De nieuwe woningnood

Deregulering en privatisering waren ook in de Nederlandse woningbouw toverwoorden in de jaren negentig. Het resultaat is dat sinds de jaren dertig nog nooit zo weinig woningen werden gebouwd als nu. `Het product woning prijst zichzelf uit de markt', zegt de directeur van Woning- corporatie Het Oosten.

Twee jaar zoeken Anne Hogewoning en haar vriend nu een woning in Amsterdam. Bijna elke week bezichtigen ze een huis in de Jordaan, de buurt waar hun voorkeur naar uitgaat, of in een van de naburige buurten. Ze hebben er inmiddels een stuk of tachtig gezien, maar tot nu toe was er geen bij die ze 400.000 euro waard vinden. ,,Misschien zijn onze eisen ook wel te hoog'', vertelt Hogewoning. ,,We willen drie à vier kamers van zo'n 120 vierkante meter bij elkaar. Maar de ene keer vinden we het huis te klein, de andere keer te hokkerig. Laatst hadden we bijna een huis gekocht, maar dat bleek 's avonds te worden doordrongen van de Tandoori-walm van het Indiase restaurant eronder.'' En dus blijven Anne Hogewoning en haar vriend voorlopig wonen in hun twee kleine huurwoningen in de Jordaan.

,,In Amsterdam is sprake van een nieuwe woningnood'', zegt de Amsterdamse wethouder van volkshuisvesting Duco Stadig. ,,Op elke vrijkomende sociale huurwoning in Amsterdam schrijven zich 150 mensen in. Die leven natuurlijk niet op straat, maar ze zijn blijkbaar wel ontevreden over hun huidige woningen.'' Wie in Amsterdam een betere huurwoning wil, moet daarom vele jaren wachten. Nieuwkomers op de Amsterdamse huurwoningmarkt zijn al helemaal kansloos. Oorzaak is dat Amsterdammers als Anne Hogewoning en haar vriend niet meer doorstromen van een goedkope huurwoning naar een duurder huurhuis of een koophuis.

Stadig roept de nieuwe woningnood uit op een moment dat de markt in de woningbouw zijn heilzame werk had moeten verrichten. Privatisering was ook in de woningbouw het politieke toverwoord van de jaren negentig. Nederland mocht dan na de invoering van de Woningwet in 1901 internationaal beroemd zijn geworden met zijn staatsgeleide volkshuisvesting, toch zou de markt het ook in de woningbouw beter doen dan de staat, zo dachten steeds meer beleidsmakers en politici de afgelopen twintig jaar. En dus werden in de jaren tachtig en negentig de complexe overheidssubsidies en staatsfinancieringen van de woningbouw afgeschaft. Gemeentes hieven massaal hun woningbedrijven op, zodat er van de 300 gemeentelijke woningbedrijven in 1985 nu nog maar een stuk of dertig over zijn. Bovendien werden de woningcorporaties, die een hoofdrol hebben gespeeld in de Nederlandse woningbouw, in het begin van de jaren negentig verzelfstandigd. Ze moeten nu zonder staatssteun bestaan.

Dat was nog niet alles. Om het eigen woningbezit te bevorderen sommeerde de rijksoverheid de woningcorporaties een flink deel van hun woningbezit aan de bewoners te verkopen. Een jaar geleden ging de regering zelfs over tot steun aan het ultraliberale Wilde Wonen. In zijn nota Wonen vaardigde staatssecretaris van Volkshuisvesting Remkes een oekaze uit dat eenderde van de grond van de nog te bebouwen Vinex-locaties moest worden uitgegeven in vrije kavels. Zo zou een vrijstaand droomhuis naar eigen ontwerp in Nederland niet alleen een privilege van de zeer welgestelden zijn, maar, net als in Amerika, ook binnen bereik van de middenklasse komen.

Op het eerste gezicht lijkt de privatisering van de Nederlandse woningbouw tot een ongekende bouwwoede te hebben geleid. Wie door Nederland rijdt, krijgt de indruk dat Nederland één grote bouwput is. Overal langs de snelwegen zijn Vinex-wijken en bedrijfsterreinen in aanbouw. Maar het is slechts schijn: droge statistische gegevens leren dat de laatste jaren steeds minder woningen zijn gebouwd. Vorig jaar daalde de jaarlijkse woningproductie tot 65.000, het laagste aantal sinds 1950. Dit jaar wordt het drama van de Nederlandse woningbouw nog groter. Bouwondernemers verwachten in 2002 niet meer dan 60.000 nieuwbouwwoningen op te leveren. Er worden nu ongeveer evenveel woningen gebouwd in Nederland als gedurende de diepe, zwarte crisis van de jaren dertig.

Toch blijft de regering in nota's en beleidsstukken stug uitgaan van een productie van 100.000 woningen per jaar. In de jaren zestig, zeventig en tachtig, de gloriejaren van de staatsgeleide woningbouw, werd dit ook gemakkelijk gehaald. Begin jaren zeventig lag de woningproductie zelfs een aantal jaren ruim boven de 150.000. Maar in de jaren negentig, de tijd van de privatisering van de woningbouw, daalde de jaarlijkse woningbouw tot onder de magische grens van 100.000. De laatste jaren ging de daling het hardst, van 85.000 eind jaren negentig naar 60.000 nu.

In sommige steden heeft dit geleid tot een lichte paniek, alsof de dagen van de ergste woningnood zijn teruggekeerd. In Amsterdam bijvoorbeeld, waar de woningproductie vorig jaar daalde tot 1.775 terwijl drie jaar geleden nog ruim 5.000 woningen werden gebouwd, overwoog wethouder Stadig om noodwoningen neer te laten zetten. Weliswaar krijgt Amsterdam een grote Vinex-wijk in het IJ-meer, maar de bouw op het kunstmatige eiland loopt niet zoals voorzien. Volgens de oorspronkelijke plannen hadden al honderden woningen klaar moeten zijn, maar nu zijn in IJburg pas slechts enkele bootwoningen voltooid. Uiteindelijk zag Stadig af van zijn noodwoningen. Hij ziet slechts één oplossing voor de nieuwe woningnood. ,,Bouwen. Alleen het bouwen van nieuwbouwwoningen brengt de doorstroming naar duurdere koopwoningen weer op gang'', zegt hij. ,,Maar de woningbouw stagneert door een explosieve stijging van de bouwkosten. Ik wil gedurende mijn komende wethouderschap de woningbouw weer boven aan de plaatselijke en landelijke politieke agenda krijgen.''

Mislukking

De nieuwe woningnood doet zich voor na een decennium van ongekende welvaartsgroei in Nederland. Nog nooit was het land zo rijk en nog nooit worden er zo weinig woningen gebouwd. Zo kent het huidige Nederland nog wel meer paradoxen: nog nooit zijn de huizenprijzen zo hoog geweest en nog nooit is het aanbod aan nieuwbouwwoningen zo klein als nu. In een normale markt zouden hogere prijzen leiden tot een groter aanbod, waardoor de prijzen weer dalen. Maar in Nederland is in de jaren negentig precies het tegenovergestelde gebeurd. De woningen werden steeds duurder en de nieuwbouw nam steeds verder af. Er is maar één conclusie mogelijk: de privatisering van de woningbouw is, net als die van de Nederlandse Spoorwegen, een mislukking.

,,Er is dan ook slechts sprake van een gedeeltelijke privatisering'', zegt F. Ph. Bijdendijk, directeur van de grote Amsterdamse woningcorporatie Het Oosten die bij de woningbouw op IJburg is betrokken. ,,De rol van de overheid is eigenlijk niet veel kleiner geworden.'' Nog steeds bepaalt de overheid met bestemmingsplannen de ruimtelijke ordening en nieuwbouw moet nog altijd voldoen aan de talloze regels van het Bouwbesluit, de steeds strengere voorschriften van de milieuwetgeving en de esthetische eisen van de welstandcommissies.

Tijdrovende en ingewikkelde procedures en regels in de bouw zijn volgens veel bouwondernemers de belangrijkste oorzaak voor de stagnerende woningproductie. Onlangs gebruikte het Bouwfonds ze nog als verklaring voor zijn verminderde bedrijfsresulaat in het jaar 2001. ,,De bouw van de Vinex-wijken is veelomvattend en gecompliceerd en er zijn vele wetten en regels op van toepassing die beroepsprocedures tegen de bouw mogelijk maken'', vertelt Henk van Zandvoort, directeur Wonen van het Bouwfonds, dat jaarlijks zo'n 6.000 woningen bouwt op vrijwel elke Vinex-locatie in Nederland. ,,En daar maken burgers nu veel vaker gebruik van dan vroeger. De moderne burger is mondiger geworden. En actiever als het om zijn rechten gaat. Er is iets wezenlijks veranderd in zijn houding. In de jaren tachtig was alles goed wat van de overheid kwam. Daarom werd tegen de nieuwbouwwijken uit de jaren zeventig en tachtig nauwelijks bezwaar gemaakt. Ze waren veel groter dan de Vinex-wijken, maar werden snel en geruisloos gebouwd. Nu is, onder invloed van het marktdenken, alles wat de overheid doet juist verkeerd.''

Tegen verschillende Vinex-wijken lopen bezwaarprocedures die hebben geleid tot vertragingen in de bouw. De aanleg van de Waalsprong, de Vinex-wijk bij Nijmegen, is bijvoorbeeld uitgesteld omdat beroep is aangetekend tegen een tekortkoming in de Milieu-effectrapportage van de wijk. ,,Al die bezwaren hebben ook te maken met de zichtbaarheid van de Vinex-wijken. Meer dan de oude buitenwijken liggen ze op plekken die je ziet vanaf de snelweg. Wij houden in ons werk al rekening met al die bezwaarprocedures. We nemen veel meer werk in voorbereiding dan vroeger, omdat we weten dat een flink aantal projecten toch wordt uitgesteld.''

Ook kleine bouwprojecten zuchten onder de overvloedige regelgeving. ,,Drie jaar geleden werd me door een bevriende fotograaf gevraagd een huisje voor hem te ontwerpen in het dorpje Made'', vertelt architect Carel Weeber, ex-voorzitter van de Bond van Nederlandse Architecten. ,,Het is nu nog niet rond.'' Onlangs kreeg Weeber een brief van de plaatselijke welstandscommissie waarin stond dat het ontwerp weer is afgekeurd. ,,Nu kan ik weer opnieuw gaan tekenen. Maar het is maar de vraag of de opdrachtgever daar nog zin in heeft. Dan moet hij weer betalen voor een ontwerp. En intussen zijn de bouwkosten aanzienlijk gestegen, zodat het onzeker is of zijn budget nog toereikend is. En dat terwijl je in België in zes maanden zonder problemen een heel huis bouwt.''

Weeber vindt dat de `ambtelijke bouwmachine' is vastgelopen. ,,Het is alsof de ambtenaren als volgt redeneren: oké, we laten de boel los, maar dan gaan we wel scherper toezicht houden. In elke Vinex-woning zit voor 7.000 euro kosten die het gevolg zijn van allerlei onzinnige regels. Dat is een kwart van een ambtenarensalaris! Spiksplinternieuwe keukens worden bijvoorbeeld massaal uit nieuwbouwwoningen gesloopt en vervangen door keukens naar eigen smaak omdat elke woning zonodig met een keuken moet worden opgeleverd. ''

De overheid is niet alleen als toezichthouder bij de bouw betrokken, maar ook vaak als private partij. ,,De overheid is in veel gevallen ook nog de aanbieder van de grond'', zegt Bijdendijk. ,,En als grondaanbieder is de gemeente net zo goed op winst uit als elke private partij.'' Deze dubbelrol van de overheid zorgde in Amsterdam voor een fikse ruzie tussen de bouwers op IJburg en de gemeente. In een fel stuk in Het Parool stelde de architect Bjarne Mastenbroek de gemeente Amsterdam zelf verantwoordelijk voor de stagnerende woningbouw op IJburg. De gemeente zou volgens Mastenbroek veel te veel geld vragen voor de grond. In Amsterdam is de grondprijs gekoppeld aan de verkoopprijs van woningen: hoe duurder het huis, hoe meer geld de gemeente vraagt voor de grond. Hierdoor profiteert ook de gemeente van de stijgende woningprijzen. Maar deze berekening van de grondprijs heeft volgens Mastenbroek wel tot gevolg, dat nu vaak meer dan de helft van de bouwkosten van de woning uit grondkosten bestaat.

,,Dit gaat ten koste van de winst op de koopwoningen'', legt Bijdendijk uit. ,,En met deze winsten moet een woningcorporatie als Het Oosten de tekorten op de sociale huurwoningen financieren.'' Daarbij komt nog dat de tekorten op de sociale woningbouw snel toenemen, aldus Bijdendijk. Vroeger was het tekort op een sociale huurwoning zo'n 8.000 euro, maar dat is nu opgelopen tot 60.000 euro. ,,Sociale huurwoningen zijn echt niet meer betaalbaar.''

Wethouder Stadig wijst het verwijt van de te hoge grondkosten resoluut van de hand. ,,Je kunt werkelijk niet beweren dat de grondprijzen op IJburg te hoog zijn'', zegt hij. ,,Het Rijk draagt met zo'n 200 miljoen euro aanzienlijk bij aan de grondkosten op IJburg. Bovendien is de regel om de grondprijs afhankelijk te maken van de verkoopsom van de woningen ons aanbevolen door het Rijk. Dit is dan ook op heel veel plekken in Nederland het geval. Het probleem op IJburg is de explosieve stijging van de bouwkosten, en die worden niet veroorzaakt door de grondprijzen.'' Volgens Stadig lijdt IJburg onder de hoge ambities. IJburg moet anders worden dan de gemiddelde Vinex-wijk, een grotere variatie en meer bijzondere woningen. ,,De oplossing is om het allemaal iets eenvoudiger te maken'', zegt Stadig. ,,Laat een architect bijvoorbeeld niet tien, maar zestig of liever nog tweehonderd woningen ontwerpen.''

Gecreëerde schaarste

Sommige wantrouwige commentatoren suggereren dat de schaarste aan nieuwbouwwoningen in deze tijden van economische voorspoed met opzet in stand wordt gehouden door de bouwondernemers zelf. ,,De handel in nieuwbouwwoningen is een uiterst lucratieve zaak geworden'', schrijft Arthur Wortmann bijvoorbeeld in het artikel Woningbouw of revolutie in het onlangs verschenen Jaarboek voor de architectuur 2001-2002. Ontwikkelaars hebben volgens Wortmann belang bij de schaarste. ,,Dat plaatst ook de kritiek op de `procedures' en `regels' in een ander daglicht. Is de rol van de `huisjesmelkers', die in de begindagen van de Woningwet dankzij het woningtekort woekerwinsten maakten, nu overgenomen door de ontwikkelaars?''

Henk van Zandvoort van het Bouwfonds ziet zichzelf niet als huisjesmelker. ,,Er kan niet veel meer worden gebouwd dan nu'', zegt hij. ,,Er zijn misschien een paar bedrijven die iets meer werk aan zouden kunnen. Maar als alle bedrijven op de top van hun kunnen produceren en alles zou soepel en vlekkeloos verlopen, zouden we misschien net 70.000 woningen halen. De 100.000 woningen per jaar, waarvan in regeringsnota's nog steeds sprake is, is gewoonweg fysiek onhaalbaar.''

Als een van de redenen dat nu minder woningen worden gebouwd dan een jaar of vijf geleden geeft Van Zandvoort dat de nieuwbouwwoningen nu groter, mooier, gevarieerder en complexer zijn dan vroeger. ,,De bouw van een woning kost gewoon meer tijd en arbeid. Maar op lange termijn heeft het ook voordelen. Vinex-huizen worden voor honderd jaar gebouwd en hoeven niet, zoals nu met de naoorlogse wijken gebeurt, over een jaar of dertig alweer op de schop.''

Bovendien wordt het werk van de huisjesmelkers bemoeilijkt doordat de bouwkosten elk jaar met 7 à 10 procent stijgen. Aannemers hebben de afgelopen jaren steen en been geklaagd over het tekort aan bouwvakkers. Ze hadden de pech dat in dit geval de markt wel zijn werk deed: om ze toch te krijgen, moesten ze fors meer betalen of hen tegen hoge kosten uit het buitenland halen.

Maar de stijgende bouwkosten hebben ook te maken met de wijze waarop de bouw is georganiseerd, beweert Bijdendijk van Woningcorporatie Het Oosten. ,,De bouwwereld kent te veel partijen'', zegt Bijdendijk. ,,De projectontwikkelaar, de aannemer, de onderaannemers, de installateurs, de architect, de technische adviseurs, de grondbedrijven – allemaal zagen ze door de explosief stijgende huizenprijzen de woningbouw als iets waar wat te halen viel. Stel nu dat ze allemaal hun winstmarge opschroefden van 5 tot 7 procent. Op zichzelf is twee procent natuurlijk niet veel, maar omdat er zoveel betrokkenen zijn die het doen, stijgen de kosten explosief.''

De laatste twee jaar zijn de stichtingskosten van een woning met 30 tot 50 procent gestegen, zegt Bijdendijk. ,,Het product woning is zich uit de markt aan het prijzen. De huizenprijzen kunnen niet door blijven stijgen: hun grens wordt bepaald door financieringsmogelijkheden voor hypotheken en de top hiervan is nu wel bereikt. En intussen stellen de consumenten die het afgelopen decennium alsmaar rijker zijn geworden steeds hogere eisen aan hun woning. En blijft de overheid zich intensief bemoeien met de woningbouw. En moeten de talloze partijen in de bouw er allemaal iets aan verdienen. Het resultaat is dat de woning een inflexibel product is geworden. De bouwwereld moet eenvoudiger worden georganiseerd. Alle partijen in de bouw moeten nu even een stapje terugdoen en genoegen nemen met iets minder.''