Fiscale rentediscriminatie

Het kabinet wil de renteaftrek van leningen voor de aankoop van een eigen huis per 1 januari 2004 beperken. Die rente mag je in box 1 (wonen en werken) aftrekken van je belastbare inkomen, waardoor dat daalt en je dus minder inkomensbelasting betaalt. Wie tot de weinigen behoort die 52 procent belasting betalen, krijgt voor een euro rente een fiscale subsidie van 52 cent en betaalt 48 cent zelf; 0,52 + 0,48 = 1 euro. Op zo'n subsidie staren mensen zich blind en ze vergeten de 48 cent die ze zelf betalen.

Maar een huislener die in de loop van de jaren via 42 en 38,4 procent afzakt tot een gemiddeld tarief van zeg 17 procent (65-plussers), betaalt 83 cent van elke euro betaalde rente, en piept anders. Dat gevaar zie je natuurlijk lang van te voren aankomen, maar velen sluiten er liever de ogen voor en weigeren om hun schuld (en dus rente) tijdig te verminderen. Wie plotseling zonder werk zit, in de WW belandt en leest dat de vervolguitkering gaat verdwijnen, mogelijk voor iedereen, denkt anders over zijn torenhoge aflossingsvrije hypotheek die hij trots in de wacht sleepte. Maar zulke nuanceringen hoor je niet in een gesprek met je hypotheekadviseur.

Wat wil de overheid? Wie na 1 januari een huis koopt als hoofdwoning, daar geld voor leent (van een professionele geldverstrekker of van een privé-persoon) en de rente in box 1 wil aftrekken, loopt tegen beperkingen op. Een huurder die wil kopen, kan gewoon lenen en de rente aftrekken, maar een huiseigenaar die een ander huis koopt en leent, gaat op de fiscale weegschaal. En daar begint het gedonder, althans wanneer je afgaat op de mogelijke beleidsvoornemens. Die worden pas op prinsjesdag bekendgemaakt en daarna besproken in de Tweede Kamer, waardoor de inhoud kan wijzigen. De voorstellen rammelen.

Een huiseigenaar die nooit een cent rente aftrok, dus geen beroep deed op overheidssubsidies, woont in een huis met de maximale overwaarde, namelijk de officiële verkoopprijs. Ouderen die deze waarde straks willen verzilveren als aanvullend pensioen en willen lenen (en rente aftrekken) voor een even dure serviceflat, moeten de opbrengst van hun oude huis toch in die flat stoppen. Dat is een merkwaardige overweging van de overheid. Hoe ziet de keerzijde eruit?

Een huiseigenaar die maximaal leent via een aflossingsvrije hypotheek en daar geen cent op aflost, zit waarschijnlijk met een beperkte overwaarde, verkoopprijs minus schuld. Slechts die beperkte waarde moet hij in het andere huis stoppen. Daarnaast kan hij aftrekbaar lenen, binnen bepaalde grenzen. Terwijl hij wellicht naast zijn aflossingsvrije schuld fiscaal vriendelijk aflost via een levensverzekering, ook een vorm van indirecte overwaarde, die niet meetelt voor de renteaftrek.

Een eigenaar die verhuist en dubbel profiteerde (renteaftrek en onbelast sparen), een opzet die bemiddelaars propageren, krijgt fiscaal een betere behandeling dan vergelijkbare eigenaren die op eigen kracht woonden. Toch een vorm van fiscale discriminatie die geen kracht van wet mag krijgen. Het lijkt eerlijker om voor de omvang van de verkoopsom van het oude huis geen renteaftrek op het nieuwe huis toe te staan. Dan blijven de schulden en aflosconstructies helemaal buiten beschouwing. Het is een paardenmiddel.

Overigens verbiedt of beperkt de overheid niet het sluiten van een hypotheek of andere lening, alleen de aftrek van de rente, de motor van de huizen- en hypothekenmarkt, waarin miljarden euro's per jaar omgaan. Die wereld komt nu in opstand middels het onlangs door alle betrokkenen opgerichte Platform Woningmarkt Nederland (www.platformwoningmarkt.nl), dat hel en verdoemenis voor onze economie voorziet wanneer de plannen doorgaan.

Hoe pakt het uit wanneer je wel leent, maar niet aftrekt? De lening valt in box 3 als schuld en vermindert (behoudens een drempel van 2.500 euro per persoon) het eventuele vermogen. Over dat vermogen maak je een vast rendement van 4 procent per jaar, zegt de belastingwet, en betaal je 30 procent belasting. Per saldo dus 1,2 procent (30 procent van 4 procent).

Een lener ontvangt dus 1,2 procent subsidie, mits hij voldoende vermogen (boven de vrijstelling) bezit in box 3. Dat kan een probleem zijn, want zijn hoofdwoning valt automatisch in box 1 als bron van inkomen, wegens het belastbare eigenwoningforfait dat hij in die box opgeeft.

Biedt dit 65-plussers met een hypotheekvrij huis van 200.000 euro soelaas wanneer ze straks een even dure serviceflat met een (niet aftrekbare) hypotheek tegen 4 procent kopen? Ja. De opbrengst en hypotheekschuld gaan naar box 3 en vallen daar tegen elkaar weg, ruwweg. Dat scheelt de 1,2 procent heffing. Hadden ze de 4 procent hypotheekrente tegen 20,5 procent wel mogen aftrekken, dan subsidieert de fiscus 0,82 procent (20,5 procent van 4 procent). Maar in box 3 ontvangen ze 0,38 procent meer: 1,2 procent.

Hetgeen betekent dat de eventuele nieuwe regeling die mensen weghoudt van een aftrek, soms voordelig of minder nadelig uitpakt door de saldering van bezittingen en schulden in box 3. Daar kan als extra voordeel bijkomen, maar zeker is dat nog niet, dan mensen zonder hypotheek geen eigenwoningforfait meer hoeven bij te tellen.