Chantage om macht bij Rodamco

De strijd om de Amerikaanse winkelcentra van Rodamco North America is gestreden. Drie onderzoekers rapporteren over de schermutselingen. En kraken in beschaafde termen harde noten.

Misverstanden, chantage, een schare gouden handdrukken, stiekeme betalingen aan een beleggersgroep, een twijfelachtige juridische kunstgreep en Amerikaanse winkelcentra ter waarde van bijna 2,5 miljard euro.

De zes maanden duurde de machtsstrijd tussen de Australische vastgoedfirma Westfield en Rodamco North America, exploitant van Amerikaanse winkelcentra biedt voor elk wat wils. Drie deskundigen onderzochten in opdracht van de rechter de strijd en mogelijk wanbeleid van Rodamco. In beschaafde formuleringen kraken zij harde noten, waarbij Rodamco de meeste kritiek krijgt. Met name een juridisch foefje waarmee Rodamco de zeggenschap van onwelgevallige aandeelhouders neutraliseerde, hoewel stemrecht voor allen juist in de statuten van het fonds staat, moet het ontgelden. Die constructie getuigde ,,niet van juist beleid'' schrijven onderzoekers J. Holsboer (ex-ING-bestuur), hoogleraar L. Timmerman en fiscalist J. Rijkels.

Op 29 maart 2000 was alles nog koek en ei. Bestuursvoorzitter Frank Lowy van de Australische vastgoedfirma Westfield schreef die dag een Dear Jerry briefje aan directievoorzitter Gerald Egan van Rodamco. Lowy meldt dat hij met pensioengigant ABP praat om hun aandelenpakket van 32 procent in Rodamco te kopen en de grootste aandeelhouder van het fonds te worden. En hij doet wat voorstellen om het beheer van het Rodamco-vastgoed te wijzigen.

Op de brief, afgedrukt als bijlage 13 in het onderzoeksrapport, kwam volgens Lowy nooit een reactie. En die onderhandelingen met ABP? Kennelijk een misverstand, zegt hij in een interview met de onderzoekers, dat ook is afgedrukt. ABP kon contractueel zijn aandelen nog helemaal niet verkopen.

Al gaf Rodamco geen reactie aan Westfield, directievoorzitter P. Kortweg van de Robeco Groep, waaraan Rodamco toen nog was gelieerd, belde wel met ABP-topbelegger J. Frijns, zo vertelt Rodamco-directeur T. Koster de onderzoekers. Frijns zegt: het is praten, niet onderhandelen.

Het telefoontje van Korteweg is, tegen de achtergrond van de informatie die de Rodamco-top aan de onderzoekers geeft, heel begrijpelijk. De verhoudingen tussen Rodamco en zijn grootste aandeelhouder ABP (dat 32 procent van het aandelenkapitaal in zijn bezit heeft) zijn koel en zullen de komende maanden bevriezen. De beurskoers van Rodamco blijft stelselmatig achter bij de waarde die het vastgoedfonds zelf becijfert voor zijn bezittingen. Als jullie dan zo ontevreden zijn, doe dan een bod en ga het vastgoed uitponden, zei commissaris D. de Bock van Rodamco al in 1999 tegen ABP. De Bock was een van de twee commissarissen die ABP bij Rodamco had. ,,Maar zij durfden niet.''

De druppel die de emmer doet overlopen is een onbegrijpelijke indescretie van Rodamco-topman Egan. Hij vertelt op 20 juni 2000 aan een ABP-delegatie dat hij de Amerikaanse concurrent Urban Shopping wil kopen, een miljardenovername, die pas eind september publiek bekend wordt gemaakt door Rodamco. Egan zegt erbij dat de informatie vertrouwelijk is en dat ABP nu niet meer in aandelen Rodamco kan handelen. ,,They were stunned'', vertelt Egan de onderzoekers.

Het riekt naar chantage: doordat ABP met deze voorinformatie geen kant op kan, is verkoop van het dominante ABP-aandelenpakket voorlopig van de baan. ABP kapt de relaties met Rodamco nagenoeg af. Ergens in de loop van 2001 vinden Westfield en ABP, die al jaren geld belegt in vastgoedfondsen van Westfield, elkaar. De Australiërs hebben plannen met Rodamco, willen hun eigen Amerikaanse portefeuille samenvoegen met die van Rodamco en hebben in ABP een bondgenoot. De pensioengigant kan eindelijk het grootste deel van zijn aandelen verkopen, met een premie op de beurskoers nog wel, al wordt de waarde die Rodamco zelf becijfert nooit gehaald.

Westfield stapt met zijn plannen naar president-commissaris P. Roef van Rodamco, die verwijst de Australiërs door naar de directie. Weer een misverstand: als Lowy informeert of hij terug kan voor een privé-afspraak in Australié, of gezien de besluitvorming beter nog even in Nederland kan blijven, interpreteert Roef dat als een soort ultimatum. Rodamco gooit de kont tegen de krib: Westfield is een vijandige belager. Westfield op zijn beurt wil nu de top van Rodamco wegwerken.

Rap daarna worden de contracten van meer dan honderd Rodamco-managers veranderd, zodat zij recht krijgen op ,,buitengewoon royale''gouden handdrukken, schrijven de onderzoekers, die tot meer dan 100 miljoen euro kunnen oplopen. En Rodamco steunt stiekem met twee ton een stichting van kleine beleggers die Westfield voor de rechter wil slepen en gaat op zoek naar bondgenoten.

Als een haas gaat Rodamco op zoek naar partijen die wel een bod willen doen dat de directie wel zint. Dat is gelukt, al haalt ook Westfield nu een deel van de buit binnen.