Steenrijk maar straatarm

Je koopt een huis voor 100.000 euro, inclusief kosten, en tien jaar later kan je het met 50 procent winst verkopen, voor 150.000 euro. Dat doe je niet, want je woont er naar je zin. En 25 jaar later doet de woning al 400.000 euro, 300 procent winst of een gemiddeld jaarrendement van 12 procent, bruto. Sommige huizen geven dus op termijn een fraai rendement en blijven de inflatie ver voor. Bij een inflatie van 2 procent (vrees niet: geen CBS-cijfer) per jaar hoeft dat huis na 25 jaar maar 164.000 euro te kosten, bij 3 procent circa 210.000 euro.

Je zit als eigenaar dus met een flinke winst, die vastzit in de stenen. Niet omdat je zelf de waarde hebt opgekrikt, maar omdat anderen de prijzen opjagen. Hetgeen lijkt op een piramidespel: nieuwe deelnemers aan de basis betalen hun voorgangers aan de top, totdat de nieuwelingen er de brui aan geven en de prijzen dalen. Zo werken de effectenmarkten ook, bij tijd en wijle.

In Nederland zijn de huizenprijzen in de afgelopen tien, vijftien jaar hard gestegen. Door die zeepbel in steen kampen vooral niet-werkenden, met name gepensioneerden, met een probleem: een flink vermogen in steen, maar weinig inkomen om lekker van te leven. Ofwel: steenrijk, maar straatarm. Van die overwaarde liggen mensen wakker, blijkt uit reacties, hoewel het een luxeprobleem is.

Lezers vragen zich af hoe je dit probleem slim, verstandig, optimaal, voordelig of handig oplost. Er bestaat maar één gouden strategie: verkoop je huis en ga huren, hier of in het buitenland. De mensen die dit deden, worden nog iedere morgen lachend wakker. Hoewel?

Nederlanders zijn meesters in het bedenken van problemen. Dus vragen de nieuwbakken, rijke huurders zich bezorgd af hoe ze hun zakken vol euro's slim, verstandig, optimaal, voordelig en handig moeten beleggen, want sparen levert zo weinig op, klagen ze, terwijl spaarders de afgelopen jaren juist niets hebben verloren op de beurs.

Dus ondanks de vette winst bij het verzilveren van de overwaarde, blijven ze de risico's zoeken.

Wie zijn overwaardevolle onderkomen liever niet wil verkopen, maar toch wil verzilveren, stuit op problemen. Het dichtst bij de ideale aanpak (verkopen, huren) komt de verkoop aan kinderen of andere familieleden. Die kopen het tegen een vriendenprijs (bewoonde staat en dergelijke) en geven de verkoper(s) het recht er levenslang te blijven wonen of het huis te huren, tegen een vriendenprijs. De kopers moeten over voldoende geld beschikken om de verkopers te betalen, anders heeft de transactie geen zin. Het is zaak de formele overdracht niet zelf te regelen, maar een notaris in te schakelen, vanwege de vele haken en ogen. De kinderen schieten eigenlijk niets op met zo'n bezit op afstand. Ze doen het om hun ouders te helpen, wat een slecht uitgangspunt is voor een zakelijke transactie.

Wie geen koopkrachtige of bereidwillige familieleden heeft, bijvoorbeeld een alleenstaande, stuit bij zijn zoektocht naar een koper (met huurrecht voor de verkoper) op commerciële bedrijven die bewoonde huizen opkopen en daarna verhuren aan de verkoper.

Verkopers hebben overspannen verwachtingen van deze markt. Wanneer hun huis 300.000 euro waard is, willen ze dat bedrag ervoor ontvangen. Men heeft geen oog voor de belangen van de tegenpartij, de koper. Die moet geld lenen om het huis te kopen, zijn huizen beheren, onderhoud plegen, wat verdienen en zich indekken tegen risico's. Neem het dreigende risico van waardedaling. Stel dat de koper dat inschat op 20 procent, dan betaalt hij niet meer dan 240.000 voor een huis van 300.000 euro. Misschien 150.000 euro. Wat schiet de verkoper hier nou mee op?

Wil de koper 10 procent bruto op zijn investering maken, dan komt de huurprijs op 15.000 euro per jaar. En onderhoud? Daar zit de koper niet op te wachten. Verkopers beseffen niet dat ze geen baas meer zijn in hun eigen huis, omdat ze erin blijven wonen. Misschien worden ze weggepest, heel subtiel. Dan brengt hun huis van 150.000 weer 300.000 euro op. Dat ziet de nieuwe eigenaar graag. Het voorgaande wil wijzen op de duistere kanten van een verkoop aan commerciële derden.

Wat moet je dan? Huiseigenaren overwegen weleens een (extra) hypotheek op hun huis. Dan betaal je rente, niet aftrekbaar van je belastbare inkomen, en je moet een keer aflossen. Meerdere geldverstrekkers bieden dat in de vorm van een zogenaamde opeethypotheek. Je leent geld en een deel ervan houdt de uitlener achter voor rentebetalingen. Een voorbeeld.

Een 55-jarig echtpaar leent bijvoorbeeld 150.000 euro en mag daar niet meer dan 30 procent van opnemen om te besteden, 45.000 euro. De rest houdt de bank in als rente voor de rest van de looptijd. Een 70-jarige mag de helft opnemen, want hij betaalt in totaal minder rente dan een jonger iemand. De hypotheek eindigt bij overlijden van de langstlevende, waarna de bank het huis verkoopt om de hypotheek af te lossen. De kinderen erven dus geen ouderlijk huis, tenzij ze de schuld zelf aflossen.

Het is aan de bank om de waarde van het huis te schatten bij het aangaan van de hypotheek. Dat zal een conservatieve schatting zijn, want een stel 55-jarigen kan nog veertig jaar meegaan. Deze opzet lijkt op de verkoop van je huis aan derden, alleen vindt de overdracht pas aan het eind van de rit plaats, zonder dat je erbij bent, en je blijft baas in eigen huis. Of het voordelig is, valt te bezien. Wie dit overweegt, moet een offerte aanvragen voor zijn persoonlijke situatie en zich niet blindstaren op een glimmende brochure.

Adriaan Hiele beantwoordt de hele zomer door vragen over uw persoonlijke geldzaken op www.nrc.nl/hiele