Vrijbuiters op de huizenmarkt

Zelf een huis ontwerpen en laten bouwen klinkt duur, maar is vaak goedkoper dan massabouw. Als particuliere opdrachtgever of als collectief kun je aannemers namelijk laten concurreren en veel werk zelf doen. En dat kan 20 tot 30 procent in de kosten schelen.

Particulier opdrachtgeverschap: wie de term kent, denkt onwillekeurig aan een vrijstaand huis aan een van de Friese meren of een andere uitgelezen locatie. Maar zelf een architect en een aannemer in de arm nemen om het huis van je dromen te laten realiseren, is voor de meeste mensen helaas onbetaalbaar.

,,Dat is precies wat ik Carel Weeber verwijt'', zegt Marcel Kastein van adviesburo De Regie. ,,Hij heeft geweldig werk gedaan om het Wilde Wonen [de stroming die de burgers meer vrijheid wil geven in de woningbouw - red.] bekend te maken onder het publiek, maar het beeld is te eenzijdig. Particulier opdrachtgeverschap is ook interessant voor de lagere en de middeninkomens, en voor mensen die graag in de stad willen wonen. Juist voor die groepen is het een aantrekkelijk alternatief voor een woning van een projectontwikkelaar.''

De Regie, gevestigd aan de Wibautstraat in Amsterdam, adviseert sinds 1996 particulieren en gemeentes over particulier opdrachtgeverschap en `consument-gericht bouwen'. Kastein richtte het buro op nadat hij zelf met een groep mensen een eigen complex met 28 appartementen in het Amsterdamse stadsdeel Westerpark had gerealiseerd. ,,Het was pionierswerk, extreem zwaar, maar al met al een zeer waardevolle en leerzame ervaring. We waren geen van allen mensen uit de bouwwereld, meer een stelletje vrijbuiters. Het heeft een paar keer weinig gescheeld of we hadden de handdoek in de ring gegooid. Maar het is gelukt en die ervaring wilde ik graag doorgeven.'' Hij zegde zijn baan aan de universiteit op en besloot van het adviseren van mensen, die net zo min als hij genoegen wilden nemen met het aanbod van projectontwikkelaars, zijn broodwinning te maken.

Pofessionals die zich met particulier opdrachtgeverschap bezighouden, zoals De Regie, de Vereniging Eigen Huis en ministerie van VROM, hanteren een strikte definitie: een particulier - of een groep particulieren, dan heet het collectief opdrachtgeverschap - verwerft een stuk grond en bepaalt zelf wat er gebouwd wordt en met welke partijen de woning(en) gerealiseerd worden. Dat betekent niet dat het een en al vrijheid-blijheid is. De gemeente zal over het algemeen wel bepaalde eisen stellen aan het soort en het aantal woningen, maar binnen die beperkingen geniet(en) de opdrachtgever(s) volledige vrijheid.

Gerard Aerts, docent, woonde al zo'n tien jaar in het centrum van Rotterdam toen hij met zijn vrouw een voorlichtingsbijeenkomst over een nieuwe woonwijk bezocht. Eind 1998 had er in de krant een aankondiging van de gemeente Rotterdam gestaan dat er in eigen beheer zo'n veertig woningen konden worden gerealiseerd in de toekomstige woonwijk Nieuw Terbregge, aan de rand van de stad. De belangstelling was overweldigend: er kwamen enkele honderden belangstellenden af op de bijeenkomst, die de gemeente in samenwerking met De Regie had georganiseerd. ,,Marcel Kastein maakte in zijn presentatie duidelijk dat het bouwen van je eigen huis iets geweldigs is, maar dat de inspanningen niet onderschat mogen worden. Je bent er jarenlang bijna al je vrije tijd aan kwijt'', vertelt Aerts. ,,Maar dat schrok bijna niemand af, en de belangstelling overtrof het aantal kavels meerdere malen, dus moest er geloot worden. Ik had nummer 17.''

Degenen die een winnend lot hadden getrokken, richtten een vereniging op - de meest gebruikelijke juridische vorm bij collectief opdrachtgeverschap - en begonnen met het verdelen van de taken. Eén werkgroep zou zich bezighouden met de organisatie, zoals het organiseren van bijeenkomsten, het opmaken van de notulen en het verspreiden van de post. De andere werkgroep zou zich bezighouden met de bouw: het onderhouden van contacten met de architect en de verschillende aannemers. Een gespecialiseerd bureau uit Eindhoven stond het bewonerscollectief terzijde met adviezen om de operatie zo probleemloos mogelijk te laten verlopen.

Anderhalve maand geleden zijn de woningen opgeleverd en alle bewoners hebben inmiddels hun intrek genomen. Het is een driehoekig huizenblok met enkele openingen en een binnentuin, wat aantrekkelijk is voor gezinnen met jonge kinderen. Er is een afsluitbare parkeerruimte, waarboven eveneens woningen zijn gebouwd, alsmede een gezamenlijk terras.

Je ziet het er aan de buitenkant niet direct aan af, maar hier is maatwerk geleverd. Tijdens een rondleiding door zijn woning vertelt Gerard Aerts welke wensen hij had. ,,Ik wilde een woning met een hoog plafond en veel licht, dat was het belangrijkste. Dus kozen we voor een grote vide aan de achterzijde van de woning.'' Het licht stroomt inderdaad onbelemmerd de woning in, want de glazen pui reikt tot en met de eerste verdieping. De overburen hebben hetzelfde basistype woning, maar dan met een normale gevel, waardoor het heel verschillende woningen lijken. De variatie beperkt zich niet tot de buitenkant. De indeling van de etages, het aantal en de grootte van de kamers, tot aan de plaats van de wc en badkamer toe: in overleg met de bewoners was alles mogelijk.

Die individuele vrijheid is het belangrijkste argument om te kiezen voor particulier of collectief opdrachtgeverschap. Maar de mogelijkheid tot `fine tuning' bestaat toch ook bij de woningen die door projectontwikkelaars worden aangeboden? ,,Dat is waar'', zegt Marcel Kastein, ,,maar voor meerwerk worden over het algemeen forse bedragen gerekend. De prijzen daarvoor rijzen echt de pan uit.''

Maar waarom zou dat hier anders zijn? ,,Als bewonerscollectief heb je een veel sterkere onderhandelingspositie. Je kunt verschillende aannemers met elkaar laten concurreren en dat scheelt aanzienlijk in de prijs. Verder doen de bewoners natuurlijk veel organisatorisch en planningswerk zelf.'' De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), een stichting die `innovatief bouwen' stimuleert en daarbij nauw samenwerkt met de overheid, schat het financiële voordeel op zo'n 20 tot 30 procent.

Aerts kan zich wel in die schatting vinden. De basiswoning kostte 328.000 gulden, maar met alle verbouwingen - vide, dakkapel, luxe badkamer - kwam hij op bijna vier ton (in guldens) uit. ,,Maar gezien het eindresultaat en de lokatie is dat een zeer scherpe prijs. Voor de marktprijs had ik mij deze woning niet kunnen veroorloven.'' Het huis is volgens Aerts inmiddels ruim 300.000 euro waard.

Ondanks de voordelen komt deze vorm van woningbouw toch maar moeizaam van de grond. Van de 10.000-12.000 woningen die jaarlijks in particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd, staat 80 procent in het noorden van het land, veelal in Friesland. Dat komt allereerst door het kleine aanbod aan beschikbare vrije bouwkavels. De afspraken met projectontwikkelaars en corporaties liggen al jaren vast en de aan hen toegewezen bouwgrond is niet meer beschikbaar. Daarnaast zijn veel gemeenten nog niet ingesteld op deze manier van bouwen, die nu eenmaal een andere, subtielere aanpak met zich meebrengt dan de massabouw. Het is dan ook Marcel Kasteins `missie' om gemeenten over te halen meer ruimte te bieden aan particulier en collectief opdrachtgeverschap. In Utrecht, Groningen, Woerden, Almere, Apeldoorn en de Drechtsteden komt deze ontwikkeling volgens hem al aardig op gang. Er ontstaan ook mengvormen van collectief en individueel opdrachtgeverschap. In De Vrije Boomgaard in Utrecht (Leidsche Rijn) mogen belangstellenden hun huis zelf ontwerpen, maar wordt de bouw gezamenlijk georganiseerd.

Voormalig staatssecretaris van Volkshuisvesting Remkes bepleitte enkele jaren geleden al dat vanaf 2005 een derde van de nieuwe woningen in particulier of collectief opdrachtgeverschap moest worden gebouwd. Het ministerie van VROM staat nog steeds achter dit streven, legt beleidsmedewerker Karl Kupka uit. ,,Het is goed voor de diversiteit en goed voor de markt. Als de huizenmarkt slap is, zoals nu, zijn de projectontwikkelaars niet erg geneigd om grote bouwprojecten aan te gaan en zitten de aannemers zonder opdrachten. Met particulier en collectief opdrachtgeverschap zijn zowel de burgers als de aannemers minder afhankelijk van de projectontwikkelaars. We hebben ook gemerkt dat collectief opdrachtgeverschap leidt tot een betere woonomgeving.''

Dat vindt Gerard Aerts een van de grootste voordelen: het buurtgevoel is weer terug. ,,In het centrum van Rotterdam kende ik mijn buren nauwelijks. Hier ken je en groet je elkaar. Er is veel meer betrokkenheid. We hebben gezamenlijk een kerstboom gekocht, en in de zomer organiseren we een groot buurtfeest met een barbecue.''