Huizenprijzen dalen, diepte onbekend

Het omslagpunt is daar: de huizenprijs daalt nu eindelijk, in het vierde kwartaal van 2002 met 1,24 procent. Maar voor woningbezitters, -zoekers en -kopers heeft de markt nog veel onzekerheid in petto.

De Nederlandse huizenprijzen hebben een opvallende overeenkomst met het nationale voetbalteam: iedereen denkt deskundig te zijn.

Zoals adviesorganisatie PricewaterhouseCoopers (PWC), die in mei vorig jaar voorspelde dat de huizenprijzen in 2003 met 3 tot 5 procent zullen gaan dalen. De inschatting van PWC werd niet serieus genomen door makelaarsorganisatie NVM, die niet van prijsdalingen wilde horen. Een ,,stabiliserende markt'' voorzagen de makelaars misschien nog net wel, maar verder wilde de NVM niet gaan.

En dan is er nog het Kadaster, het zelfstandig bestuursorgaan van de overheid dat in tegenstelling tot de makelaars geen belang heeft bij het doen van voorspellingen over de markt.

Uit de meest recente koopsomgegevens van het Kadaster werd gisteren bekend dat de markt nu eindelijk haar omslagpunt heeft bereikt: de prijs van een gemiddelde woning in Nederland daalt. Na berekening wordt duidelijk dat de gemiddelde prijs van een woning in het vierde kwartaal van vorig jaar 219.067 euro kostte. Dat levert een prijsdaling op van 1,24 procent ten opzichte van de huizenprijs in het derde kwartaal.

Het Kadaster heeft de koopsomgegevens zelf nog niet doorgerekend, en wil daarom pas over twee weken commentaar geven op de cijfers. De NVM-woordvoerder zei gisteren alleen dat ,,de Kadaster-cijfers onze uitlatingen van twee weken geleden onderschrijven''.

Maar dat doen ze nu juist niet. De brancheorganisatie zei eerder deze maand dat de woningprijs in het vierde kwartaal was gestegen met 0,5 procent ten opzichte van de voorafgaande periode. Wel, zo bleek uit een voor de NVM nieuwe manier van berekenen, waren de prijzen van de duurste woningen uit elk segment (zoals appartementen, hoekwoningen) met 0,7 procent gedaald.

Maar voor de toekomst waren er maar weinig zorgen, zo wilden de makelaars huizenbezitters, -zoekers en -verkopers geruststellen. Op de allerduurste woningen na zou het grootste deel van de markt ,,zijn dynamiek behouden'' en blijft ,,een gezonde vraag, een normale afzet en een matige prijsontwikkeling'' bestaan.

Maar net zoals een inschatting uiten op basis van statistische gegevens over een voetbalselectie wel mogelijk is maar onzekerheden met zich meedraagt, is het doen van een voorspelling over de woningmarkt niet geheel zonder risico. Verschillende instanties hebben verschillende meningen. Zo ligt, naast het – voor sommigen – doemscenario van PWC en de gematigd positieve geluiden van de makelaars, ook nog een rapport van De Nederlandsche Bank (DNB). Die in september vorig jaar gepubliceerde studie bevestigt de relatie tussen de verkruimelende huizenmarkt en door velen geleden forse verliezen op de beurs. Volgens DNB volgt de huizenprijs ontwikkelingen op de beursvloer met een vertraging van acht tot veertien kwartalen.

Een andere onzekere, maar net zo min bemoedigende factor is het stijgend aantal woningen die lang te koop staan. Het effect van deze woningen komt in de cijfers van de NVM noch in die van het Kadaster tot uitdrukking, omdat beide organisaties slechts de gerealiseerde verkoopprijs, zij het met een ander meetpunt, berekenen.

Al wel bekend is dat de looptijd van woningen fors toeneemt. Twee voorbeelden: in het vierde kwartaal van 2001 stonden appartementen gemiddeld 42 dagen te koop, in dezelfde periode in 2002 was dat al 48 dagen. De looptijd van vrijstaande woningen steeg met 12,8 procent van 92 tot 103 dagen. Er komt een moment dat woningen die langer te koop staan en uiteindelijk tegen een lagere prijs van de hand gedaan worden, wel in de berekeningen opgenomen worden. Voor huizenverkopers kan de huizenmarkt daarmee nog een onzeker spelverloop krijgen.