Kantoormuur te dun voor student

Nederland staat vol met lege kantoren en heeft een tekort aan kamers voor studenten. Over negen maanden wordt het eerste omgebouwde bedrijfspand in Maastricht opgeleverd. `Het marmeren toilet laten we gewoon zitten.'

Het lijkt een kantoorpand zoals elk ander. Gebouwd in 1984 onder de rook van Schiphol, vier verdiepingen met een totaal vloeroppervlak van 4.200 vierkante meter. Aan de kapstok hangen jassen, achter de glazen muur is een vergaderruimte en in een grote kamer staren drie werknemers verveeld naar hun beeldscherm.

Het enige dat doet denken aan de mogelijk nieuwe bestemming van dit pand aan de Startbaan in Amstelveen zijn de oranje voetbal onder het bureau en de Hitkrant-posters aan de muur op de tweede verdieping. Dit Amstelveense doorsnee-kantoor staat nog niet leeg maar is illustratief voor het ontwerp van architect Merwin Haak, dat door projectontwikkelaars met gejuich wordt begroet: een inbouwpakket om de talloze leegstaande kantoorpanden om te bouwen tot studentenwoningen.

,,Het is zo eenvoudig'', zegt Haak, terwijl hij over het kantoortapijt heen en weer loopt. Het enige dat onveranderd blijft, is de gang in het midden. De systeemplafonds en gipsen muren gaan eruit en worden vervangen door steviger materiaal. ,,Niet meer zoals wat er nu inzit. Als je daar met een dronken kop tegenaan slaat, sta je bij de buurvrouw in haar kamer.'' Op het dak moet wel een extra boiler geplaatst worden. ,,Studenten hebben allemaal tegelijk water nodig als ze om elf uur wakker worden en willen douchen.''

Maar goedkoop is het niet. Dat bleek uit de berekening die bouwkostenadviseur VKZ en ingenieursbureau Royal Haskoning van de plannen van Haaks kantoor, Dog Architecten, maakten. Het Amstelveense kantoor zou bijvoorbeeld voor 400 euro per vierkante meter verbouwd kunnen worden tot 90 kamers, die maandelijks 310 euro moeten gaan kosten. Nu is de huurprijs nog 90 euro per vierkante meter per jaar. Volgens de VKZ kan die met studenten in het kantoor oplopen tot 110 euro per jaar.

Lege kantoren zijn er genoeg, het is malaise in de Nederlandse vastgoedsector. Volgens de meest recente cijfers van vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle stond in het vierde kwartaal van vorig jaar 10,6 procent van de kantoorpanden leeg, in Utrecht 6,7 procent en in Den Haag 5,6 procent. Deze percentages zijn de afgelopen maanden verder opgelopen, en die beweging zet zich door: nog steeds worden met grote regelmaat nieuwe kantoren opgeleverd zonder huurder.

Juist in die drie steden zijn grote tekorten aan studentenwoningen. Volgens onderzoek van het ministerie van Volkshuisvesting lopen wachttijden op tot meer dan veerrtien maanden, terwijl het aanbod van nieuwe woningen afneemt. Studentenvakbond LSVb gaat uit van een tekort van 30.000 studentenkamers. Op vragen van GroenLinks en D66 antwoordde minister H. Kamp van Volkshuisvesting december vorig jaar in de Tweede Kamer dat leegstaande kantoren wat hem betreft een andere functie kunnen krijgen, maar dat de verantwoordelijkheid daarvoor bij de eigenaren van het vastgoed ligt.

,,De plannen van Dog zijn op onze uitnodiging breeduit gepresenteerd, en vielen heel goed'', zegt Guus Rondagh van Nederlands grootste ontwikkelaar MDC Amstelland. Ook ING Vastgoed, Kantoren Fonds Nederland en Johan Matser Projectontwikkeling luisterden de afgelopen weken geïnteresseerd naar de ombouwvoorstellen. Zelfs het projectbureau van de prestigieuze kantoorlokatie Zuidas zegt te streven naar een ,,kwaliteitsimpuls'' van drie kantoren die volgend jaar vrijkomen, waaronder dat van advocatenkantoor Nauta Dutilh. ,,Studenten zouden goed passen op de Zuidas'', zegt financieel directeur Robert Dijkmeester.

Imca Vastgoed is de eerste die de eigen – kostbare – leegstand aanpakt. In Maastricht wordt een bedrijfsruimte van 3.200 vierkante meter omgebouwd tot woningen en ateliers voor kunstacademie-studenten. Voor de bijbehorende ateliers is ook voldoende ruimte. Over negen maanden moet daarmee de eerste verbouwing met Dogs inbouwpakket klaar zijn. Imca zegt nog niet te kunnen inschatten hoeveel ze op de nieuwe bestemming van het plan zal verdienen, dat is afhankelijk van lopende onderhandelingen met het opleidingsinstituut. ,,Maar alles wat ik op dat pand kan verdienen, is mooi meegenomen'', zegt Imca-projectontwikkelaar Boudewijn Roest. ,,Er komt nu peanuts uit. Sterker nog: ik moet wél de rente betalen.''

Maar volgens Bas van Holten, directeur van Jones Lang LaSalle's Rotterdamse vestiging, vormt het verkrijgen van de juiste verguningen nog wel een bezwaar. Daarnaast kunnen bedrijfslocaties, zoals aan snelwegen, moeilijk te bereiken zijn voor studenten en zijn de verbouwingskosten hoog. ,,Enkele jaren leegstand kan goedkoper zijn dan ombouwen.''

Ondanks de bezwaren denken architect Haak en zijn zakenpartners voldoende extra faciliteiten te bieden om studenten naar de verbouwde kantoren te trekken. Zo heeft het Amstelveense voorbeeldpand een grote ontvangsthal, die ideaal is voor feestjes. Het eerste project, in Maastricht, wordt in samenwerking met de kunstacademie ingericht met ateliers voor de bewoners. ,,En als een leegstaand kantoor al een marmeren toilet heeft'', zegt Haak, ,,dan laten we dat er gewoon inzitten.''

    • Freek Staps