Spook terug op kantorenmarkt

De economische teruggang is ook voelbaar op de kantorenmarkt. Voor het eerst sinds jaren dreigt weer grote leegstand. ,,De situatie lijkt op die van begin jaren negentig.''

Wie vanaf de snelweg Hoofddorp binnenrijdt, ziet kantoor na kantoor aanplakbiljetten die het uit lijken te schreeuwen: te huur. `Flexibel zakendoen op één plaats' staat er op een gloednieuwe gevel, waarop een bewegende namaakober een maquette van het kantoorgebouw serveert: te huur. `Flexibele huurtijden' staat elders te lezen: te huur. En als een hedendaagse Toren van Babel staat naast het station het geraamte van een kantoortoren met tweeëntwintig verdiepingen: medio 2003 ook te huur.

,,Het ruime aanbod aan kantoorruimte is zorgelijk'', zegt ambtenaar D. Somsen. Hij is verantwoordelijk voor de bedrijfsterreinen bij de gemeente Haarlemmermeer, tot voor kort een van de meest gewilde kantorenlokaties. ,,Niet zo lang geleden heerste hier nog grote schaarste en drongen de marktpartijen aan op ontwikkeling van kantoren.'' Zoals de kantoorflat-in-aanbouw, de Zuid Toren, die bedoeld was voor KPNQwest. ,,Maar ja, KPNQwest is er dus niet meer'', verzucht Somsen.

Hoofddorp vertelt het verhaal van de Nederlandse kantorenmarkt, die in nog geen twee jaar tijd de schaarste heeft zien omslaan in een overaanbod. Afgelopen week waarschuwde de NVB, de organisatie van kleinere projectontwikkelaars, voor grote leegstand in de komende jaren. ,,Bedrijven met verhuisplannen zijn dé motor van de kantorenmarkt, maar nog slechts 7 procent van de bedrijven wil verhuizen'', zegt NVB-directeur N. Rietdijk. In heel Nederland stijgt het aanbod spectaculair. Hoofdredacteur W. van Enk van vastgoed-onderzoeksbureau PropertyNL.com: ,,Sinds begin dit jaar is het aanbod commercieel vastgoed met 34 procent toegenomen.''

De slapte op de kantorenmarkt wordt veroorzaakt door de neergang van de Nederlandse economie. ,,Denk aan de klappen in de ICT-sector en aan het omvallen van KPNQwest'', zegt vastgoedanalist M. Berkelder van de bank Dexia Securities. De NVB ziet dat terug in het aantal kantoorbanen, dat nu nog slechts toeneemt met 3.500 per maand tegen maandelijks 8.000 vorig jaar; volgend jaar komen er helemaal geen kantoorbanen meer bij. ,,De situatie is vergelijkbaar met begin jaren negentig toen de economie ook in een dip zat en de vraag naar kantoren snel wegzakte'', zegt Rietdijk van NVB.

Tegelijkertijd wacht Nederland een vloedgolf van 1,9 miljoen vierkante meter aan nieuwe kantoorruimte, terwijl er slechts behoefte is aan maximaal 1 miljoen meter. Dat is het gevolg van de bouwprojecten die projectontwikkelaars op stapel hebben gezet.,,Het is als met de stoelgang. Die kan lang duren, maar wat er is ingegaan, komt er hoe dan ook uit'', zegt Rietdijk. Berkelder wijt het overschot mede aan de overheid: ,,In hun verlangen naar werkgelegenheid hebben gemeenten de afgifte van vergunningen versoepeld.''

Dat geldt bijvoorbeeld voor Amsterdam, maar ook voor Hoofddorp, waar de gemeente Haarlemmermeer niet altijd even voorzichtig is geweest. ,,Het beleid is dat we pas toestemming geven voor een nieuw kantoor als 60 procent is voorverhuurd. Alleen bij de 85.000 vierkante meter rond het station hebben we wel ontwikkeling `op risico' toegestaan, dus zonder dat er al huurders zijn'', zegt ambtenaar Somsen. Ook voor de Zuid Toren, die goed is voor 17.000 vierkante meter, is nog geen enkele huurder. ,,De werving begint pas begin volgend jaar'', meldt makelaar E. Henselijn van DTZ Zadelhoff opgewekt.

Juist de regio's Amsterdam, Schiphol – maar ook Utrecht – worden het hardst getroffen door leegstand, na saneringen bij de hier ruim vertegenwoordigde ICT-bedrijven. De regio rond Schiphol lijdt daarbij ook onder de malaise in de luchtvaartsector. Rotterdam met zijn tamelijk traditionele sectoren en Den Haag, waar veel overheidsinstellingen hun heil zoeken, hebben veel minder pijn.

Dat de laagconjunctuur al zo snel voelbaar is op de kantorenmarkt komt volgens Van Enk van PropertyNL.com door de toegenomen flexibiliteit van huurders. ,,Sanerende bedrijven, zoals nu KPN, zaten vroeger met hun ruimte vaak de crisis uit, nu proberen veel meer bedrijven na een reorganisatie de overbodig geworden ruimte te verhuren. Dat vergroot meteen het aanbod.'' Het zijn op dit moment dan ook vooral de huurders met te veel meters en langlopende huurcontracten die geld verliezen. Zo heeft supermarktketen Laurus in de oude Van Nelle-fabriek in Rotterdam een prachtig ingericht, maar totaal ongebruikt hoofdkantoor.

De volgende slachtoffers lijken de projectontwikkelaars te worden. Van de 500.000 meter nieuwbouw die dit jaar wordt aangeboden, is volgens cijfers van DTZ Zadelhoff maar liefst 60 procent `op risico' ontwikkeld, ofwel zonder dat er een meter is voorverhuurd. In een ruime kantorenmarkt is de kans dan groot dat veel nieuwe kantoren — gedeeltelijk — leeg blijven. Het lijkt een rentree van het spook van de vastgoedcrisis van de late jaren zeventig, toen Nederland vol stond met lege kantoren en projectontwikkelaars zoals Bredero op de fles gingen.

De situatie is niet dezelfde, meent Berkelder van Dexia. ,,De grote ontwikkelaars zijn erg terughoudend geweest met projecten.'' Van Enk bevestigt dat: ,,Bij de top-50-bedrijven zitten nog mensen van de generatie die zich de jaren zeventig herinnert. Het bouwen op risico gebeurt vooral door kleinere partijen, aannemers die nog een lapje grond hebben.''

De consensus in de markt luidt dat verouderde kantoren leeg komen te staan door de trek van bedrijven naar nieuwe kantoren, A-locaties geheten. ,,Die beweging zie je nu al'', meent makelaar Henselijn. Maar de consensus luidt óók dat de huren in A-locaties zullen dalen. En lage huren en leegstand drukken de inkomstenstroom en dus de waarde van de panden. ,,Na eerst de huurders en dan de ontwikkelaars zullen als laatsten de beleggers de pijn gaan voelen'', verwacht Rietdijk van NVB.

Eigenaren van de kantoren zijn verzekeraars en pensioenfondsen, zoals dat voor de bouwnijverheid en enkele beursgenoteerde vastgoedfondsen, zoals Vastned O/I en Uni-Invest. Bij de laatste twee is de pijn al af te lezen aan de aandelenkoersen, die bijna een vijfde lager zijn dan het eigen vermogen per aandeel. ,,Het slechte nieuws zit al voor 90 procent in de koersen'', schat Berkelder. ,,De lage koersen geven door het betrekkelijk hoge dividend van vastgoedfondsen een aantrekkelijk dividendrendement van ruim 8 procent. Van koerswinst zal het de eerste twee jaar niet komen.''

Dexia ziet pas eind 2003 beginnend herstel van de kantorenmarkt. De NVB rekent niet voor 2005 op herstel en directeur Rietdijk gaat een stap verder: ,,De beroepsbevolking vergrijst en zal niet sterk meer groeien. Het betekent geringe groei van het aantal kantoorbanen de komende decennia en misschien zelfs een terugloop. Dus is er ook niet veel kantoorruimte meer nodig.''