Slopen maakt meer kapot dan alleen de woningen

Met ambitieuze sloop- en nieuwbouwprogramma's moeten naoorlogse wijken weer leefbaar worden. Herhuisvesting is lastig en het bewonersverzet groeit.

Herma Hoeve (41) is opgelucht. Een paar maanden geleden hoorde ze dat de sloop van haar goedkope huurwoning aan de Amsterdamse Johan Jongkindstraat tot ten minste 2010 is uitgesteld. Vorig jaar deelde het Amsterdamse stadsdeel Slotervaart-Overtoomse Veld haar nog mee dat de portiekflats met tachtig appartementen binnen een jaar moesten wijken voor nieuwe kantoren en koopwoningen. ,,Vijf jaar geleden zijn de huizen nog helemaal opgeknapt. Ook de straat is onlangs onderhanden genomen'', vertelt Hoeve strijdbaar. ,,Als je zonodig wilt slopen, haal dan de slechte woningen weg. Dit is pure kapitaalvernietiging.''

Herma kan voorlopig in haar woning blijven, omdat het stadsdeel geen tijdelijke woonruimte kon vinden voor huurders die hun huis uit moeten. De markt voor sociale huurwoningen is sinds het inzakken van de economie helemaal verstopt geraakt. Zelfs voor de slechtste woning kan een corporatie nog wel een huurder vinden. Tot groot verdriet van lokale bestuurders, die ambitieuze plannen hebben met hun naoorlogse woonwijken.

Met de sloop van duizenden huurwoningen en nieuwbouw van betaalbare koophuizen willen zij de weinig populaire flatbuurten aan de stadsrand nieuw leven inblazen. Nu lijken alle sociale problemen van de grote stad zich in deze wijken te concentreren. Beter verdienende bewoners die een koopwoning willen, moeten noodgedwongen naar nieuwbouwwijken verhuizen. Om het tij te keren wil het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu VROM dat binnen tien jaar in de steden 125.000 huurhuizen verdwijnen en een half miljoen koopwoningen wordt bijgebouwd.

De moeizame herhuisvesting van bewoners uit slooppanden is niet het enige probleem bij het opknappen van de naoorlogse wijken. De vernieuwingsoperatie stagneert vooral door geldgebrek bij woningcorporaties die het gros van de huizen en de grond in naoorlogse wijken onder hun hoede hebben. Sinds de verzelfstandiging van deze volkshuisvesters hoeven zij voor het opknappen of slopen van hun bezit niet meer op subsidies van de overheid te rekenen. Terwijl de succesvolle vernieuwing van de Amsterdamse Bijlmermeer nog bijna helemaal door de gemeente en de rijksoverheid werd betaald, moeten de corporaties voor nieuwe projecten zelf het geld ophoesten.

Alleen al voor de onrendabele sloop, renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen is bijna 45 miljard euro nodig. Het overgrote deel van de investeringen moet worden gehaald uit de verkoop van jaarlijks 35.000 huurwoningen en de bouw van nieuwe koophuizen in de stad.

Het gaat met het verkopen van huurhuizen alleen niet goed. Volgens de koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes werden er van de 100.000 aangeboden appartementen afgelopen jaar maar iets meer dan 14.000 verkocht. Een absoluut dieptepunt, erkent Aedes-voorzitter Willem van Leeuwen. Maar hij vindt het ook logisch. ,,Een zittende bewoner slaat aan het rekenen en merkt dat hij als koper door de hoge marktprijzen maandelijks veel meer geld kwijt is dan als huurder.'' Zelfs met een korting op de verkoopprijs en een koopsubsidie is volgens Van Leeuwen het gat op dit moment te groot.

De bouw van nieuwe koopwoningen loopt ook niet lekker. Net als andere ontwikkelaars hebben corporaties last van gestegen bouwkosten, toegenomen regelgeving en een groeiend aantal bewoners dat projecten bij de rechter aanvecht. Ook het personeelstekort bij gemeenten en de corporaties zelf zorgt voor fikse vertragingen of zelfs afstel van bouwplannen. Omdat er op die manier jaarlijks maar ongeveer 70.000 van de geplande 100.000 nieuwe woningen bij komen, stromen bewoners minder snel door naar een andere woning. Ook beter verdienende huurders in naoorlogse wijken die een huis willen kopen, blijven voorlopig maar in hun oude buurt zitten.

Door het uitblijven van de voorspelde leegstand in de huursector verdwijnt voor corporaties de belangrijkste bedrijfseconomische prikkel om in te grijpen in de naoorlogse wijk. Om de stedelijke vernieuwing vlot te trekken zijn er volgens de Aedes-voorzitter twee dingen nodig. Allereerst moet het parlement ervoor zorgen dat de corporaties hun vrijstelling van de overdrachtsbelasting behouden. ,,Als we over iedere grondtransactie zes procent belasting moeten gaan betalen, wordt de herstructurering voor ons onbetaalbaar.'' Ook moeten er snel nieuwe woningen worden bijgebouwd om de doorstroming op de huizenmarkt te herstellen. ,,Dan kunnen de corporaties de boekwinsten op nieuwe koophuizen meteen naar hun herstructureringsprojecten doorsluizen.'' Pas daarna kunnen andere problemen worden aangepakt, zoals het achterblijven van de verkoop van het corporatiebezit.

Intussen kloppen corporaties en bestuurders voor het oplossen van de problemen ook steeds vaker aan bij projectontwikkelaars. Aanvankelijk werd van de commerciële vastgoedsector niet geloofd dat hij bereid zou zijn in ingewikkelde en langdurige projecten te stappen. Maar inmiddels zijn op veel locaties meerjarige overeenkomsten gesloten. De projectontwikkelaars zien ook in dat aan de lucratieve Vinexlocaties ooit een einde zal komen. De inbreng van deze partijen zet bestuurders wel voor een dilemma. De vastgoedsector wil best investeren in een achterstandswijk, maar hij moet voldoende rendement kunnen halen. Nieuwe koophuizen dreigen daardoor onbetaalbaar te worden voor wijkbewoners die naar een betere woning willen verhuizen. Die doorstroming is in veel herstructureringsplannen juist een belangrijk uitgangspunt om draagvlak voor de sloop van duizenden huurwoningen te krijgen.

Voor Jan-Willem Duyvendak, hoogleraar samenlevingsopbouw aan de Erasmusuniversiteit in Rotterdam, is er nog een andere reden om de afbraak van grote aantallen huizen ter discussie te stellen. Met de sloop van woningen worden namelijk veel netwerken in de buurt overhoop gehaald. ,,De sociale samenhang in de wijk zou wel eens definitief kunnen verdwijnen.'' Hogere inkomensgroepen van buiten de buurt die op de dure koophuizen af komen, brengen de onderlinge betrokkenheid ook niet terug. ,,Uit onderzoek blijkt dat buren met een verschillende achtergrond erg weinig met elkaar omgaan.'' Hij pleit dan ook voor minder hoge sloopambities zolang er geen betaalbare koophuizen voor bestaande bewoners kunnen worden gebouwd. ,,In een overspannen huizenmarkt is huren voor een grote groep mensen nog niet zo'n gek idee.''

    • Jaco Boer