De perverse huizenmarkt

De huizenprijs stabiliseert, en daalt louter in de duurdere categorie huizen, stelde de Nederlandse Vereniging van makelaars onlangs. Niet waar, de huizenmarkt staat er veel slechter voor dan de makelaars zeggen, vindt de Vereniging Eigen Huis (VEH).

Hoe dan ook, het lijkt een wonder dat de Nederlandse huizenmarkt, na de Angelsaksische de snelst stijgende van Europa sinds 1995, de huidige jaren zonder al te veel kleerscheuren doorkomt. Hogere werkloosheid en teruglopende koopkracht moeten de vraagkant van de markt, de potentiële kopers, flink hebben afgeschrikt. 2003 belooft nog moeilijker te worden. Waarom heeft de instorting (nog) niet plaatsgevonden?

Dat ligt vooral aan de ontwikkelingen aan het rentefront. Op de obligatiemarkt, die bepalend is voor de prijs van hypotheken met een lange, vaste rente, daalt het rentepeil snel. Afgelopen zomer bedroeg de tienjaarsrente nog ruim 5,3 procent, vanmorgen nog maar ruim 4,1 procent. De bruto rentelasten van een volledige hypotheek op een gemiddeld woonhuis dat nu wordt gekocht zijn ruim 200 euro per maand minder dan de lasten voor hetzelfde huis tegen dezelfde prijs afgelopen zomer. De `huizenkoopkracht' is in een half jaar flink gestegen, en legde tot dusverre een bodem onder de markt.

Hoe lang blijft dat zo? De oorzaak van die lagere rente ligt in ontwikkelingen buiten de Nederlandse invloed. Het mondiale kapitaal vlucht, vooral door Irak-perikelen, in euro's en in euro-obligaties. De kapitaalstroom duwt de rentestand omlaag. Een structurele factor in de rentedaling is de huidige laagconjunctuur die de inflatie in het eurogebied drukt.

Dat is een gelukkige samenloop van omstandigheden voor de Nederlandse huizenmarkt. Maar wat als de trends draaien? Mocht de oorlog in Irak op wat voor manier dan ook achter de rug zijn, dan keert het kapitaal opgelucht terug naar elders. En kan het economisch herstel in de Westerse landen, en dus ook in Europa, inzetten. Dat is een klimaat waarbij in de regel oplopende rentestanden horen.

Zo krijgt de Nederlandse huizenmarkt perverse trekjes. Naarmate het straks beter gaat met de wereld, lopen de rentes op, en neemt het instortingsgevaar toe. Of op dat moment een aantrekkende werkgelegenheid in Nederland, en een herstellende koopkracht op tijd te hulp komen, is de vraag. Gezien de majeure invloed van de stijgende huizenprijzen op het Nederlandse Wirtschaftswunder van de jaren negentig, moet de fall out van een potentiële catastrofe op de huizenmarkt, hoe ver die ook weg lijkt, niet worden onderschat.