Huisbazen in de snelle wereld van het grote geld

Corporaties zijn de laatste tien jaar ingrijpend van karakter veranderd. Geen ideële organisaties meer, maar bedrijven die winst willen en moeten maken.

Wie denkt aan corporaties, denkt misschien aan de monteur voor de lekkende kraan, eindeloze galerijflats of een bewonersvergadering met veel koffie. In werkelijkheid hebben bedrijfsauto's en jaarsalarissen tot 280.000 euro hun intrede gedaan bij de corporaties. Minister Kamp (Volkshuisvesting) sprak daarover deze week zijn zorg uit in een brief aan de Tweede Kamer: ,,Ook incidentele (forse) uitschieters naar boven doen het imago van de corporatiesector geen goed''.

De ruime salariëring van de bestuurders is tekenend voor de cultuuromslag in de wereld van de corporaties de afgelopen tien jaar. ,,Bezocht een directeur van een corporatie vroeger bijna elke bewonersvergadering, nu laat hij zich in auto met chauffeur naar Den Haag rijden voor een gesprek met de staatssecretaris. Directeuren van grote corporaties zitten aan tafel met grote beleggers en grote ontwikkelaars'', zeggen de adviseurs H. Pluim en R. Straver van Deloitte & Touche Real Estate. De traditionele hoeder van betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen is tegenwoordig ook investeerder in onroerend goed en projectontwikkelaar op de vrije markt.

Tot deze commerciële uitstapjes worden de corporaties aangemoedigd door de rijksoverheid. In 1993 kwam toenmalig CDA-staatssecretaris Heerma (Volkshuisvesting) met zijn `bruteringoperatie', waarbij de corporaties werden losgeknipt van de overheid. De corporaties moesten voortaan woningen bouwen en verbouwen zonder leningen en subsidies van het rijk. Omdat op goedkope huurwoningen in het begin geld moet worden toegelegd – de onrendabele top – hebben corporaties aanvullende geldbronnen aangeboord in bijvoorbeeld de ontwikkeling van duurdere koopwoningen.

Zitten die koopwoningen doorgaans in een project met sociale huurwoningen, dat geldt in veel mindere mate voor de scholencomplexen, kerken en pastorieën waar corporaties steeds meer geld in steken. Toen de Amsterdamse woningcorporatie Het Oosten in 1999 de Oibibio-panden bij het station kocht, vroeg de Kamer zich af of zo'n investering in commercieel onroerend goed wel een taak is voor een corporatie. ,,Dat was een absoluut grensgeval. De directie van Het Oosten was bang dat drugsbaronnen het pand zouden kopen'', zegt oud-Kamerlid P. Biesheuvel (CDA), die destijds debatteerde over de kwestie. ,,Het kon nét volgens de regels.''

Corporaties zijn nog altijd met afstand de belangrijkste huisbaas van minder draagkrachtige huurders in Nederland, waar de corporaties 2,4 miljoen van de in totaal 3,1 miljoen huurwoningen in bezit hebben. Volgens de woningwet van 1901 zijn de corporaties erkend als instellingen die uitsluitend werken voor de volkshuisvesting. Corporaties zijn particuliere instellingen met eigen kapitaal en een eigen bestuur, die een publieke functie vervullen. Om die publieke taak te waarborgen hebben de corporaties statuten en zijn er tal van wettelijke regels. ,,Onze ervaring is dat het ministerie van VROM die regels daadwerkelijk controleert'', zeggen de vastgoedadvocaten M. Straatman en P. Habraken van Houthoff Buruma.

De marktwerking die de overheid heeft geïntroduceerd, is echter meer een stimulans voor het particuliere karakter dan voor het publieke karakter van de corporatie. Om te beginnen zijn sinds `Heerma' veel corporaties samengeklonterd. Waren er begin jaren negentig zo'n duizend corporaties, nu zijn er zo'n zeshonderd, van wie de grootste tot 77.000 woningen hebben. De corporaties doen bovendien – veelal weer in gezamenlijke ondernemingen – grote projecten zoals nieuwbouwwijken op Vinex-locaties en vernieuwing van stadswijken.

Het geeft corporaties het aanzien van echte bedrijven, compleet met adviseurs, en contacten met projectontwikkelaars en beleggers. ,,Bij Arnhem zitten vijf corporaties in een bedrijf, dat duizenden woningen realiseert. Die corporaties zitten dan plotseling heel commercieel werk te doen, met folders om huizen aan de man te brengen'', vertellen de advocaten Straatman en Habraken. De adviseurs Pluim en Straver zien deze gedaanteverwisseling met lede ogen aan: ,,De directies hebben niet alle vaardigheden van de ondernemer en bovendien ontbreekt het toezicht van aandeelhouders.''

Oud-politicus Biesheuvel, tegenwoordig toezichthouder bij een corporatie in de Haarlemmermeer, meent dat die leemte wordt gevuld door de verbetering van het toezicht. ,,Het toezicht wordt geprofessionaliseerd. De rapportage is steeds transparanter.'' Maar hij erkent wel: ,,Het is dé kernvraag: hoe zorg je dat de corporaties ook op de markt niet te ver afraken van hun oorspronkelijke doelstelling? Daar zul je corporaties op moeten aanspreken. Toen ik nog Kamerlid was, heb ik wel eens gezegd: Jongens, als jullie alleen maar verhalen hebben over commerciële activiteiten, verlies je wel het politieke en maatschappelijke draagvlak.''

Met corporaties die de markt opgaan dreigt onder meer het weglekken van publiek geld naar de particuliere sector. ,,Het weglekken is altijd heel moeilijk te controleren", menen de adviseurs Pluim en Straver. ,,Het weglekken kan op kleine schaal gebeuren, bijvoorbeeld als een grote corporatie een commerciele woningbezitter aanbiedt om een deel van de woningen te beheren. Of op veel grotere schaal, in de samenwerking van corporaties met projectontwikkelaars''

Dat laatste zal de komende jaren toenemen, is de verwachting. Projectontwikkelaars hebben na de bouw op de Vinex-locaties geen zicht meer op vergelijkbaar omvangrijke bouwplekken en lonken naar corporaties die veel `grondposities' hebben en soms hele wijken beheren. Met de grootschalige vernieuwing van de naoorlogse wijken kunnen de corporaties op hun beurt de kennis en het geld van de projectontwikkelaars wel gebruiken. ,,Bij die projecten heeft een corporatie twee petten. Pet een is die van de projectontwikkelaar, die een redelijk rendement wil halen. Pet twee is die van de afnemer van de woningen, die ook nog eens duurzaam aan een gemeente en een buurt verbonden zal blijven'', zeggen de advocaten Straatman en Habraken.

De risico's voor de corporaties zijn groter als er geen particuliere partijen meedoen, zoals bij de vernieuwing van de Schiedamse wijk Groenoord. Daar ontwikkelen de corporatie en de gemeente samen 630 koopwoningen. ,,Maar wat als de woningmarkt instort? De gemeente moet zich tevoren realiseren dat je dan veel geld kunt verliezen'', zeggen Straatman en Habraken. ,,Maar het is wel goed dat de overheid en de corporaties hun verantwoordelijkheid nemen.''

    • Karel Berkhout