De krankzinnigheid voorbij

De woningmarkt komt tot bedaren. Goedkope woningen zijn nog heel gewild, maar in het duurdere segment blijft het bord `te koop' langer staan. Tegen de verwachting van gemeenten en ontwikkelaars in blijven grote nieuwbouwprojecten leegstaan. `Even op de centjes letten.'

Doemdenkers, dat waren het. Makelaar Ed van Drie kijkt er een beetje moeilijk bij. Vanochtend was hij voor de derde keer met een aarzelend echtpaar naar een pand gaan kijken. ,,Je hoort ze dan tegen elkaar zeggen: `De economie verslechtert, de woningmarkt stort in. We wachten nog wel even.' Van die standaardopmerkingen van zorgelijke types.''

`Perfect geoutilleerd landhuis in Putten', zo prijst Van Drie's makelaarskantoor Drieklomp, het pand aan. Dubbele garage, kantoorruimte plus souterrain, volledig omsloten door een eigen bos op 8.583 vierkante meter grond. Een living (met zandstenen schouw) van 90 vierkante meter, exclusief sanitair. `Absolute klasse en luxe afwerking!'

En de prijs? Officieel op aanvraag, maar Van Drie zet in op 1,22 miljoen. Euro, wel te verstaan. Vorig jaar zomer was het huis bijna voor dat bedrag verkocht, maar ketste de overdracht op het laatste moment af. De nieuwe eigenaar zag ervan af omdat hij van de gemeente geen vergunning kreeg een paardenstal op zijn grond te bouwen. Als het langer in de verkoopfolders prijkt, kan de prijs onder druk komen te te staan. ,,Dat echtpaar vroeg zich constant af of ze er wel goed aan zouden doen in de huidige markt. Je kunt tegen ze zeggen wat je wilt, maar zo'n zorgelijke instelling valt niet af te remmen.''

De woningmarkt verandert. ,,De wildheid is eruit'', zo betitelde voorzitter Oscar Smit van de Nederlandse Vereniging van Makelaars de nieuwe status quo onlangs bij de bekendmaking van de jaarlijkse prijsveranderingen. Landelijk stond een woning vorig jaar 56 dagen te koop, tegen 48 dagen in 2000. In 2000 steeg de prijs van een gemiddelde Nederlandse woning nog met bijna twaalf procent, vorig jaar was dat gedaald tot een plus van zes procent. En dit jaar? Wordt het allemaal minder, voor huizenverkopend Nederland. De prijzen zullen nauwelijks stijgen. Over het algemeen zal de prijsstijging het verwachte inflatieniveau van 2,25 procent bijhouden, zo denkt de NVM, maar in sommige regio's en bij duurdere panden zijn prijsdalingen te verwachten.

De stemming is overduidelijk veranderd de laatste paar maanden. De woordvoerder van belangenorganisatie Vereniging Eigen Huis (VEH) begrijpt het wel. ,,De mens is emotioneel gestuurd. Wanneer hij verkoopt, ziet hij altijd een geweldige prijs. Alleen: die moet dan vaak ook weer betaald worden bij aankopen. Dat schrikt de laatste tijd steeds meer af.''

De regio waar de meeste van Drieklomps panden staan, tussen Utrecht, Apeldoorn en Arnhem, is de op vier na duurste van Nederland. Alleen in onder meer Amsterdam en het Gooi zijn de huizen duurder. En wegens de exorbitante prijsstijgingen van de afgelopen jaren – bij Drieklomp stegen de prijzen vorig jaar nog met vijftien procent – is het aannemelijk dat ze juist in die regio's de komende maanden verder onder druk komen te staan. September en oktober vorig jaar ,,waren al slappe maanden'', zegt Van Drie. Dat terwijl rond de zomer traditiegetrouw de meeste woningen worden verkocht.

Het teruglopen van de markt heeft twee oorzaken, zegt Van Drie. Eén: toen de prijzen nog stegen, wilden veel huizenbezitters weten wat ze waard waren, en werd een aanzienlijk aantal woningen in de verkoop gezet. Een groter aanbod drukt de prijs. Twee: de stemming is omgeslagen. ,,Veel woningzoekenden zeggen: `dat droomhuis van mij, dat kan nog wel even wachten. Eerst maar even kijken wat de markt doet.' Wanneer je nu voor een half miljoen euro woont, zit je al leuk. Dan kunnen de luxewensen nog wel even in het laatje.''

Ook op plaatsen in Nederland waar het niet direct om luxe draait, de Vinex-wijken, merken bouwers de afkoeling. Projectontwikkelaar F. Kremer behartigt de belangen van bouwcollectief Van Wanrooij in het projectontwikkelaarsverband d'Artagnan dat huizen verkoopt op de Vinex-locatie Ypenburg. Dit nieuwe woongebied bij Den Haag was jarenlang het toonbeeld van over elkaar heen duikelende woningzoekenden, die voor elk rijtjeshuis bereid waren het dubbele van de buurman te betalen. Nu niet meer.

Zo heeft d'Artagnan een project van 296 woningen in het duurdere segment. Een jaar geleden gingen ze in de verkoop, binnen een paar maanden zouden ze wel vol zitten. Kremer: ,,Maar meer dan helft ervan staat nu nog leeg. En als wij als bouwer geen kopers hebben, ben je financier van je eigen lege woningen.'' Volgende maand begint d'Artagnan een nieuwe reclamecampagne in de hoop nu wel alle panden te verkopen.

A. Noya van het projectbureau Ypenburg van de gemeenten Den Haag en Pijnacker-Nootdorp herkent het probleem. ,,In die mooiere wijken van Ypenburg loopt het niet zo lekker. We hebben hier krankzinnige tijden gehad, maar nu het aanbod forser is, en de vraag minder, blijven de woningen onverkocht op de markt.''

In Amersfoort hebben projectontwikkelaars vergelijkbare problemen. Van de 160 woningen die Bouwfonds daar in nieuwbouwwijk Vathorst neer wil zetten, is maar de helft verkocht. Verkoopcoördinator J. Groenestein van Bouwfonds heeft moeite exact aan te geven hoevéél slechter het gaat, maar: ,,vroeger verkochten we bijvoorbeeld veertig woningen in twee maanden. Nu duurt dat ten minste twee keer zo lang.'' De oorzaak? ,,De invoering van de euro, de effecten van de aanslagen op 11 september.''

In Apeldoorn heerst nog een ander probleem, dat projectontwikkelaars overal in Nederland het bloed onder de nagels vandaan haalt: mondige burgers. Om kwetsbare diersoorten worden procedures gevoerd, maar zoals in Amersfoort ook om overheidsprojecten. Nabij de nieuwe wijk Vathorst hebben buurtbewoners bezwaarschriften ingediend tegen de uitbreiding van de vuilstort. ,,Hier had al in oktober gebouwd kunnen worden'', klaagt Willem van Veelen, directeur van de publiek-private samenwerking van de gemeente en bouwers die Vathorst tot een succes moeten maken. ,,Maar door deze vertraging kunnen toekomstige bewoners zich terugtrekken en op de geplande aankoop terugkomen.''

Almere gaat onverminderd door met zijn plannen om duurdere woningen toe te voegen aan het bestand. ,,Almere heeft wel meer ups en downs op de woningmarkt meegemaakt,'' zegt Kees de Goede, hoofd projectmanagement bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van Almere. ,,Wij wijken niet van onze plannen af. Almere heeft stalen zenuwen.'' De gemeente is onlangs begonnen met de verkoop van kavels waarop mensen hun eigen huis kunnen (laten) bouwen in de nieuwe wijk Almere-Overgooi. De kavels kosten rond de 325.000 euro (ongeveer 7,5 ton). In de loop van twintig jaar moet de wijk uitgroeien tot 800 kavels. De Goede: ,,Voor de eerste 118 kavels die onlangs in de verkoop gingen hebben we al zeventig harde opties, en ik schat dat daar vijftig echte kopers uit komen. Ook al is de markt nu wat afwachtender, onze concurrentiepositie tegenover het Gooi is nog altijd uitstekend. Liever wachten we een half jaar of een jaar langer met de verkoop van de kavels dan de plannen bijstellen onder druk van een dalletje in de markt. Als je nu al aan je ambitie gaat sleutelen schrik je kopers juist af.''

Niet alleen de prijzen komen onder druk te staan, ook de makelaarsbranche an sich verandert. Makelaar Mönnink: ,,Een paar jaar geleden was het niet nodig een bord `Te Koop' in de tuin te plaatsen. Nu wel. Mijn vak bestond voornamelijk uit 's ochtends als eerste weten wat er die dag op de markt zou komen. Dan belde ik om half negen met het verzoek een optie te nemen op een bepaald pand, terwijl ik nog geen enkele koper ervoor had geïnteresseerd. Ik wist dat ik het toch wel kwijt zou raken.''

Het was ,,geen leuke tijd'', volgens Van Drie. ,,Als er drie kopers heel graag hetzelfde pand wilden hebben, worden er altijd twee boos op de makelaar.'' Mönnink: ,,Het adagium was: laten we maar kijken wat de gek ervoor geeft.'' Vaktechnisch was het misschien minder interessant, financieel werd de makelaar er niet minder van. Dat bracht wel een ander probleem met zich mee, zo concludeerde makelaarsvoorman Smit twee weken geleden al. ,,De afgelopen jaren zijn nogal wat makelaars begonnen wier werk niet gestoeld was op deskundigheid. Voor velen leek het dat makelaardij ging om snel veel geld verdienen.''

De Vereniging Eigen Huis legt de schuld hiervoor bij de makelaarsorganisaties zelf. De beschermende makelaarseed, die vorig jaar afgeschaft is, ,,had een betrekkelijk geringe waarde''. Ook nu is het nog steeds onduidelijk wat nou de criteria zijn van erkende makelaars. Dat komt de kwaliteit niet ten goede, stelt de VEH. ,,Dat ze nu hun eigen markt in gevaar zien komen, is hun eigen probleem.''

Zelf heeft makelaar Van Drie nu vier klanten die twee huizen hebben. Het eerste pand verkopen ,,duurt nu wat langer allemaal. Tja, het zijn even dure tijden.'' Zo probeert hij al zeven maanden een `royaal landhuis' (op 12.000 vierkante meter grond, met gastenverblijf en zwembad) te verkopen voor 3.950.000 gulden. Een jaar geleden zou het binnen drie maanden verkocht zijn. ,,Maar nu hebben mijn klanten een meer afwachtende houding. Daardoor duurt dit gewoon te lang.''