`Terug naar het buffelkantoor'

De onroerend-goedmarkt staat na jaren van hoogtij aan het begin van forse prijsdalingen. De bestuursvoorzitter van Nederlands grootste makelaarsbedrijf DTZ Zadelhoff waarschuwt bedrijven en huizenkopers. `Weg met de bistro's en lounges in het kantoor, er mag weer gewerkt worden.'

Het is geen prettig gezicht, maar Bert Hobbelink moet er elke dag naar kijken.

Vanuit zijn werkkamer op een Arnhems kantorenpark ziet de bestuursvoorzitter van Nederlands grootste makelaarsorganisatie DTZ Zadelhoff een braakliggend terrein. Daar zóu een kantoor met een vloeroppervlak van 4.000 vierkante meter gebouwd worden, en Hobbelinks onderneming – verantwoordelijk voor een derde van alle verhuurde vierkante meters aan kantoorruimte in Nederland – moest voor de verhuur zorgen. Maar de ontwikkelaar stelt de bouw toch maar uit. Leegstand dreigt.

De Nederlandse kantorenmarkt staat er slecht voor. Na jaren van hosanna-stemming, is de markt nu nog enigszins stabiel. Maar over de prijsdalingen die er onvermijdelijk aan zitten te komen is Hobbelink naar eigen zeggen liever eerlijk – in tegenstelling tot andere makelaars, die geen slapende honden wakker willen maken. De wereldwijde makelaarsonderneming DTZ heeft in Nederland 400 werknemers en baseert zich bij haar voorspelling op de eigen research-afdeling met acht onderzoekers, op cijfers van makelaarsvereniging NVM, het Kadaster, het Centraal Planbureau en ,,alle signalen en het onderbuikgevoel van al onze werknemers''. Hobbelink: ,,Niemand kan de markt zo goed aanvoelen als wij.''

Hobbelink verheugt zich op normalere verhoudingen op de kantoren- en huizenmarkt. Hij kan bijvoorbeeld niet wachten op ,,het einde van kantoren met Franse bistro's en lounges. Een kantoor moest sexy zijn. Het was bijna hinderlijk dat er ook nog een bureau moest staan. Daar werd toen de naam `knuffelkantoor' voor bedacht, je moest je personeel naar binnen knuffelen. Maar uiteindelijk bleef er geen half uur over om te werken. Nu bedrijven inkrimpen en niet meer hoeven te vechten om `die ene' werknemer, personeelsleden zelfs ontslaan en alle overbodige franjes van de bedrijfsvoering afhalen, is het verwennen voorbij: het worden weer buffelkantoren.''

Er moet weer gewerkt worden.

,,Er mág weer gewerkt worden, zeg ik als werkgever. We breken die Franse bistro's en andere fancy zaken eruit, het wordt weer no-nonsense. Voeten op de vloer. Om op kantoor prettig te kunnen functioneren heb je helemaal niet veel nodig.''

Ter illustratie neemt hij een hap van zijn witte kadetje met kaas, dat zijn secretaresse zojuist heeft bereid in de keuken van het kantoor. ,,Wij hebben hier een keuken van één tachtig bij vijf meter veertig, daar kun je prima je brood smeren. Daarna gaan we met elkaar aan een vergadertafel zitten, die we later gewoon schoonvegen voor overleg. Ik heb geen aparte chique lunchkamer nodig.''

Zijn die investeringen dan allemaal weggegooid geld geweest?

,,Je móest dat geld wel uitgeven, om fun in je kantoor te krijgen en personeel te kunnen lokken. Het kantoor was jarenlang een middel om de beste mensen binnen te halen – het was een marketinginstrument. Maar ik hoef geen barretje en stoelen met dvd-spelers erin.''

Waarin verschilt de huidige kantorenmarkt met die van twee jaar geleden?

,,Toen had iedereen ruimte nodig en was er maar weinig aanbod. De markt was gespannen. Transacties gingen heel snel, je was als makelaar allang blij dat je een kantoor kón vinden. Er werd altijd meer gehuurd dan nodig was, omdat bedrijven snel groeiden. We hebben vaak gehad dat een pand klaar was, en dat een bedrijf er niet meer in ging omdat het al te groot geworden was. Nu wordt scherper gekeken naar wat écht nodig is: kunnen meer mensen samen in de kantoortuin? Niet iedereen meer een eigen kamer, meer mensen op dezelfde ruimte.''

Wat doen verhuurders nu om leegstaande panden te vullen?

,,Waar leegstand ontstaat, krijgen de huurder kortingen. Zoals een aantal maanden gratis huur.''

Is dat een middel om te verbloemen dat de prijzen dalen?

,,Ja. Als je met het aanbieden van een vloerbedekkinkje en wat maanden gratis huur kan zorgen dat de huurprijzen gelijk blijven, is dat voor de markt prima. Voor beleggers in panden is het beter iets weg te geven dan de prijs te verlagen, want de huurprijs bepaalt de waarde van het pand. Hoe lang de markt dit volhoudt? Nu staat 4,3 miljoen vierkante meter leeg, en wij verwachten dat dit jaar 1,7 miljoen vierkante meter verhuurd gaat worden. Die leegstand zal op een aantal plekken pijn gaan doen. Denk aan oudere panden, gebouwd in de jaren vijftig of zestig. Die zijn te duur om te renoveren, die moet je dus soms afbreken. Of denk aan kantoren ingeklemd tussen bedrijfshallen op bedrijfsterreinen of op de achteraflocaties in de binnenstad. Op sommige plekken zullen verlagingen tot tien procent echt voorkomen. Over de hele linie zullen incidentele stunters die hoge nood hebben en wel móeten verhuren omdat de kosten anders te hoog worden een tijdelijke verstoring van de markt geven, en gemiddeld zal het prijsniveau de inflatie niet gaan bijhouden. Een relatieve daling dus.''

Wat hebben we fout gedaan?

,,Een deel van wat gebouwd is, hadden we niet moeten bouwen. Maar goed: jaren achter elkaar was die vraag ook gillend groot, dan kan je iemand niet kwalijk nemen dat hij begon te bouwen.''

De onroerend-goedmarkt is breder dan alleen kantoren. Ook op de woningmarkt zijn de zakkende prijzen een punt van zorg. De Nederlandse Vereniging van Makelaars constateerde over het laatste kwartaal van vorig jaar nog een lichte prijsstijging van 0,5 procent, en verwacht voor dit jaar een ,,geringe prijsontwikkeling''. De meest recente cijfers van het Kadaster daarentegen laten voor het eerst in acht jaar een omslag zien: in de laatste drie maanden van vorig jaar daalde de gemiddelde woningprijs met 1,2 procent.

Hoewel DTZ gespecialiseerd is in kantoren, heeft de makelaar de afgelopen jaren ook in grote pakketten ,,enkele duizenden'' woningen en appartementen verkocht. Zelf woont Hobbelink op de Veluwe in een oude boerderij, naar eigen zeggen al lang genoeg om financieel gezien niet bang te hoeven zijn voor de aanstaande prijsdalingen. ,,De woningprijzen zullen de eerstkomende twee jaar met tien procent dalen. De prijzen zijn de laatste jaren erg doorgeschoten, dus ik vind dat ook helemaal niet erg. Maar als jij net een huis gekocht hebt, zul je het niet met mij eens zijn.''

Vertelt u dit verhaal weleens tegen mensen die net een huis hebben gekocht?

,,Ja, en voor hen is het heel triest. Zij moeten zich realiseren dat ze de eerste tien procent die ze aflossen, alleen maar doen om met het pand terug op een normaal prijsniveau te komen.''

Mensen die de laatste twee jaar een huis hebben gekocht, hebben tien procent van hun geld weggegooid?

,,Voor een flink deel van de markt wel, ja. Met name in de sector van de duurste woningen is het aantoonbaar dat de prijzen dalen. De prijzen van rijtjeswoningen zullen het huidige niveau het langst volhouden. Ze zullen wel wat dalen, maar minimaal. Er blijft een vraag naar relatief goedkope woningen. Maar de dure woningen... die vraag wordt echt minder.''

Uit de meest recente cijfers van de NVM blijkt dat de prijs van de duurste woningen uit de verschillende segmenten in het laatste kwartaal van vorig jaar met 0,7 procent daalde. Dat was nieuw. Hobbelink verwacht dat die trend doorzet, omdat in de tot nu toe bekend gemaakte cijfers alleen nog maar de reeds verkochte panden meegenomen zijn.

Welk effect zullen woningen op de cijfers hebben die al tijden te koop staan?

,,Je moet je voorstellen: zo'n eigenaar die zijn prijs niet wil verlagen zit elke week bij zijn makelaar aan tafel. `Wat gaan we nou doen?', vraagt hij dan. Een groter bord voor de deur, een luchtballon boven de tuin hangen? Tegelijkertijd heeft de overbuurman zijn pand voor tien procent minder te koop staan. Zo zie je dat er prijscorrecties gaan plaatsvinden, want je wil toch wel verkopen. Dan maar voor een stukje minder.''

Wat zou u huizenverkopers aanraden?

,,De kans is groot dat zij dan nu een paar procent verlies moeten pakken. Stel dat je weg moet, dat je een baan honderd kilometer verderop krijgt, dan moet je gewoon verkopen. Klaar. Maar moet je een flinke veer laten om toch relatief duur iets anders terug te kopen, dan zou ik overwegen dat maar eens even niet te doen.

,,De afgelopen zes, zeven jaar hebben velen hun huis verkocht, altijd in de wetenschap dat de waarde van een nieuw huis sterk bleef stijgen. Daardoor konden ze dan steeds een duurder huis kopen. Die mensen hebben een paar keer geaccelereerd, maar dat is voorbij. Dat moet je dus absoluut niet meer willen, dat komt niet meer goed.''

    • Freek Staps