Variabele rente, wilde economie

Als banken straks inderdaad enkel nog hypotheken met variabele rentes zouden verkopen, wordt de economie veel wilder dan nu.

Variabele rente? Vraag het de Londenaar. Anders dan hier is het in Groot-Brittannië gangbaar om de hypotheekrente niet voor jaren achtereen vast te leggen. Britten betalen een hypotheekrente die rechtstreeks samenhangt met de kortlopende rente op de geldmarkt. Die rente is wispelturig. Dus is het besteedbaar inkomen dat een Brit overhoudt na overmaking van zijn hypotheekrente wispelturig, en vertoont de prijsvorming op de huizenmarkt grotere schommelingen.

Zowel het onstuimiger verloop van het besteedbaar inkomen, als de grotere varatie van het vermogen in de vorm van de waarde van het eigen huis, maakt dat de economie als geheel zich wilder kan gedragen. Welkom in de boom en bust-economie van het Verenigd Koninkrijk. Eind jaren tachtig spurtte de Britse economie vooruit op de golven van een huizen-hausse. Begin jaren negentig schroefde de centrale bank de rente op tot ver boven de tien procent, en stortte de huizenmarkt, met name in Londen, volledig in. En de laatste vier jaar, nu de rentes sterk zijn gedaald, is de huizenmarkt weer even sterk als in de Thatcher-jaren.

Wie zich afvraagt waarom de Amerikaanse economie zich vorig jaar zo verrassend goed hield, kan een deel van de verklaring vinden in de plaatselijke huizenmarkt. De adembenemende reeks van 11 renteverlagingen die de Amerikaanse centrale bank doorvoerde, van een niveau van 6,5 procent bij aanvang van 2001 tot effectief 1,75 procent nu, werkte als doping voor woningmarkt en hield zo de consumptieve bestedingen op peil. Want ook Amerikanen financieren hun huis doorgaans met een variabele rente.

Nu ING-bestuurder C. Maas ervoor waarschuwt dat Nederlandse banken niet langer bereid zullen zijn de hypotheekrente voor langere tijd vast te zetten, is dus de vraag of de Nederlandse economie zou veranderen. Het antwoord op die vraag bevindt zich in een economisch terra incognita. Er zijn nauwelijks scenario's, en zelfs geagregeerde data over de woning- en hypotheekmarkt zijn gebrekkig op dit punt. Zo heeft het CBS bijvoorbeeld geen gegevens over de gemiddelde hypotheekrente die alle huizenbezitters op dit moment betalen. De gevolgen zullen in elk geval via twee kanalen gaan. Allereerst het inkomenseffect. Eind 2001 stond er voor 318 miljard euro aan hypotheken uit bij consumenten. Elke procentpunt wijziging van de rente op zo'n bedrag werkt via de consumptieve bestedingen ruw geschat voor een kwart procent door in de economische groei.

Dat lijkt bescheiden, maar de variabele rente kan flink fluctueren. In 1995 daalde de kortlopende rente die banken elkaar betalen, en die leidend zal zijn voor de variable hypotheekrente, in een jaar tijd met 2,75 procentpunt. Vanaf eind 1999 schoot deze rente juist in een jaar met 2,5 procentpunt omhoog, om vorig jaar weer met ruim 2 procentpunt te kelderen. De schokken worden nog groter wanneer – toch al politiek gevoelig – de aftrek van de hypotheekrente wordt verminderd.

Tweede kanaal is de invloed van de rentestand op de huizenprijzen. Die invloed is er nu al. De rente op nieuwe hypotheken, die bepalend is voor de betaalbaarheid van een woning, schommelt nu ook. Langlopende, vaste rentes hangen samen met de langlopende rentes op de kapitaalmarkt. Wel is de kortlopende rente doorgaans veel onstuimiger dan de langlopende, en zou mogen worden verwacht dat de huizenprijzen meer gaan schommelen bij een hypotheekmarkt die enkel variabele rentes zou kennen. De huizenprijzen hebben zelf ook een effect op de consumptie.

Dat zegt nog niets over de snelheid waarmee een variabele hypotheekrente zou doorwerken op de bestedingen, en of snel opvolgende dalingen en stijgingen elkaar deels zouden uitdoven. En hoe de huizenprijzen nu zouden reageren als vandaag alle hypotheken `variabel' zouden gaan? Er zou een risicopremie in de huizenprijzen kruipen, die de waarde van de woning drukt. Aan de andere kant is de variabele rente op dit moment nog onder de 5 procent, en die voor tien jaar vast ver boven de 6. En dat is voor de huizenprijzen niet slecht – voor zo lang het zou duren in de Nederlandse boom en bust-economie.