Rekenen met deflatie

Iedereen is gewend te rekenen met inflatie, de gestage stijging van prijzen, tarieven, huizen, aandelen, vergoedingen, inkomens, uitkeringen, pensioenen en dergelijke. Die toename gaat zo automatisch dat niemand zich afvraagt of zo'n verhoging wel terecht is. De aanbieders verhogen dus domweg hun prijzen, vooral na de invoering van de euro. Tot de wal het schip keert en de prijzen gaan dalen. Die ommekeer voltrekt zich zelden geruisloos, volgt meestal na een manische inflatie en gaat gepaard met financieel geweld.

De aandelenkoersen zijn het bekendste voorbeeld van onze tijd: hyperinflatie gevolgd door deflatie, prijsdalingen over een breed front. Wereldwijd voelen miljoenen (in)directe beleggers de pijn in hun portemonnee. Op de huizenmarkt zie je hetzelfde effect, maar daar valt het minder op. Huizen zijn immers geen eenheidsgoederen zoals aandelen, en de huizenprijzen die kopers werkelijk betalen, komen niet in de publiciteit, anders dan op de beurs. Bovendien hebben de partijen die de huizenmarkt onderhouden er geen belang bij de werkelijke slapte te openbaren.

De hypotheekmarkt is het derde voorbeeld van deflatie, en in feite inflatie tegelijkertijd. Een hypotheek vertoont een sterke samenhang met de waarde van huizen, aandelen en obligaties, fiscale maatregelen en de risico's die geldleners lopen tijdens een leenperiode van dertig jaar, zoals het behoud van hun baan en inkomen. Daarom is het risico van een financieringsconstructie rond een huis zo moeilijk te bepalen dat geen mens dit kan doorgronden. De lener lijkt een jongleur die vele ballen tegelijk in de lucht houdt, zonder het te beseffen, tot er een paar op zijn hoofd vallen.

Op de markt voor geld daalt de rente. Zo leende de Belgische overheid woensdag voor vijf jaar lang 5 miljard euro tegen 3 procent, de laagste rente ooit. Die dalende rente is een deflatoir aspect, maar de omvang van de lening is inflatoir. Dat zie je ook bij de hypotheken, blijkt uit reacties.

Lezers willen nog steeds meer lenen dan ze nodig hebben, omdat de maandlasten zo lekker laag zijn. De meestal aflossingsvrije lening is verpakt in een aflossingsconstructie op basis van aandelen, obligaties of andere waarden, waardoor het geheel voordelig lijkt, althans op papier. Op de hypotheekmarkt staat de zon dus hoog aan de hemel, anders dan op de aandelenmarkt en de huizenmarkt. Dat is een opvallend verschil, wegens de samenhang met andere voornoemde zaken. Hoe kan dat? Of er is werkelijk geen vuiltje aan de lucht, omdat het om lange termijn constructies gaat, en alles wel een keer ten goede zal keren? Of mensen worden onvolledig voorgelicht. Of ze weten niet waar ze hun handtekening voor zetten. Vaak gaat het om onvolledigheid en onwetendheid.

Toch moeten huizenkopers en geldleners gaan rekenen met de gevolgen van deflatie, in plaats van inflatie. Dat is een lastige opgave, want niemand is daar aan gewend. Neem je huis, het onderpand van de lening. Een huis van ooit 500.000 euro kan gemakkelijk dalen naar 400.000 euro of minder, waardoor de overwaarde verdampt. Op de aandelenmarkt is duidelijk aangetoond dat geen enkele prijs heilig is. Maar je schuld, waarop de maandelijkse rente is gebaseerd, blijft wel 500.000 euro. Je raakt je baan kwijt (óók deflatie), maar de rente moet je blijven betalen. Een pijnlijke zaak.

Natuurlijk heeft de gelduitlener een constructie bedacht waarin de overwaarde van je vorige huis bij de bank berust als een buffer tegen onder meer de waardedaling. Bijvoorbeeld een belegging in een zogenaamd risicoarm obligatiefonds. Maar de obligaties ontsnappen evenmin aan de deflatie. De renteopbrengsten dalen. En door de aanhoudende vraag naar obligaties zijn de koersen zo hoog opgelopen dat de inflatie er welig tiert. Ook die slaat een keer om in deflatie als beleggers weer op grote schaal aandelen gaan kopen.

De lagere rente verleidt mensen met een lopende hypotheek tegen een hogere rente, die over te sluiten. Of dat voordelig is, moet blijken uit de cijfers. De boeterente van je huidige geldverstrekker én de offerte van je nieuwe, met alle kosten vandien. En dan maar rekenen. Vaak blijkt dat oversluiten niet of amper voordelig is.

Wat is de moraal van dit verhaal? Er is niets tegen hypotheken, maar leen niet meer dan nodig is, laat de lening niet verpakken in een constructie, waar vooral de bemiddelaar aan verdient. Los regelmatig af. Dan blijft er niet veel meer over dan een annuïteitenhypotheek met een variabele rente. Zo ben je aardig deflatiebestendig.