`Van harte gefeliciteerd met uw schuld'

De Utrechtse wethouder van Sociale Zaken, Hans Spekman, schreef onlangs een brandbrief aan de bedrijven die jongeren te makkelijk geld lenen of krediet geven. Het stadsbestuur maakt zich grote zorgen over de schulden van die gewoonteleners. Het sporadische Wein, Weib und Gesang van onze (groot)ouders is verdrongen door veel drank, kleding en mobiel bellen van de stapgeneratie.

Bijna dertig procent van de 21- tot 24-jarigen zit met flinke schulden, gemiddeld 4.600 euro, met pieken tot 15.000 euro. Dat blijkt uit cijfers die het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting eind vorig jaar publiceerde.

Maar niet alleen jongeren steken zich zorgeloos in de schulden, ook ouderen weten van wanten. Zo gaat de meest gestelde vraag van lezers over de hypotheek als middel om een belastingvoordeel te behalen, te weten de aftrekbare rente van het belastbare inkomen.

Sommige mensen willen zelfs een hypotheek sluiten zonder een eigen huis te bezitten of zonder een belastbaar inkomen te hebben. Het huis, eigenlijk de woonruimte, raakt bij die jacht op belastingvoordeel op de achtergrond. Deze leners met oogkleppen zien schuld als een rijk bezit, een blijk van maatschappelijke waardering, iets wat je verdient, waar je eigenlijk recht op hebt.

Na het zetten van hun handtekening zwaait de hypotheekbemiddelaar ze dan ook opgewekt uit: `Van harte gefeliciteerd met uw schuld.' Ja, ja. Mede daarom lenen jongeren zo makkelijk: ze horen, zien en lezen niet anders. `Schuld moet, schuld doet je goed.'

Deze week kwam de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) met cijfers over het laatste kwartaal 2001. De gemiddelde prijzen van koopwoningen zijn weer iets gestegen. Daaruit blijkt toch dat de jacht op koopwoningen, en een bijbehorende hoge hypotheek onverdroten doorgaat. Is dat ook een punt van zorg? Ja, maar de mogelijke pijn (aflossing, rente, weinig zekerheid, bindende constructie) schuif je als schuldenaar voor je uit, omdat iedere verkoper suggereert dat het om een constructie voor de lange termijn gaat.

Maar uit reacties blijkt dat die termijn in de praktijk wel eens verassend kort uitvalt, door allerlei vervelende en onverwachte oorzaken. Ontslag, minder verdienen, arbeidsongeschiktheid, scheiden, verhuizen naar het buitenland, buurt valt zwaar tegen, overlijden kostwinner, enzovoort. Dat zijn de bekende korte-termijnrisico's waarmee niemand in de euforie rond een huis en een hypotheek rekening wil houden. Na zo'n onheil is een koophuis met hypotheek, (beleggings)verzekering en franje ineens een blok aan het been.

Bij het zoeken naar en het financieren van woonruimte maken mensen dezelfde fouten. Drie voorbeelden. Het begint bij de keuze tussen kopen of huren. Huren doe je niet, je koopt, is een veel gehoorde mening. Dat lijkt op de tot voor kort gangbare mening onder beleggers: sparen doe je niet, een echte vent belegt. Terwijl je met huren (en sparen) juist flexibel blijft, geen financiële risico's loopt en geen slaaf bent van je woonlasten. Van de ene op de andere dag kun je verhuizen naar elke gewenste plaats.

Een tweede fout betreft de financiering. Kopers willen de fiscaal maximale hypotheek en daar dertig jaar lang niet op aflossen. Ook al bezitten ze voldoende eigen geld, uit bijvoorbeeld de verkoop van een ander huis, om minder geld te lenen. De publieke mening zegt: zo kom je aan de maximale renteaftrek en je eigen geld beleg je op de beurs. Die onbesuisde strategie van onervaren beleggers eiste door de sterke koersdalingen heel wat slachtoffers in de afgelopen twaalf maanden. In feite beleg je met geleend geld, maar niemand ziet dat zo.

En tenslotte dit. Je koopt een huis en leent daarvoor geld door middel van een hypotheek. Dat is een eenvoudige constructie, waar je makkelijk van af kan. Je verkoopt het huis en lost de hypotheek af. Klaar. Maar zo makkelijk kom je er als onervaren koper niet van af. Je moet er een verzekering naast sluiten om zo de aflossing bijeen te sparen of te beleggen, dringt de verkoper aan. Je hypotheek verandert daardoor in een spaarhypotheek (gegarandeerde uitkering) of een beleggingshypotheek, waarvan de uitkering afhangt van het beleggingsresultaat. Daarmee verdwijnt de flexibiliteit en eenvoud van je constructie, want een verzekering is een bindend contract. Afkoop kost je veel geld.

Samenvatting. Wie woonruimte zoekt, moet zich eerst afvragen of kopen wel nodig en wenselijk is. Daarna of een minimale hypotheek niet voordeliger (rentelast) uitkomt dan een maximale. En ten derde: waarom niet gewoon maandelijks aflossen op je hypotheek in plaats van een dure en bindende aflosverzekering. Zo kom je vanzelf op een annuïteitenhypotheek. En daarvan zei een hypotheekbemiddelaar ooit tegen een klant: die bestaat al sinds de Eerste Wereldoorlog niet meer. Ja, ja.