Kantoren krijgen vaker tweede leven

Nu weer meer kantoren leeg staan, is het aantrekkelijk ze geschikt te maken voor bewoning. In Den Haag zijn al enkele projecten gereed.

Je moet het wéten, want het Haagse appartementencomplex De Hogenhout doet nog maar nauwelijks denken aan een zakelijk kantoorgebouw. Tot voor enkele jaren geleden hield olieproducent Shell er kantoor. Het kantoorpand in het groene Benoordenhout werd tot op het staketsel `afgepeld', het casco werd opnieuw opgetuigd en ingedeeld in zeer luxe en ruime appartementen. De vijf portieken die het Haagse School-gebouw nu ontsluiten, zijn organisch ingepast, alsof ze er altijd hebben gezeten. Alsof er altijd al gewoond is.

In bouwkringen geldt de Haagse Hogenhout als een succesvol voorbeeld van herontwikkeling van kantoorruimte. Projectontwikkelaar Provastgoed kreeg in 1998 een eervolle vermelding bij de FGH Vastgoedprijs. De jury noemde het project ,,een in economisch en maatschappelijk opzicht geslaagd transformatieproject''.

In de discussie over de stadsvernieuwing wordt er al jaren voor gepleit om leegstaande kantoren in de binnensteden voor de woningmarkt te bestemmen. De uittocht van kapitaalkrachtige burgers naar de periferie van de steden zou daarmee tot staan gebracht kunnen worden en het leefklimaat van de buurt knapt er meestal een stuk van op.

De meeste projectontwikkelaars waren de laatste jaren moeilijk te porren voor herontwikkelingsplannen. Vooral de forse bedragen die met zo'n verbouwing gemoeid zijn, schrokken hen af. De aanhoudende krapte op de kantorenmarkt van de afgelopen jaren maakte dat ze ook niet heel lang op ingewikkelde verbouwingsplannen zaten te turen. Ze raakten hun kantoren toch wel kwijt. De zogenoemde `witkwastaanpak' was jarenlang de aantrekkelijkste optie: met een kleine opknapbeurt kon het kantoor in een lager segment van de markt gemakkelijk weer verhuurd worden.

De komende jaren is het echter zwaar weer op de kantorenmarkt, zo voorspelt de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelaars en Bouwondernemingen (NVB). Bij de huidige economische neergang is de belangstelling voor kantoorruimte flink afgenomen. Volgens onderzoek van PropertyNl, een commerciële researchorganisatie op het gebied van vastgoed, is de leegstand van kantoren het afgelopen halfjaar met 30 procent opgelopen tot bijna 4,5 miljoen vierkante meter kantoorvloeroppervlakte. Daarnaast stagneert de woningbouw. Sinds de depressie in de jaren dertig is er niet meer zo weinig gebouwd.

Vandaar ook dat Nico Rietdijk, voorzitter van de NVB, onlangs een pleidooi hield voor herontwikkeling van lege en incourante kantoren tot woningen en appartementen. Leegstand kost immers geld. Mogelijkheden daartoe ziet ook L. Rechterschot, die enige jaren geleden betrokken was bij een onderzoek van bouw- en beleggingsadviesbureau Diepenhorst De Vos en partners naar nieuwe kansen voor kantoren als woning. Onderzoek wees uit dat de markt destijds niet gunstig was, maar die situatie is volgens Rechterschot inmiddels gewijzigd. ,,De onderkant van de kantorenmarkt en de bovenkant van de markt voor appartementen zijn in prijs dicht bij elkaar komen te liggen'', aldus Rechterschot, die nu vastgoedprojecten leidt voor adviesorganisatie IPMMC.

,,Veel mooie plannen worden al snel stuk gerekend'', zegt bouwprojectadviseur en directeur J. Reurslag van Diepenhorst De Vos en partners. Een appartement in een oud kantoorgebouw moet volgens hem al gauw een slordige 4,5 ton euro opleveren. Bij de herontwikkeling van het voormalige Shell-kantoor in Den Haag wist projectontwikkelaar Provastgoed dit probleem te omzeilen door zich te richten op het dure segment van de woonmarkt. Het rustige Benoordenhout, een welgestelde woonbuurt, leent zich daar goed voor. De 32 appartementen in de Hogenhout, met oppervlakten van 100 tot 300 vierkante meter, gingen moeiteloos van de hand voor prijzen vanaf 210.000 euro tot 450.000 euro.

Toch bleek het achteraf ook voor Provastgoed geen eenvoudig project. Zo moest de projectontwikkelaar flink inleveren op zijn winst, omdat de `nazorg' meer omvatte dan aanvankelijk was geraamd. ,,Je ervaart de woningen als nieuw als je binnen bent, maar het is een oud gebouw uit 1929'', vertelt P. van Duyvenboode Varkevisser, een van de bewoonsters. Zo bleek er bijvoorbeeld te weinig rekening te zijn gehouden met het grondwaterpeil dat in de loop der jaren was gestegen, met als gevolg dat de souterrains met wateroverlast en vocht kampten. Overigens zijn de problemen naar tevredenheid van de bewoners opgelost, aldus Van Duyvenboode Varkevisser.

Ongeveer eenderde van de appartementen in De Hogenhout wordt bewoond door (voormalige) Shell-medewerkers. Ook Omnium Vastgoed, dat verantwoordelijk was voor het Willemspark-project in de Haagse Archipelbuurt, richtte zich op een specifieke doelgroep. Het voormalige gebouw van het ministerie van Sociale Zaken dat tot appartementencomplex werd verbouwd, wordt voornamelijk bewoond door expats en diplomaten. Die schrikken niet terug voor huren van om en nabij de 2000 euro per maand. Doordat het om huurwoningen gaat, besparen ze op de kosten die bij het kopen van een huis nog bovenop de aanschafprijs komen, zegt vestigingsleider Hans Wolst van Omnium Vastgoed.

Het verbouwen van het oude ministerie, waar de vroegere PvdA-leider Den Uyl begin jaren tachtig nog het bewind voerde, leverde niet al te veel problemen op. Het gebouw stamt uit het begin van de twintigste eeuw en was, evenals de Hogenhout, bedoeld als appartementenhotel voor oud-Indiëgangers. Daarom waren er al terrassen en uitsparingen voor loggia's. Ook de ontsluiting van het gebouw kon met drie portieken gemakkelijk worden gerealiseerd.

Dat ligt anders bij de zogenaamde beleggerkantoren uit de jaren zestig en zeventig, de kantoren die nu door veroudering voor herontwikkeling in aanmerking zouden komen. Bij deze gebouwen levert de techniek vaak meer problemen op. Vanwege het stramien waarop ze zijn gebouwd, zijn ze moeilijk geschikt te maken voor bewoning, vertelt bouwprojectadviseur Reurslag. De kantoren hebben doorgaans een gang in het midden van 1.80 meter en aan weerszijden ruimten van maximaal 5.40 meter. Die kamers werden vanwege arbo-eisen niet dieper gemaakt; de werknemer moet voldoende licht hebben. ,,Als je de oppervlakte opnieuw wilt indelen, moet je de gang verleggen naar de buitenzijde van het gebouw'', legt Reurslag uit. ,,Anders krijg je kleine, hokkerige kamers. Je komt dus al gauw uit op een galerijwoning en die zijn – vooral bij kopers in het hoge segment van de markt – niet meer zo in trek.''

Slopen en een nieuw gebouw neerzetten, dat is waar het meestal op uitdraait. Tot dat besluit kwam ook het Maarssens Bouwbedrijf dat het oude PTT-kantoor aan de Zeestraat in Den Haag aankocht. Aanvankelijk was het plan om het pand – met beschermde gevel – op te knappen en weer als kantoor dienst te laten doen. De gemeente had er echter liever woningen in en parkeerruimte. Uiteindelijk kwam er een deal. Een parkeerkelder met 300 parkeerplekken en ruim 80 appartementen zullen er komen. Vanwege de parkeerruimte zal het oude PTT-kantoor nu wel tegen de vlakte moeten.

    • Chris van de Wetering