Woningmarkt kan morgen al worden verruimd

Het te koop aanbieden van huurwoningen en het renoveren van oude woningen komt tegemoet aan de wensen van doorstromers en starters, meent F.M. Erkens.

Loop door een wijk en de (houten) borden met daarop `Te koop' of `Te huur' grijnzen de voorbijganger tegemoet. Wanneer die vervolgens het desbetreffende makelaarskantoor belt en hoort wat een en ander op moet brengen, is de keus snel gemaakt: blijven zitten waar je zit.

`Eerste doorstromers' worden ze genoemd. Samen met de `starters' stropen ze de woningmarkt af op zoek naar betaalbare koopwoningen of duurdere huurwoningen van een betere kwaliteit dan ze nu bewonen. Door het geringe aanbod van beide stagneert de doorstroming op de woningmarkt.

De krapte op de woningmarkt kan op verschillende manieren worden aangepakt. Volgens de vereniging van woningcorporaties, Aedes, moet de oplossing worden gezocht in het bouwen van duurdere huurwoningen en betaalbare koopwoningen NRC Handelsblad, 13 augustus).

Bij nieuwbouw spelen echter de nodige barrières, zoals de ingewikkelde regelgeving en de stijging van bouw- en grondkosten, waardoor de koopprijzen van de woningen toenemen. Derhalve is deze oplossing allesbehalve afdoende.

De krapte op de woningmarkt ontstaat ook door herstructurering. Dat is het proces waarbij de komende jaren vele tienduizenden huurwoningen worden gerenoveerd, met als doel de woningen en de woonomgeving grondig te verbeteren. Door dit proces zijn weliswaar (tijdelijk) minder goede woningen beschikbaar, het zorgt uiteindelijk voor meer en vooral betere woningen. En dat is broodnodig, want de oorzaak voor de stagnatie in de woningmarkt is vooral gelegen in de kwaliteit van de woningen. Met name de `eerste doorstromers' zijn met de mogelijkheden van herstructurering gebaat; de woningen die worden opgeleverd zijn de duurdere huurwoningen waar zij zo naarstig naar op zoek zijn. Zou de renovatie en verbetering van de woonomgeving niet plaatsvinden, dan blijven al die impopulaire woningen van mindere kwaliteit staan, en dus de krapte op de woningmarkt.

Renovatie zal er ook toe leiden dat hoge inkomens niet uit de stad vertrekken – met als gevolg verpaupering van de oude wijken. Samen met het verkopen van woningen aan starters en het verbouwen van woningen tot duurdere huurwoningen kan de stroom stadverlaters tot staan worden gebracht. Meer koopkrachtige bewoners, die zich anders gedwongen zouden voelen te verhuizen, kunnen nu in de wijken blijven wonen.

De effecten van herstructurering zullen pas op middellange termijn zichtbaar worden. Tot die tijd zullen de wachttijden lang blijven. Dit is een zure boodschap voor veel woningzoekenden, maar een en ander moet er wel toe leiden dat ook zij plezierig zullen wonen in de woning die voldoet aan hun wensen. Het proces van herstructurering brengt ook met zich mee dat mensen moeten verhuizen. Woningzoekenden die hun huis vanwege sloop of renovatie moeten verlaten, zouden voorrang moeten krijgen. Als deze bewoners bij hun zoektocht op de huurmarkt geen voorrang krijgen, blokkeren ook zij een goede doorstroming en komt de herstructurering niet van de grond. Terwijl juist dit proces zorgt voor de oplossing van het tekort aan goede woningen en voor mooiere, betere steden.

Behalve herstructurering en nieuwbouw, ligt ook een oplossing in het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, zoals het op grote schaal vergroten van bestaande, kleine tot zeer kleine woningen. Voor deze woningen is de vraag op de markt binnen 5 á 10 jaar beëindigd.

Het beleid van Woningbedrijf Rotterdam, een corporatie met 32.000 wooneenheden en zo'n 80.000 klanten, richt zich op het omvormen van kleine tot grote woningen; door woningen samen te voegen of door de plattegrond te veranderen.

Daarmee wordt voldaan aan de toegenomen vraag naar grotere woningen. Met het vergroten van woningen worden twee vliegen in één klap geslagen. Het casco van woningen blijft behouden, er wordt dus niet overgegaan tot sloop hetgeen vanuit milieuoogpunt winst is. Het samenvoegen van woningen is ook veel minder ingrijpend dan sloop en nieuwbouw, en kan daarom veel sneller worden gerealiseerd. Dat heeft zijn effect op de wachttijden.

Behalve het vergroten van woningen kunnen starters ook geholpen worden wanneer huurwoningen worden verkocht. Veel corporaties voeren een verkoopbeleid waarbij woningen worden verkocht tegen voor starters betaalbare prijzen. Het Woningbedrijf Rotterdam heeft inmiddels al zo'n 12.000 goede huurwoningen aan zittende huurders aangeboden tegen betaalbare prijzen. Vrijkomende woningen blijken een aantrekkelijk domein te zijn voor starters op de woningmarkt. Ook voor hen gaat het om een betaalbare koopwoning.

Randgemeenten van grote steden hebben bij al deze processen een essentiële rol te vervullen. Zij dienen bij te dragen aan de huisvestingsopgave door meer sociale woningbouw aan te bieden. Dat gebeurt mijns inziens veel te weinig. Maar ook de woningcorporatiesector mag de hand in eigen boezem steken. De kansen liggen er, maar moeten wel gegrepen worden.

Drs. F. M. Erkens is bestuursvoorzitter van het Woningbedrijf Rotterdam.