Verrassingen rond het tweede huis

Wie bij wijze van vakantiehuisje een boerderijtje in de Achterhoek of een bungalow in Friesland ambieert, is er nog niet als de financiering van het optrekje rond is. De tweede-huisbezitter staan tal van leges, heffingen en rechten te wachten: rioolrecht, forensenbelasting en nog veel meer. De kosten kunnen fors oplopen.

Verslechterende stedelijke leefmilieus, asfaltwoestijnen vol files en werkagenda's van tachtig uur per week doen massa's Randstedelingen snakken naar een rustige, veilige, schone, kalmerende plek in de duinen of de bossen om af en toe te schuilen voor de hectiek en het lawaai van alledag. Logisch. Het vinden en financieren van de tweede woning, en eventueel de verbouwing, lijken de belangrijkste horden, maar in veel opzichten begint het dan pas: met het tweede genieten begint ook het tweede betalen. Wie zich niet grondig heeft laten voorlichten over de bijkomende kosten van een tweede huis kan rekenen op een reeks fiscale verrassingen, waaronder een paar spiksplinternieuwe.

Toen de hypotheekrente voor tweede huizen nog aftrekbaar was (tot 2001), toevallig ook de tijd waarin een tweede woning al gauw voor de helft viel te financieren uit de waardestijging van een pakketje KPN of Koninklijke Olie, was het ook logisch dat de markt voor tweede huizen minstens zo zinderde als de economie waaraan de kopers trachtten te ontsnappen. Zijn laagconjunctuur plus het verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek twee goede redenen om nu maar af te zien van een dependance in binnen-Drenthe? Ja, maar er zijn ook nieuwe lichtpunten.

J. Wassink, directeur van Makelaardij Thoma in Lochem en leverancier van veel eerste en tweede huizen in oostelijk Gelderland en zuidelijk Overijssel, bespeurt eerder een aantrekkende dan een instortende vraag: ,,Dat kan te maken hebben met de aandelenmarkt. Mensen verkopen hun aandelen en beleggen in een tweede woning, want dat geeft meer rendement.'' Wie een tweede huis af en toe verhuurt, is met de boxenbelasting beter uit, want huurinkomsten van een tweede huis zijn sinds 2001 onbelast; verhuur wat vaker, en de baten wegen op tegen de lasten van de onaftrekbare hypotheekrente.

Mr J.C.E. de Graaf van Belastingadvieskantoor De Graaf in Den Haag waarschuwt echter het tweede huis niet vaker dan 70 procent van de tijd te verhuren in verband met de waardebepaling voor box drie. ,,Daaronder betaal je het box drie tarief over het rendement van de WOZ-waarde van je tweede huis minus de eventuele hypotheekschuld gedurende een bepaald jaar. Verhuur je meer dan 70 procent van de tijd, dan bepaalt de inspecteur de waarde van het pand, en dat is niet de WOZ-waarde. Hij kan uitgaan van dertien maal de huurwaarde op jaarbasis, maar ook van een factor twintig.''

Los van de inkomstenbelasting en box drie moet de tweede-huisbezitter ook onroerendgoed zakenbelasting (OZB) betalen. Die is gebaseerd op de WOZ-waarde die wordt vastgesteld door de gemeente: in de ene plaats ligt de waarde iets, en in de andere ruim onder de werkelijke verkoopwaarde. Om het lastiger te maken, verschilt het OZB-percentage per gemeente. In Bellingwedde betaalt een tweede-huiseigenaar €3,85 voor elke €2268 WOZ-waarde, in Giessenlanden €2,20, in Lingewaal €1,76, in Brummen €3,40 en in de resterende 492 Nederlandse gemeenten ligt het weer anders.

We zijn er nog lang niet met alle heffingen en leges die bezitters van een vakantiehuisje te wachten staan. Er komt in elk geval ook een jaarlijkse rekening van het waterschap. Of de waterschappen. In Friesland bijvoorbeeld vraagt het Waterschap Friesland ingezetenenheffing, maar het plaatselijk waterschap doet dat ook (in beide gevallen gebaseerd op de WOZ-waarde maal het gehanteerde percentage). En dan is er nog de verontreinigingsheffing. Wie rond een hartveroverend stulpje in het buitengebied van Oostweddemahorn wandelt, zal op het te koop-bordje niet lezen hoeveel jaarlijks aan welk waterschap betaald moet worden. Of ze het op het gemeentehuis weten is ongewis, want veel waterschapsgrenzen lopen dwars door gemeenten. ,,Vraag aan de buren onder welke waterschappen je valt'', adviseert Eduard Gerritsen, onderzoeker bij het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) van de Rijksuniversiteit Groningen. Hij waarschuwt verder voor toekomstige baatbelastingen: incidentele heffingen voor nieuwe voorzieningen, waarvan de aanleg van riolering in een buitengebied de bekendste is. De gemeente kan beslissen dat het afgelopen moet zijn met de beerputten, en iedereen die wordt aangesloten op het riool mag meebetalen. En betaalt daarna rioolrechten. Gerritsen: ,,Baatbelastingen zijn enigszins arbitrair en er is vaak verzet tegen. Veel mensen die naar een buitengebied gaan, weten niet wat er bij komt kijken. Het is niet allemaal mooi geregeld bij de gemeentes, je krijgt niet alles in één keer te horen.''

Henk Goulooze, woordvoerder van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, ziet de vrijheid om bijvoorbeeld baatbelasting op te leggen als ,,uitvloeisel van onze gedecentraliseerde eenheidsstaat. Daarvoor bestaat niet één lijn. Wel geldt voor gemeentelijke leges, bijvoorbeeld voor een woonvergunning, dat alleen de werkelijke kosten berekend mogen worden.'' Daar gaan we weer, want gemeente A rekent de afschrijving op het tapijt in de werkruimte van de ambtenaar wel mee, en gemeente B doet dat niet.

Het zijn financiële aspecten van het tweede huis die stuk voor stuk wel te overzien zijn, maar die bij elkaar gauw €1000 à €1500 per jaar kunnen belopen. Een paar gemiddelden: Rioolrecht: €100 à €200 per jaar. Reinigingsheffing: rond de €250 per jaar. Waterschapslasten: €100 à €200 per jaar. De forensenbelasting wordt lang niet overal berekend. In sommige plaatsen ben je forens als je er minder dan 90 nachten per jaar verblijft, in Lochem bij minder dan 26 weken per jaar. Of neem Ede, waar iedereen met een tweede woning of stacaravan forensenbelasting betaalt: van €96 per jaar voor een tweede onderkomen van minder dan €57.700 tot €385 per jaar voor iets leuks boven de €226.000. Daar staat weer tegenover dat tweede-huisbewoners in Ede sinds kort geen toeristenbelasting meer betalen. De tarieven in omliggende gemeenten zijn geheel anders. Soms is het oppervlak van de tweede woning en niet de waarde het criterium bij forensenbelasting.

Gerritsen van het Coelo troost tweede-huisbezitters met het feit dat al deze rechten, leges en heffingen in het niet vallen bij het verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek voor tweede huizen. En Wassink van Makelaardij Thomas stelt vast dat ook dat leed meevalt, althans voor een stevig deel van zijn klantenkring. Dan hebben we het niet zozeer over het gezin uit de Bijlmer dat na jaren schrapen een stacaravan koopt, maar ondermeer over ,,degenen die lekker vrij buiten willen wonen in een boerderijtje achteraf en dat beschouwen als tweede woning. Kijk, we hebben het over een doelgroep die niet piept over de lasten. Ze hebben besloten tot een tweede huisje en die lasten horen daarbij. Veel mensen gaan voor rendement - en niet alle huisjes hebben evenveel rendement en in die hoek zijn misschien wel wat mensen op de koffie gekomen''.

Behalve boerderijtjes achteraf verkoopt Wassink ook nieuwgebouwde tweede woningen in parken - ,,kleine parken, rieten kappen, tegen het bos, leuk spul, en zonder centrale voorzieningen. Zijn die voorzieningen er wel, dan moet je rekenen op vijfhonderd tot tweeduizend euro servicekosten per jaar''. Daarvoor worden bijvoorbeeld wegen en slagbomen in het tweedehuisjespark onderhouden en worden de vergaderingen van de vereniging van eigenaren bekostigd - ook posten waar de meeste naar-rust-en-natuur-hunkerende-stedelingen in hun gejaagdheid niet zo snel aan denken. Goulooze van de VNG: ,,Ik zeg: `Geachte inwoner, overleg van te voren, dan weet je waar je aan toe bent'.''