Starters en éénverdieners kunnen geen kant uit op de woningmarkt

Het woningbezit wordt door alle politieke partijen hoog in het vaandel gevoerd, het is zelfs in de wet verankerd. Sinds 1997 zijn er voor het eerst in Nederland meer koop- dan huurwoningen. Maar met de stijgende prijzen kunnen steeds minder mensen zich een eigen woning verloorloven.

Voor de Nederlandse woningmarkt was 1997 een bijzonder jaar. Voor het eerst waren er meer koopwoningen in Nederland dan huurwoningen. Het enthousiasme van de huizenkopers sloeg over op de politici. Voor de VVD is het eigen-woningbezit van oudsher een uitdrukking van de individuele vrijheid. Het CDA koestert al lang de `bezitsvorming', omdat eigenaren zich meer verantwoordelijk zouden voelen dan huurders. Nu begon ook de aloude `huurderspartij' PvdA te pleiten voor de eigen woning en stelde voor om mensen met een laag inkomen bij de aanschaf van een huis te steunen met een subsidie.

Vijf jaar later zijn er naar verhouding nog meer huiseigenaren dan huurders. De koopsubsidie is verankerd in de wet-Bevordering Eigen Woningbezit (BEW), die een plaats heeft gekregen naast de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een aloud instrument om het huizenbezit te stimuleren. Net als Paars droomt het demissionaire kabinet-Balkenende van een natie van huizenbezitters. ,,Het beleid is gericht op de verdere groei van het eigen woningbezit'', schrijft demissionair minister H. Kamp (VROM) in zijn begroting voor volgend jaar.

De vraag is alleen: zijn de grenzen van deze groei niet in zicht gekomen? Ja, zegt bijvoorbeeld het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), dat onlangs een starterslening introduceerde. ,,Door de sterk gestegen prijzen van koopwoningen in de afgelopen jaren maken nieuwkomers bij voorbaat weinig kans'', meldt de SVn. De inkomens zijn namelijk veel minder hard gestegen dan de huizenprijzen. Het inkomen bepaalt uiteindelijk hoeveel een kandidaat-koper kan lenen voor de aanschaf van een huis, naast zaken als de rentestand.

,,Het bruto modaal jaarinkomen is tussen 1997 en 2000 gestegen met 10 procent. De gemiddelde koopsom van een nieuwbouwwoning is gestegen met 26 procent en de gemiddelde totale koopsom maar liefst met 53 procent. Hieruit kan geconcludeerd worden dat voor de starter met een modaal inkomen en zelfs voor de starter met anderhalf-modaal inkomen de koopwoning vrijwel onbereikbaar is geworden'', licht SVn-medewerker J. van de Werken toe. Onderzoeker M. Stoffers van het Centraal Planbureau (CPB), dat veel onderzoek heeft gedaan naar de woningmarkt, bevestigt dit: ,,De pijn zit vooral bij starters en mensen met één inkomen.''

De traditionele pleitbezorgers van het kopen dan wel hebben van een woning erkennen schoorvoetend dat het kopen van een woning lastiger is geworden voor grote groepen. In het bericht over het derde kwartaal dat de makelaarsvereniging NVM vorige week publiceerde over de huizenmarkt, staat dat dankzij de lage rente de `betaalbaarheid' van de woningen voor het eerst sinds tijden weer is toegenomen. Uit de `betaalbaarheidsindex' van de NVM blijkt echter dat de betaalbaarheid laag blijft. Zo heeft een modaal éénverdienershuishouden nog maar driekwart van het inkomen, dat nodig is voor de aankoop van het gemiddelde huis van 206.000 euro.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) houdt bij monde van woordvoerder H. de la Porte een opgewekt verhaal: ,,Er is nog steeds een toename van tweeverdieners. De rente is ook laag. Op dit moment wordt in Nederland zo'n 30 tot 35 procent van het bruto inkomen besteed aan wonen. Dat is hoger dan voorheen maar op Europees niveau.'' Om er dan aan toe te voegen: ,,Voor alleenverdieners en starters is het inderdaad haast onmogelijk om nog een huis te kopen. Die groep heeft het al een tijd lastiger, maar is nu groter dan pakweg vijf jaar geleden.''

De vraag is: hoeveel groter? Geen enkele instelling in Nederland heeft daarover cijfers. Wie de betaalbaarheidsindex van de NVM gebruikt voor een vergelijking met het verleden wat de NVM zelf overigens niet doet krijgt een ruwe indicatie. Had een modaal éénverdienershuishouden in 1997 nog ruim 90 procent van het benodigde inkomen, dit jaar is dat gedaald naar 75 procent. Beide cijfers zijn overigens geflatteerd, doordat de NVM ervan uit blijkt te gaan dat de koper slechts 90 procent van de koopsom hoeft te lenen voor starters een zeldzaamheid. Wie uitgaat van een hypotheeklening van 100 procent ziet dat een modaal éénverdienershuishouden in 2002 goed is voor minder dan 70 procent van het benodigde inkomen. Voor de zeer gebruikelijke tophypotheek waarmee ook de kosten-koper (overdrachtsbelasting, makelaar, notaris) worden betaald, geeft het inkomen van de modale eenverdiener zelfs maar een dekking van minder dan 60 procent.

Om een scherper beeld te krijgen van de verliezers van de huizenmarkt heeft onderzoeker M. Toet van het CPB wel een tip: ,,Neem de inkomens en vermenigvuldig die met de factor die financiers gebruiken om de maximale hypotheeklening te berekenen. Leg de maximale leningen die verschillende inkomensgroepen kunnen krijgen naast de gemiddelde huizenprijs per regio. Dan kun je vaststellen hoeveel mensen wel en hoeveel mensen geen woning meer kunnen kopen.'' Zo kan 1997 het jaar van de omslag worden vergeleken met 2000, het laatste jaar waarover gedetailleerde inkomensgegevens bestaan. En ook een beetje met 2002, een jaar waarin de huizenprijzen weer zo'n 15 procent hoger liggen dan in 2000, maar waarover alleen tamelijk ruwe inkomensgegevens beschikbaar zijn. [zie kader voor de verdere uitwerking van de methode].

Uit de berekeningen blijkt hoezeer de betaalbaarheid van de Nederlandse woningen de afgelopen jaren is afgenomen. Van de 6,7 miljoen huishoudens verdiende in 1997 de helft genoeg om de gemiddelde eengezinswoning in Nederland te kopen. In het jaar 2000 kon nog maar 30 procent van de 6,9 miljoen huishoudens de gemiddelde eengezinswoning kopen. Het aantal huishoudens dat in Nederland een appartement kan kopen is dezelfde periode afgenomen van 70 naar 50 procent. In 2002 is het gemiddelde huishoudeninkomen niet meer genoeg voor de gemiddelde eengezinswoning in Nederland, alleen nog voor zo'n woning in Groningen en Friesland.

Het aantal mensen dat nog een woning kan kopen neemt overal in Nederland af. In de `goedkope' provincies Groningen en Friesland kon in 2000 nog maar de helft van de huishoudens een eengezinswoning kopen, tegen 70 procent in 1997 een beeld dat vergelijkbaar is met Limburg en Zeeland. Kon in de `dure' provincies Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland in 1997 nog 40 procent van de huishoudens een eensgezinswoning kopen, in 2000 was dat aantal gehalveerd.

De grote verliezer van de woningmarkt is Jan Modaal, het troetelkind van de Nederlandse politici. Modaal is het inkomen op de ziekenfondsgrens, dat het CPB gebruikt om de inkomenseffecten van beleid te simuleren: de zogeheten `koopkrachtplaatjes'. In 1997 kon Jan Modaal de gemiddelde eengezinswoning in Nederland al niet meer betalen, maar nog wel in Groningen, Friesland en Zeeland. De eengezinswoning was in 2000 al overal onbetaalbaar voor Jan Modaal, die zich alleen nog een appartement kon veroorloven in het noorden van Nederland en Zeeland. Anno 2002 rest hem een appartement in Friesland, dat is alles. Wie in ogenschouw neemt dat ongeveer de helft van de Nederlandse bevolking een modaal inkomen of minder heeft, beseft dat de groep verliezers fors is.

De onbetaalbaarheid van woningen begint zo dit jaar ook andere overheidsbeleid te bijten. Meer `veiligheid' in de grote steden, is de bedoeling, maar zelfs ervaren politie-agenten kunnen alleen in Groningen nog een heel huis kopen. Verpleegkundigen worden vooral gezocht in de Randstad, maar moeten tevreden zijn met een appartement in Noord-Nederland. Agenten en verpleegsters zijn niettemin beter af dan vrachtwagenchauffeurs en technisch tekenaars, die nergens zelfs maar een appartement kunnen kopen. Notarissen die alleen loon ontvangen of ICT-projectleiders kunnen in Nederland wel makkelijk een appartement kopen, maar niet meer de gemiddelde eengezinswoning.

Bij deze voorbeelden in 2002 gaat het overigens om individuele inkomens, niet over de inkomens per huishouden zoals in de met elkaar vergeleken jaren 1997 en 2000. Anders gezegd, hier geldt nog dat tweeverdieners wel op meer plekken een huis kunnen kopen. Volgens de NVM is hun inkomen nog ruim toereikend voor de gemiddelde woning in Nederland. Maar, waarschuwt de NVM-onderzoeker: ,,Wel komt de grens (...) nu ook voor de startende tweeverdieners dichterbij.'' Een erfenis, een aardige winst op de beurs of een eigen huis dat al langer in bezit is, maken de aankoop van een huis natuurlijk makkelijker. Wat de rol is van dergelijke privévermogens is lastig na te gaan, doordat gegevens over bijvoorbeeld de `overwaarde' van het huis ontbreken.

Duidelijk is dat de overheid niet veel kan doen om het woningbezit te bevorderen. Neem de koopsubsidie, waarmee huurders jaarlijks 20.000 woningen hadden moeten kopen. Tot nu toe zijn er 620 aanvragen geweest, waarvan er 380 zijn toegekend. Voor de maximumkoopsom van 118.000 euro in de BEW zijn nu nergens in Nederland eengezinswoningen te koop en alleen in Groningen, Friesland en Drenthe een appartement. Voor volgend jaar staan desalniettemin 3.800 BEW-subsidies ingeboekt.

De woningzoekende zou kunnen huren, als er veel huurwoningen waren. Onlangs sloeg de corporatiekoepel Aedes alarm over de enorme wachtlijsten voor huurwoningen. Dus blijven woningzoekenden kijken naar koopwoningen. Bijvoorbeeld in Groningen, zegt makelaar R. Bakker: ,,Mensen die net van de HBO komen moeten zich er vaak diep voor in de schulden steken. Dat ze dat toch doen, is omdat de huren ook behoorlijk hoog zijn.''

    • Karel Berkhout