Nu liever een etage lager

Op de kantorenmarkt geeft hoogbouw prestige. Maar de aanslagen op het WTC en de economische malaise hebben de vraag sterk doen slinken.

Zijn eigen kantoorgebouw is het beste voorbeeld. In 2000 werd de bouw van het nieuwe kantoorcomplex van accountants- en adviesbureau Andersen in New York met veel bombarie aangekondigd. ,,Alles ging toen nog geweldig. Niets kon stuk'', zegt vastgoedconsultant Robert-Jan Meulmeester nu. De oplevering van het nieuwe kantoor van veertig verdiepingen voor Andersen, op een toplocatie aan Times Square, werd toen voor 2004 gepland. ,,Maar alles is helemaal anders gebleken. Nu is onduidelijk wie het kantoor zal betrekken.

Daarmee doelt Meulmeester niet alleen op de staat van ontbinding waarin Andersen verkeert, of zijn eigen positie binnen de zieltogende onderneming. Ook de markt voor kantoren heeft wereldwijd tikken gekregen. In New York is dat het meest zichtbaar bij wolkenkrabbers. ,,Veiligheid speelt hier erg mee. Voor hoogbouw geldt per definitie dat het lastig is eruit te komen bij incidenten.'' Verhuurders van wolkenkrabbers verkeren in de VS in grote problemen, de markt is compleet veranderd. Werknemers zitten – met de aanslagen van 11 september in het achterhoofd – liever een verdieping lager, en verzekeringspremies voor hoge gebouwen zijn enorm gestegen.

In Nederland valt dat allemaal wel mee. Toch ook hier een verminderde economische groei met faillissementen, vacaturestops en ontslagen. Bedrijven die de afgelopen jaren hun nieuwe kantoorpanden op de groei hadden aangeschaft, vooral telecom- en technologieondernemingen, zitten nu met verdiepingen waar de wc's nog brandschoon zijn en het koffieapparaat maagdelijk ongebruikt is.

Als bestuurders, gebruikers en deskundigen van en op het gebied van vastgoed het érgens over eens zijn, dan is het wel over het `waarom' van hoogbouw: prestige, prestige, prestige. ,,Economisch gezien is een zakencentrum met hoogbouw een belangrijke locatie om te netwerken. Daar moet je gewoon bij zijn.'' Algemeen directeur A. Thewessen van beleggers en medeontwikkelaar Kantoren Fonds Nederland denkt, deze lijn doortrekkend, dat hoogbouw daarom minder last heeft van leegstand dan kantoren op perifere locaties. ,,Hoofdkantoren gaan zelf op de prestigieuze plekken zitten. En juist daar vallen minder ontslagen dan in back offices. De leegstand in hoogbouw zal niet al te dramatisch worden.''

Maar de meningen hierover zijn verdeeld. Uit inventarisatie van makelaars- en adviesorganisatie DTZ Zadelhoff blijkt dat in de vier grote steden heel wat vierkante meters aan kantoorruimte in hoogbouw leeg staan. In Rotterdam staat de oude Shell-toren Hofpoort voor 1.400 vierkante meter leeg, in de prominente Amsterdamse Rembrandttoren en de World Trade Center-torens zijn ook verhuurbare verdiepingen.

Doorslaggevend in de verhuurbaarheid, en de daarmee samenhangende leegstand van hoge kantoren, is de concentratie van andere, liefst hoge, gebouwen. Hoe hoger die concentratie, des te minder risico van leegstand.

Directeur Arie van der Kuilen van Amstelland Ontwikkeling Vastgoed ziet dagelijks in de praktijk hoe de situatie is veranderd. Amstelland heeft nu in Amsterdam de kantoortoren Crystal Tower in aanbouw. De toren werd `op risico' ontwikkeld: zonder dat er huurders waren werd de toren al gebouwd. ,,Maar de markt is nu terughoudender. Als ik de keuze nú zou hebben, had ik eerder voor laagbouw gekozen. Bij tegenvallende omstandigheden kan je er dan altijd nog voor kiezen het project op te knippen, en niet in één keer te ontwikkelen.''

Maar Amstelland hoeft zich geen zorgen te maken, denkt vastgoeddeskundige Pieter Camps van advocatenkantoor en adviesbureau Bird & Bird. De markt in Nederland zal maar weinig veranderen door de mindere markt. De twee redenen daarvoor zijn eenvoudig, volgens Camps. Ten eerste zíjn er gewoon niet zoveel torens hoger dan 70 meter in Nederland waarin gewerkt wordt, de verliezen blijven dus beperkt, en ten tweede ,,is er wel een dip, maar beslaan grote bouwplannen van begin tot einde een jaar of dertig.'' Een teruglopende markt duurt gewoonlijk maar een paar jaar. Ontwikkelaars kijken verder vooruit. De huurprijzen van kantoorruimte zijn daardoor ook redelijk stabiel.

Camps gelooft niet dat de teruglopende kantoormarkt de komende jaren grote gevolgen heeft voor het aantal nieuwe kantoortorens. En dat is maar goed ook. ,,Ik ben niet zo handig in de weg vinden. Wanneer ik in Rotterdam ben, zoek ik het Nationale Nederlanden-gebouw, en weet dan meteen weer waar ik moet zijn.''