Pa en ma als huurbaas

De jacht op kamers in studentensteden is in deze periode van het jaar in volle gang. Wachttijden van ruim een jaar zijn heel gewoon en de huurprijzen zijn fors. Menig ouder besluit dan ook een huis te kopen voor zoon of dochter. Maar hoe zit het met de hypotheek op een tweede huis? En waar moet je als verhuurder rekening mee houden?

Jongens zijn properder dan meisjes, weet Ad Leenhouwers. Hij verhuurt al jaren een woning in Eindhoven.

,,Op de kamer van een jongen vind je wel rotzooi - een broek hier, een overhemd daar. Maar je ziet nooit vieze pannen of vuile onderbroeken op hun kamer slingeren. Dat zie je bij meiden wel.'

Leenhouwers woont in Oosterhout, bij Breda. Het huis in Eindhoven heeft hij eind jaren zeventig gekocht. Toen hij een jaar later ging verhuizen, heeft hij het wegens de slappe huizenmarkt niet verkocht. Sindsdien verhuurt hij het aan studenten.

Binnenkort gaat hij misschien nóg een woning kopen. In Utrecht, voor zijn studerende dochter Renate (20). Ze woont daar al een jaar op kamers, maar de huurprijs is erg hoog. Te hoog, vindt Leenhouwers. Zijn dochter deelt woonruimte met een vriendin. Samen zijn ze negenhonderd euro per maand aan huur kwijt. Vader financieert het deel dat Renate moet betalen. ,,Dan moet je een keuze maken. En dan denk ik: ik pak mijn kans.' Investeren in onroerend goed, dus. ,,Het is met onroerend goed nooit slecht geweest. Meestal ben je veel goedkoper uit.'

Er zijn veel ouders van studenten die het rekensommetje in deze tijd maken. ,,Met name in deze periode zie je ze veel', zegt Johan Böhne van Ludenhoff Makelaar Utrecht. Hij schat dat hij zo'n tien keer per week wordt benaderd door ouders die overwegen een huis te kopen voor hun studerende kind.

Exacte cijfers zijn niet bekend. De gemeente Utrecht, de stad waar traditiegetrouw de woningnood onder studenten het hoogst is, stelt het structureel tekort aan kamers voor studenten op 1.600. Dit is een getal uit 1998, de gemeente gaat er vanuit dat het werkelijke tekort veel hoger ligt. De gemeente inventariseert momenteel opnieuw de woningnood onder studerenden.

De Stichting Sociale Huisvesting Utrecht (SSH), die veel studentenkamers verhuurt, heeft momenteel 7.000 studenten op de wachtlijst staan. De SSH heeft vijf wooncomplexen in Utrecht. De wachttijd varieert van 17 maanden voor de locatie Warande in Zeist, tot 30 maanden voor de studentenflat op het universiteitsterrein De Uithof. De huurprijzen van de kamers (gemiddeld 15 vierkante meter in oppervlakte) schommelt tussen de 200 en 250 euro bruto per maand. Daarnaast zijn er nog tientallen particuliere kameraanbieders in Utrecht. De kamers worden via contactadvertenties in huis-aan-huisbladen of via internet aangeboden. Studenten nemen de hoge huur vaak voor lief.

Maar niet alleen de huurprijzen van kamers in Utrecht zijn hoog, ook de prijzen van woningen zijn fors. Oscar van Vonderen, hypotheekadviseur in Utrecht, is dan ook somber. Het kopen van een huis voor je studerend kind is ,,echt voor mensen met een hoger inkomen', zegt hij. ,,Het is überhaupt moeilijk om in Utrecht een huis te kopen.' En aangezien de hypotheekrente voor een tweede woning niet meer aftrekbaar is, wordt het ,,een lastige zaak', aldus Van Vonderen, werkzaam bij Hypotheek Visie.

Ouders die ervoor kiezen om een huis te kopen voor hun studerende kind, komen meestal uit op een bovenwoning. Of een huis uit de dertiger jaren, vaak met een kamer en suite. Deze huizen zijn makkelijk op te delen in verschillende kamers, legt Böhne uit. Op die manier kunnen ouders de resterende woonruimte in het huis verhuren aan andere studenten - iets wat de meeste ouders doen die een huis voor hun kind kopen. De vraag naar appartementen in een flat is minder. Böhne: ,,Dan kom je nogal snel terecht in Overvecht of Kanaleneiland, en dat is voor studenten vaak minder aantrekkelijk.' Studenten wonen immers liever in de buurt van het centrum dan in een buitenwijk.

Een tweede woning aanschaffen en die verhuren aan studenten is niet zo maar één-twee-drie geregeld. Het belangrijkste struikelblok is het afsluiten van een hypotheek. De bank stelt eisen als het gaat om een woning die ouders willen verhuren. Er is namelijk een risico bij verhuur, omdat de positie van een huurder sterk is. De woningeigenaar kan een huurder niet zomaar uit huis zetten.

De bank houdt hier rekening mee. Als de verhuurder zijn financiële verplichtingen niet nakomt, dan wil de bank het pand verkopen. De huurder blijft bescherming genieten en mag er blijven wonen. Het huis wordt dus met huurder en al verkocht, waardoor het minder waard is. Om dit risico te dekken, verstrekt de bank een lagere hypotheek dan bij een woning voor eigen gebruik. Voor een eigen woning sluiten banken tophypotheken af van 125 procent van de executiewaarde van een `huis dat vrij van huur of gebruik is'. De executiewaarde is de geschatte waarde van het huis bij `gedwongen verkoop'. Dit bedrag ligt vaak fors onder de werkelijke opbrengst van een huis in de vrije verkoop.

Voor huizen die verhuurd gaan worden, ligt de executiewaarde lager. De executiewaarde `in verhuurde staat' wordt mede bepaald door de waarschijnlijke huuropbrengst en door het risico dat de eigenaar aangaat met de huurders. Een hypotheek voor zo'n woning dekt doorgaans 90 procent van deze executiewaarde.

Bovendien zijn bij de invoering van het nieuwe belastingstelsel enkele flinke veranderingen opgetreden voor de tweede woning die niet voor eigen gebruik is. De waarde van deze woning wordt opgeteld in het vermogen van box 3. Hier wordt de schuld vanaf getrokken. De fiscus rekent een fictief rendement van 4 procent over dit vermogen en dat wordt belast met 30 procent. In feite moet dus 1,2 procent (30 procent van 4 procent) van het vermogen aan de Belastingdienst worden betaald. De hypotheekrente voor de tweede woning is niet fiscaal aftrekbaar, de huuropbrengst daarentegen is onbelast.

Mensen die in het verleden een huis hebben gekocht voor hun studerend kind hebben flinke winst kunnen maken, omdat de huizenprijzen in korte tijd behoorlijk zijn gestegen. ,,Ze lachen in hun vuistje', zegt Floris Veenendaal, hoofd particuliere financiëring van de Rabobank Utrecht.

Volgens Veenendaal is het nog altijd aantrekkelijk voor ouders om een woning aan te schaffen, maar ze moeten wel goed overzien wat ze doen. Het is namelijk niet zo dat je alleen maar een woning koopt en daar je zoon of dochter in laat wonen. Om de boel op zijn minst kostendekkend te maken, moet er ook geld binnenkomen om de kosten te kunnen financiëren. Anders gezegd: pa en ma worden huurbaas en worden geconfronteerd met huurcontracten en het innen van huur. Vaak zijn de mede-bewoners vrienden of studiegenoten van zoon of dochter, wat het contact tussen huurder en verhuurder een stuk makkelijker maakt, maar er kan altijd een wanbetaler tussen zitten.

Ouders moeten zich er niet op verkijken, waarschuwt Veenendaal. Studenten gaan anders met een huis om dan bewoners van een eigen woning. Vooral het sanitair is een kwetsbaar punt. ,,Studenten gooien van alles door de wc', zegt Veenendaal. ,,Dus moet de loodgieter wat vaker langskomen.' Daarom is het een voordeel als de ouders zelf enig verstand van klussen hebben, zodat ze zelf kleine problemen kunnen oplossen.

Leenhouwers beaamt dit. ,,Ik ben vrij handig met m'n handen.' Zijn pand in Eindhoven heeft hij onlangs flink opgeknapt. Nu wonen er drie jongens en twee meisjes in zijn Eindhovense woning. In het pand in Utrecht zullen alleen meisjes komen te wonen, dat wil Renate zelf. En de rotzooi dan, die meiden maken? ,,Het is mijn dochter, en ik weet hoe ze is.' De locatie van de woning is heel belangrijk voor Leenhouwers. ,,'t Is een meisje en dan wil je niet dat ze door van die gribusbuurten moet.'

De zoon van Leenhouwers is zeventien. Misschien gaat hij ook wel studeren over een paar jaar. ,,Ik hoop in Eindhoven.' Maar, zo belooft Leenhouwers, hij zal zijn zoon niet dwingen. En als zoonlief in Groningen wil studeren, koopt vader dan weer een woning? ,,Nee', zegt hij beslist, ,,als hij geen kamer kan vinden, stoot ik misschien een pand af en koop wat in Groningen. Maar ik schaf geen vierde woning aan.'