Van beurs naar baksteen

Reclame voor beleggingen in vastgoed zijn prominent aanwezig op de advertentiepagina's en in de brievenbus. Mooie plaatjes, mooie rendementen. Nu aandelen uit de gratie zijn, zoeken beleggers naar alternatieven. De vastgoedmaatschappij geeft ten minste één zekerheid: ,,Wij leggen ook het loodje als het voor de klant misgaat.''

Zoek de verschillen tussen reisgidsen en beleggingsbladen. Domaine des Forges, Cedar Grove, Atlanta Alpharetta, stuk voor stuk zonnige, aanlokkelijke bestemmingen. Maar bij deze lokaties kunnen de koffers op zolder blijven liggen, uw geld niet.

Nu de aandelenkoersen drie jaar achtereen verlies hebben laten zien, heeft menig belegger zijn buik vol van de beurs. En met techno-fondsen als Versatel, UPC en Getronics in het achterhoofd blijken zelfs obligaties uiterst riskant te kunnen zijn. Wat blijft er dan over behalve het vertrouwde spaarbankboekje?

Dat laten de glanzende folders zien, en het rendement is al even glimmend. Wie bij vastgoedbelegger Westplan geld wil steken in (de exploitatie van) appartementen in de buurt van Atlanta kan volgens de initiatiefnemers bijvoorbeeld een rendement verwachten van 24 procent per jaar. Bij Airport Crossings gaat men uit van 22 procent en de obligaties van Homburg voor een project in Canada zijn weer goed voor 8,5 procent per jaar. Maar dat laatste is dan wel `gegarandeerd'. Of beter gezegd, was. Binnen een paar weken werd de – voor de bouw van kantoren – benodigde 20 miljoen Canadese dollar (12 miljoen euro) opgehaald via het Homburg Mortgage Bond 1, terwijl de inschrijvingen van beleggers bij elkaar goed waren voor 50 miljoen Canadese dollar. Wie het valutarisico van de Canadese dollar op zich wil nemen, kan bij Homburg op 10 procent rendement rekenen.

,,Je moet een believer zijn in deze markt'', zegt fiscalist en vastgoedexpert Jan van Trigt van Deloitte & Touche. ,,Iedereen heeft namelijk altijd wel een goed verhaal dat zijn gelijk bevestigt. Juist op de plaats van dat ene project groeit de economie harder, of pakt de lage stand van de dollar – of de hoge, zo u wilt – voordelig uit. Je kunt tegelijkertijd altijd het tegenovergestelde beweren.'' Ondanks zijn kritische woorden wil Van Trigt niets afdoen aan de rendementen van de meeste vastgoedprojecten. ,,Die zijn meestal harstikke goed. Maar of je er in gelooft of niet, het blijft beleggen.''

De meeste vastgoedbedrijven bieden beleggers aan voor 10.000 tot 25.000 euro (of dollar) een belang te nemen in een project. De voorgespiegelde rendementen zijn zonder uitzondering hoog, maar de belegger heeft in de praktijk meestal slechts één spijkerharde garantie: hij is zijn geld veelal voor vier jaar of langer kwijt. Maar dat hoeft op zich geen probleem te zijn.

Vastgoedbelegger Homburg spreekt als een van de weinige aanbieders van projecten van een gegarandeerde rente en van een inleg-garantie. ,,Helemaal risicoloos is het natuurlijk nooit'', zegt S. Haas, verantwoordelijk voor de verkoop van participaties bij Homburg. ,,Maar dat geldt ook voor uw spaarrekening bij ABN Amro.''

Homburg, dat een notering heeft op de beurs van Toronto, staat met zijn eigen vermogen (eind 2001 was dat 44 miljoen Canadese dollar) garant voor de terugbetaling aan de obligatiehouders en heeft een tweede hypotheek afgesloten voor het geval dat Homburg zijn verplichtingen niet meer nakomt. ,,En voordat het kapitaal van Homburg wordt aangesproken, zou onze huurder van het complex – de grootste landbouwcoöperatie van Canada – failliet moeten gaan, zouden we geen nieuwe huurder vinden en er niet in slagen om het onroerend goed te verkopen'', zegt Haas. Een echt rampscenario. ,,Wat ik heel belangrijk vind, is dat ook wij het loodje leggen als het voor de klant misgaat. Bij de meeste beleggingsproducten gaat de initiator vrolijk verder.''

Maar waarom ligt het rendement met 8,5 procent dan hoog, als het risico zo laag zou zijn? Gratis geld bestaat toch niet? ,,Het mes snijdt aan twee kanten. Wij laten het onroerend goed financieren voor 70 procent, het restant wordt door de obligatiehouders betaald. Daardoor wordt het hefboomeffect – door extra geld te lenen wordt het eigen vermogen extra rendabel ingezet – vergroot. Verder ligt de rente in Canada hoger en is het project, omdat het kapitaal voor zeven jaar vastligt, onbelast'', zegt Haas. ,,En voor Homburg was dit het eerste project dat wij aan individuele beleggers aanboden. Bij de volgende participatie zal de rente inderdaad lager liggen''.

Niet alle projecten die de belegger in zijn brievenbus kan aantreffen, worden in het buitenland gerealiseeerd. Zo biedt Bakkenist & Emmens samen met Fortis Vastgoed het supermarktfonds V, waarin beleggers in een vastgoedportefeuille kunnen investeren. Het fonds heeft vijf supermarkten in onder meer Den Haag, Barendrecht en Oosterhout in bezit, en verhuurt dat onroerend goed aan Ahold, Bas van der Heijden, De Boer Unigro en Laurus. Het verwachte rendement bedraagt 12,1 procent, zo stelt de brochure, die een advies geeft aan de deelnemers: ,,Raadpleeg uw eigen (fiscaal) adviseur.''

De twijfels bij beleggers over de haalbaarheid van rendementen baarden Patrick van Hardewijk van het concurrerende fonds Westplan een jaar geleden nog zorgen. Toen was hij ,,een stuk nerveuzer dan nu'', vertelt Van Hardewijk, een van de directeuren van Westplan, dat inmiddels 26 vastgoedprojecten heeft opgestart en uitgevoerd. ,,Wij dachten dat onze klanten veel huiveriger zouden zijn om te investeren.'' Maar dat viel mee. Van Hardewijk denkt dat investeerders juist gerustgesteld waren door de gedachte dat vastgoed een solide alternatief is voor de grillige en teruglopende beursresultaten.

Westplan besloot een kantoor in het Amerikaanse Atlanta te openen, waar de meeste projecten lopen. Van de 26 heeft het Lissense bedrijf er inmiddels tien afgerond. De rendementen kwamen bij zes boven de prognose uit, één erop en drie eronder. Zo haalde Westplan op een appartementencomplex in het Amerikaanse Athens in 1996 een rendement van 46 procent, twee jaar later waren de appartementen van Lindbergh Place in Atlanta slechts goed voor een bijgesteld – en nog niet gerealiseerd – rendement van 5 procent. ,,We hebben in elk geval nog nooit geld van een van onze 450 klanten verloren.'' In de praktijk hebben de meeste vastgoedprojecten twee risico's: de panden moeten voldoende worden verhuurd en aan het eind van de looptijd moet het vastgoed tegen een mooie prijs worden verkocht.

In de politiek lijkt de vastgoedwereld bij veel mensen een kwalijke reuk te hebben gekregen, maar vastgoedspecialist Van Trigt van Deloitte & Touche zegt overwegend positief te zijn over de fondsen, de projecten en ook de beheerders. ,,Het zijn meestal hartstikke nette mensen die goede rendementen willen bieden. En dat lukt vaak ook behoorlijk. Wel moet je van tevoren inzien dat je het geld een paar jaar kwijt bent. Dus heb je een buffer nodig, want tussentijds kan je er maar zelden uit''. En anders dan bij de echte vakantiebestemmingen blijft het risico volledig onverzekerd.

Dit is het laatste deel van een tweeluik over alternatieve beleggingen.

    • Erik van der Walle
    • Freek Staps