Een familiaire huislening

Lezers stellen veel lastige vragen over hypotheken, terwijl het toch zo'n eenvoudige onderwerp is. Je leent geld met je huis als onderpand en betaalt daarna jarenlang rente over het (nog) uitstaande schuldbedrag, en je lost eens of regelmatig af. Wie die schulden aflost, verarmt niet, zegt een oud Hollands spreekwoord. Maar die degelijke tegeltjeswijsheid lijkt achterhaald.

Huizenkopers zien hun schulden tegenwoordig als een middel om geld te verdienen. Je leent zo veel mogelijk op je huis en stopt het overschot in aandelen of andere waarden. Je opereert dan in feite als een financiële ondernemer, zonder het zelf te beseffen. Daarmee begint het gedonder, want de simpele lening verandert in een complexe constructie met toeters en bellen, waarvan de voordelen en nadelen amper te peilen zijn.

Vandaar al die niet te beantwoorden vragen. Geen mens weet immers wat de aandelenkoersen, marktrente, hypotheekrente, prijzen van huizen en de fiscale voordelen gaan doen. Nog afgezien van iemands financiële situatie, die bepalend is voor zijn hypothecaire draagkracht. Je kan stellen dat onervaren hypotheekverstrekkers (= geldleners) door hun ondernemersdrang verstrikt raken in het vernuftige web dat gelduitleners (hypotheeknemers) en hun bemiddelaars spannen. Zo weten onervaren kopen vaak niet dat je ook geld bij privépersonen, zoals je ouders, kan lenen en toch van fiscale voordelen als aftrek van rente en leningskosten kan profiteren. Je hoeft zo'n lening dus niet te verzekeren (geen zekerheid te stellen) door een hypotheek op je eigen huis te verstrekken. Zo'n (familiaire) huislening is de meest drempelloze, goedkope en flexibele `hypotheek' die er is.

Vooral twintigers en dertigers kunnen overwegen hun ouders in te schakelen, omdat zij weleens moeite hebben om voldoende te lenen via de officiële kanalen. Bijvoorbeeld omdat ze te weinig verdienen, ondernemer, freelancer, zelfstandige of kunstenaar zonder vooruitzichten zijn (volgens de bank dan), niet helemaal arbeidsgeschikt, of een ongeregeld leven lijden. Kortom: de bank wil ze geen geld lenen. Ouders daarentegen hanteren voor hun eigen vlees en bloed natuurlijk andere maatstaven en openen graag hun portemonnee.

Voor beide partijen zitten er voordelen aan een ouder/kind lening. Van andere familieleden of kennissen kan je ook lenen, maar qua vrijstelling van schenkingsrecht en het nodige onderlinge vertrouwen verdienen ouders de voorkeur boven derden, mits ze over voldoende geld beschikken.

Ouders en kinderen kunnen samen de rentevoorwaarden van de lening vaststellen. Het percentage kan lager zijn dan de marktrente van een vergelijkbare hypotheek. Maar welke hypotheek en van wie dan? Hoeveel lager? Misschien 25 procent? Dat is eigenlijk een vraag voor de Belastingtelefoon op 0800 0543. Die maximale korting heeft te maken met het schenkingsrecht. De fiscus kan een te grote korting of een geheel renteloze lening beoordelen als een verkapte schenking. Om dat te voorkomen moet de lening op ieder moment opgezegd kunnen worden, en het rentepercentage op ieder moment herzien.

Ouders mogen hun kinderen ieder jaar circa 4.000 euro onbelast schenken, bovenop de eenmalige schenking van rond de 20.000 euro. Bij een lening van 100.000 euro tegen bijvoorbeeld 4 procent vallen de rente (4.000 euro) en de schenking tegen elkaar weg. Terwijl het kind die 4.000 euro rente van zijn belastbare inkomen mag aftrekken.

Hoewel dit een familiezaak is, moet een en ander wel zakelijk worden geregeld en vastgelegd. Wanneer en hoeveel wordt er afgelost, hoe zit het wanneer een van beide partijen komt te overlijden, of de kinderen gaan scheiden. Dit pleit voor een officiële leningsakte van een notaris. Dat kost een paar centen, maar zo'n man en vrouw overziet het geheel beter, kent de praktijk en zal met nuttige aanvullingen komen.

Nu zijn niet alle ouders zo goed bij kas dat ze een of meer ton kunnen overhevelen naar hun kroost. Wat dan? Ze kunnen een (extra) hypotheek of lening op de overwaarde van hun huis nemen en de opbrengst doorlenen naar de kinderen, tegen hetzelfde of een iets hoger percentage. Bij de ouders is deze rente niet aftrekbaar, maar wel bij de kinderen. Het is geen ideale fiscale opzet. Het kan veel beter, soms.

De ouders zijn toe aan een nieuw koophuis en sluiten daarvoor een (extra) hoge hypotheek, hoewel ze over voldoende geld beschikken en eigenlijk niet hoeven te lenen. De extra opbrengst (rente nu wel aftrekbaar, omdat ze kopen) lenen ze direct of (jaren) later aan de kinderen om een huis te kopen. Die mogen de rente ook aftrekken. Een interessante strategie.

Zo kan je door alles binnen de familie te houden en de (fiscale) mogelijkheden te benutten creatief omgaan met het familiekapitaal.