zitten te springen om kopers.

Het sterk veranderde karakter van de woningmarkt is bij de belangstellenden een punt van zorg: is het wel verstandig nu te kopen, willen ze weten? Als de prijzen de komende jaren zouden dalen, is het misschien beter nog even te wachten. Coppoolse probeert die angst weg te nemen. De bezoekers van vanavond weten zeker nog wel hoe de markt vier jaar geleden was, zo brengt ze de ,,krankzinnige prijsstijgingen en idioot hoge vraagprijzen'' nog eens in herinnering. En hoewel de looptijd, de tijd dat een woning te koop staat, van een gemiddelde woning in de regio Utrecht in diezelfde vier jaar is toegenomen van 20 dagen (tweede kwartaal, 1999) tot 46 dagen (tweede kwartaal, dit jaar) is kalmte gewenst. ,,Velen vragen zich met u af: is het slim juist nu te kopen? De markt zal wel instorten.'' Maar dat verwacht de belangenorganisatie niet – en tot nu toe stijgen de prijzen in de regio Utrecht ook inderdaad nog licht. ,,Natuurlijk gaat het economisch wel minder, maar de schaarste aan woningen blijft en door de lage rente is afsluiten van een hypotheek nog steeds interessant.''

De VEH adviseert dan ook nu voor een lange termijn een hypotheek af te sluiten. ,,Hoe lang is lang?'' Ten minste voor tien jaar. Aan de perikelen over de voor huizen(ver)kopers mogelijk onrustbarende berichten van het kabinet dat de politieke partijen CDA, VVD en D66 de aftrek voor de hypotheekrente in bepaalde gevallen wil beperken, wordt vanavond voorbijgegaan.

Al met al blijft kopen dus interessant, vindt de vereniging. De situatie op de woningmarkt is niet zorgwekkend, oordeelt Coppoolse. En zelfs wanneer de prijzen sterk zouden dalen, vormt dat nauwelijks een probleem. Na het kopen van een huis kan het probleem door de woningbezitter voor zich uitgeschoven worden, en wanneer het pand verkocht wordt, kunnen die dalende prijzen zelfs een voordeel opleveren. Bijna iedereen verhuist naar een duurder huis, waar de prijzen op hun beurt dan ook gedaald zijn. Heel goed mogelijk dat die daling (en dus het `voordeel' bij de aankoop) groter is dan de daling van het te verkopen pand.

Voorzitter Ger Hukker van NVM-vakgroep Wonen wil ,,heel eerlijk'' zijn. ,,Voor het bouwkundig deel kun je mensen inhuren, zoeken kan op internet en een bezichtiging is ook zelf te regelen. Doe-het-zelvers zijn er altijd, maar een aantal van hen komt wel van een koude kermis thuis. Zij missen vakkennis.''

Hoeveel nuttige informatie Coppoolse de belangstellenden ook geeft, uit het feit dat de avond met een uur uitloopt, blijkt wel dat er meer vragen leven dan beantwoord kunnen worden. Juist dit halen makelaars deze maanden continu aan: de markt is dan misschien minder volatiel geworden, stellen zij, voor de makelaar zelf wordt het interessanter. Vakkennis wordt meer aangesproken en om een huis te verkopen moet de makelaar weer argumenten uit de kast trekken.

Daarmee is hij zeker geen objectief tussenpersoon: de makelaar moet ook geld verdienen, waarschuwt Coppoolse. Zo heeft een makelaar bij het constateren van gebreken aan het pand wel een mededelingsplicht ten opzichte van de koper, maar achteraf is natuurlijk nooit te controleren wat hij allemaal wist – en wat niet. ,,De boodschap is dus om hierop niet blind te varen.'' De VEH beseft dat een ,,onnozele koper'' ook niet alles kan weten. Maar dan wil een bezoeker achterin de zaal het ook precies hebben: in hoeverre kan je als koper van een huis vertrouwen op een makelaar? Een helder antwoord moet Coppoolse de zaal schuldig blijven.