Leefbaarheid te koop

Net als in de Verenigde Staten kwijnen veel winkelcentra in Nederland weg. Plaatselijke overheden weifelen met ingrijpen, zoals bijvoorbeeld Boston heeft gedaan. ,,Als een projectontwikkelaar geen brood ziet in een winkelcentrum, dan verkoopt hij. Daar kun je je als overheid niet mee bemoeien'', zegt de Doetinchemse wethouder Jenniskens.

1

`De eigenaren van het winkelcentrum maken de wijk kapot'

In de buurt noemen ze het winkelcentrum De Bunker. Begin jaren zeventig neergezet tussen flats en rijtjeswoningen. Het is een laag gebouw met een plat dak en drie ingangen. Eén naast de C1000-supermarkt, één naast de snackbar, één naast de bakker. Daarmee zijn bijna alle winkels opgesomd want zes van de elf staan leeg. Kale, stenen ruimtes achter glas. Hier zaten vroeger groentespeciaalzaak De Vries, scharrelslager Hendriks, het postagentschap, de kapper en de slijter. Het filiaal van de Fortisbank is donker, in de buitenmuur zit nog een pinautomaat. Alleen bij drogist Scholtens brandt licht, maar Scholtens weet niet hoe lang hij het nog redt met zijn zaak.

De leegloop van winkelcentrum Overstegen, in de gelijknamige woonwijk in Doetinchem, begon zo'n tien jaar geleden, zegt Scholtens. Toen gingen klanten voor enkele dubbeltjes prijsverschil naar het Kruidvat in het stadscentrum. Het verval werd definitief toen de Rabobank zo'n vijf jaar geleden haar deuren sloot, zegt Albert Doldersen, bedrijfsleider van de C1000-supermarkt. Ook voor bankzaken verkozen klanten de stad. Bovendien werd De Bunker in zeven jaar tijd twee keer doorverkocht aan een nieuwe projectontwikkelaar en stegen de huren. De ene na de andere winkelier sloot de afgelopen drie jaar zijn deuren. Waardoor het ook steeds ongezelliger werd in het winkelcentrum. Op het raam van een lege winkelruimte hangt een briefje: `Kapper aan huis? Bel: 0314...'

Winkelcentrum Overstegen is niet uniek. Overal in Nederland kampen kleine winkelcentra in woonwijken met leegstand. Onder druk van de Tweede Kamer en MKB-Nederland gaf minister Jorritsma (Economische Zaken) vorig jaar een overzicht van de detailhandel anno 2001. Ze schrijft over krapte op de arbeidsmarkt, criminaliteit, laden en lossen in de binnensteden en de wensen van de consument. Ze constateert: ,,De detailhandel is een economische activiteit die in hoge mate bijdraagt aan de leefbaarheid. De detailhandel hoort bij een door velen gewenst voorzieningenniveau in een woonomgeving en zorgt voor gezelligheid in steden en woonwijken. (...) In dorpen en achterstandswijken van grote steden heeft de detailhandel vaak zelfs een sociale functie. Een woonwijk zonder detailhandel is geen aantrekkelijke wijk om in te wonen.''

Maar verder dan deze constatering gaat ze niet. Ze zegt niet wat de gevolgen zijn voor een wijk, wanneer een winkelcentrum wegkwijnt. Laat staan dat ze toekomt aan de vraag hoe dat wegkwijnen moet worden voorkomen. Als die taak al bij de overheid ligt – daarover verschillen de politieke partijen van mening – dan ligt die in de eerste plaats bij de gemeente.

Oorzaken voor het verval liggen voor de hand. Er zijn minder monden in de huishoudens rondom de wijkwinkelcentra, die vaak in de jaren zestig en zeventig werden gebouwd. Minder kinderen, meer alleenstaanden. En steeds vaker nemen mensen de auto om boodschappen te doen op één centrale, veilige plek met voordelige winkels. One Stop Shopping heet dat in jargon. Vrouwen die werken hebben geen tijd om verschillende winkels af te sjouwen. In 1998 kocht 57,8 procent van de consumenten zijn verse producten (brood, groenten, vlees) in de supermarkt, in 2000 was dat al 75 procent, blijkt uit onderzoek van Cap Gemini Ernst & Young. Het bedrag dát ze in kleine winkels besteden is nog maar vijftien procent van het bedrag dat ze in winkels uitgeven. Het aantal gezinnen dat de boodschappen wel eens via internet bestelt is vorig jaar verdubbeld tot 110.000.

En het einde van de leegloop lijkt nog niet in zicht. Zo wil het concern Ahold (Albert Heijn, Gall & Gall, Etos en 70 procent van C1000) binnen een paar jaar vijftig on-Nederlands grote Albert Heijnen bouwen aan de rand van steden. Winkels van zo'n 4.000 vierkante meter; een gemiddelde Albert Heijn is nu 1.100 vierkante meter. Niet midden in een weiland, zoals het Franse Carrefour, maar wel langs de grote wegen aan de rand van de stad. Supermarktconcerns als Laurus en Dirk van den Broek zullen volgen.

Kleine winkeliers staan niet te juichen over de megasupermarkten. ,,Aan de rand van de stad zullen ze de wijkwinkelcentra en misschien zelfs binnensteden leegzuigen'', zegt Gerrit Sluiskes, beleidsmedewerker van MKB-Nederland. Maar veel grote gemeenten hebben daar weinig oog voor. Ze staan vaak aan de kant van de megasupermarkt, verzucht hij. Zeker als ze een voetbalstadion willen bouwen, zoals in Groningen, Alkmaar, Kerkrade en Apeldoorn. ,,In al die steden probeert Ahold Vastgoed in ruil voor medefinanciering van het stadion een plaats voor een megasupermarkt te krijgen.'' Sluiskes bemoeit zich met zulke plannen en eist dat gemeenten onderzoek doen naar de gevolgen van zo'n supermarkt. Eén overwinning heeft hij vorig jaar behaald: de gemeenteraad van Apeldoorn ziet af van de mega-Albert Heijn in het te bouwen stadion, omdat onderzoek aantoonde dat twee wijkwinkelcentra failliet zouden gaan. Eén van die wijkwinkelcentra was nog in aanbouw, de projectontwikkelaar dreigde de gemeente met een schadeclaim.

Gerda Wimmerhoven (69) woont 17 jaar in Overstegen en deed haar boodschappen altijd in het winkelcentrum. Tegenwoordig neemt ze de bus naar het stadscentrum voor het postkantoor, de groentezaak, de bank. Wat ze vooral mist in Overstegen is gezelligheid. ,,Stonden er maar wat bankjes of wat plantenbakken. Maar het is kaal en 's avonds zelfs luguber.'' Om drogist Scholtens te steunen komt Wimmerhoven nog altijd bij hem voor haar zeep en tandpasta.

De ondergang van Overstegen ligt niet alleen aan bewoners die voordeliger boodschappen gingen doen in de stad, zegt D. van der Meulen. Hij is actief in de bewonerscommissie en heeft met zijn spijkerbroek en vlotte sjaal iets van een oudere jongere. Zijn frustratie verbergt hij niet: ,,De eigenaren van het winkelcentrum maken de wijk kapot. Er zou geïnvesteerd en verbouwd worden. Er zou een Aldi komen, die veel publiek van omliggende dorpen zou trekken.''

Maar van die beloften kwam niks terecht. Van der Meulen: ,,In plaats daarvan werd het centrum twee keer doorverkocht.'' Daarom zagen winkeliers er vanaf om te investeren, zegt ook bedrijfsleider Doldersen van C1000. ,,Als je niet weet of de plannen doorgaan en of er een bouwvergunning komt, kun je niets beginnen.'' Na zeven jaar lag er, eind vorig jaar, eindelijk een plan klaar, goedgekeurd door de gemeente. Maar dat verdween van tafel toen de projectontwikkelaar het centrum doorverkocht. Nu beginnen de winkeliers, de gemeente en de derde projectontwikkelaar van voren af aan. Ze werken aan weer nieuwe tekeningen. Maar de waarde van de woningen rondom het winkelcentrum is hierdoor intussen gedaald, briest Van der Meulen. Hij is het zo zat – hij is er lang geleden al voor op bezoek geweest bij de verantwoordelijke VVD-wethouder – dat hij in mei op Leefbaar Nederland gaat stemmen.

2

In Hoogvliet krijgt de overheid het verwijt louche verhuurders te steunen

In winkelcentrum de Oude Wal in het Rotterdamse Hoogvliet zijn ze het stadium van Doetinchem allang voorbij. Net als in winkelcentrum Kraaiennest in de Amsterdamse Bijlmer is Oude Wal eind jaren tachtig verloederd. Een politieagent raadde juwelier N. van Viegen twee jaar geleden aan de Oude Wal te verlaten. ,,Maar ik ben te eigenwijs om weg te gaan'', zegt Van Viegen. Zijn zaak zit 46 jaar op de Oude Wal – twee rijen winkels, tegenover elkaar, met woningen daarboven. Achter de toonbank zit zijn vrouw te praten met kennissen, de winkel is donker en heeft iets rommeligs, ouderwets. Van Viegen (74): ,,Ik kon elf jaar lang dagelijks de drugs van de stoep voor mijn winkel rapen. In elke portiek op dit plein stond gespuis.'' Zijn klanten, die al decennia uit Hoogvliet kwamen en, korter, uit omliggende dorpen, moesten steeds vaker hun angst overwinnen om langs te komen.

Het café naast zijn winkel gaf de meeste overlast. In de jaren zestig en zeventig kwamen de Shell-werknemers die in Hoogvliet woonden er drinken – toen was er weinig aan de hand. Maar de cliëntèle veranderde net als de buurt. Vijftien jaar geleden ontwikkelde café Botlek zich tot ontmoetingsplaats voor criminele Antillianen en Surinamers. Er werd gegokt en gedeald. Elke nacht, elf jaar lang, zegt Van Viegen. Hij slaapt ernaast, boven zijn winkel.

Winkelcentrum Oude Wal gold als een getto, een no go area, bevestigt de deelraadvoorzitter van Hoogvliet, Hans Elemans van de lokale partij IBP. Traditionele winkeliers trokken weg, er kwamen belhuizen en shoarmazaken. Een handvol winkeliers bleef, onder wie juwelier Van Viegen en de hifi-zaak van Wim Middendorp. Ook bij Middendorp komen klanten van ver buiten Hoogvliet. Van Viegen en Middendorp zijn de volhouders, die hebben geëist dat de overheid ingreep. Zonder hen was de wijk nooit meer opgekrabbeld.

Twee jaar geleden keerde het tij. Het drugscafé werd dichtgetimmerd. `De WOM zoekt een nieuwe bestemming voor dit pand' staat er nu op houten borden voor het raam. De deelgemeente heeft deze wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM, een stichting van de overheid) drie jaar geleden gevraagd het pand te kopen. Er is ook, tijdelijk, een exotische supermarkt in het winkelcentrum gevestigd, die subsidie krijgt van de deelgemeente. Echte supermarktketens vestigen zich pas als het winkelcentrum weer floreert. Zo ver is het nog niet, al zijn de dealers verdwenen. Leegstaande panden worden zo snel mogelijk door de deelgemeente gehuurd en daarna doorverhuurd aan startende ondernemers.

Zulke overheidsingrepen zijn ongebruikelijk. ,,Maar na tien jaar aarzelen zagen we in dat we de leefbaarheid moesten terugkopen in Hoogvliet. We zijn begonnen met het meest verpauperde winkelcentrum: Oude Wal'', vertelt Elemans. De ingrepen zijn omstreden. Van andere bestuurders en justitie kreeg Elemans het verwijt dat de lokale overheid louche verhuurders steunde door hun panden op te kopen. ,,Die pandeigenaren vragen namelijk boven de marktprijs en de overheid hoort marktconform te betalen. Want het gaat om gemeenschapsgeld.''

Maar er was in elf jaar tijd een krankzinnige situatie ontstaan in Hoogvliet. ,,We kochten de vele dubieuze panden om principiële redenen niet. Tegelijk gaven wij en de politie veel geld uit aan bestrijding van overlast en aan opbouwwerkers. Toen hebben we hier drie jaar geleden besloten: we kopen tóch, ook al is 't te duur.'' Het bedrag kan de WOM niet melden, omdat iedere eigenaar dan weet wat hij voor zijn pand kan krijgen. De ontwikkelingsmaatschappij houdt het er op dat ze goodwill heeft betaald voor de verwachte stroom klanten.

Alleen panden kopen is onvoldoende, zegt Elemans. De bevolkingssamenstelling van Hoogvliet – 80 procent woont in een sociale huurwoning – verandert ook, door overheidsingrepen. Eenderde van de 15.000 woningen wordt vóór 2010 vervangen door koop- en duurdere huurwoningen. Bedoeling is dat zich daar jonge gezinnen vestigen, voorgoed. Want jarenlang verhuisde elk jaar een kwart van de 36.000 inwoners van Hoogvliet naar betere wijken. Elemans: ,,Ze zeggen weleens dat we de problemen nu over de schutting gooien. Maar we moeten aan onze eigen toekomst denken.''

Verder heeft Hoogvliet scholingsprogramma's opgezet voor jonge ouders, taalcursussen voor migranten. Er zijn in totaal zestig verschillende welzijnsinitiatieven in Hoogvliet. Slechts tien procent van de bevolking maakt er nu gebruik van, zegt Elemans.

Moet de lokale overheid panden opkopen om noodlijdende, verloederde winkelcentra te redden? Doetinchem denkt daar anders over en grijpt niet in. Wethouder Ans Jenniskens (VVD): ,,Het is vervelend dat winkelcentrum Overstegen noodlijdend is. Zo werkt de markt nu eenmaal. Als er onvoldoende koopkracht is doordat consumenten elders gaan winkelen, dan vertrekken ondernemers. En als landelijke banken hun kantorennet inkrimpen, dan voelen kleine winkelcentra dat. En als een projectontwikkelaar geen brood ziet in een winkelcentrum, dan verkoopt hij. Daar kun je je als overheid niet mee bemoeien.''

Toekijken dus? Nee, de overheid moet wel voorwaarden scheppen voor kleine winkelcentra, vindt Jenniskens. ,,We werken mee aan aanpassing van het bestemmingsplan in Overstegen en aan bouwvergunningen. We hebben gekeken of er ruimte is voor een parkeergarage onder het centrum, zodat klanten uit de wijde omgeving er terechtkunnen. Maar dat heeft voor buurtbewoners ook nadelen, dus dat doen we niet.''

3

In Amerika keren consumenten zich tegen supermarkten aan de stadsrand

In de Verenigde Staten zijn al duizenden winkelcentra leeggelopen doordat aan de rand van steden nieuwe, grote winkels werden geopend – voordelig en 24 uur open. Deze winkels zijn onderdeel van de onstuitbare suburbanisering van Amerika die vlak na de Tweede Wereldoorlog goed op gang kwam. De suburbanisering is ten koste gegaan van de binnensteden die nu veelal bestaan uit straten met kantoren die 's avonds uitgestorven zijn en dan gevaarlijker zijn dan de besloten shopping malls in de suburbs.

Sprawl noemen Amerikanen deze ontwikkeling. Sommige Amerikaanse belangengroepen doen een beroep op de overheid om paal en perk te stellen aan dit ruimteverslindende verschijnsel. Al Gore hield tijdens zijn verkiezingscampagne voor het Amerikaanse presidentschap in 2000 verschillende keren een pleidooi tegen sprawl. Maar de huidige president Bush is niet van plan er iets tegen te ondernemen.

Wel hebben sommige consumenten zich georganiseerd in een anti-sprawl-beweging. Zo wordt supermarktketen Wal-Mart steevast geconfronteerd met lokale demonstanten die protesteren tegen de komst van één van zijn succesvolle supermarkten aan de rand van de stad.

Een enkele lokale overheid heeft ingegrepen. Zoals het progressieve Boston in de jaren negentig. Onder het motto `Fight Sprawl, shop Main Street' heeft de stad Boston een publiek-privaat project opgezet. Steve Gillmann voert dat uit als ambtenaar – hij haalt kleine winkeliers over weer te investeren in hun straat. Om die aantrekkelijker te maken worden voor consumenten, en om de onveiligheid terug te dringen. Als voldoende winkeliers, bewoners en bijvoorbeeld kerken of moskeeën een bedrag 40.000 euro per jaar op tafel leggen, verdubbelt de stad Boston dat. Vervolgens moeten de winkeliers de gevels opknappen en zorgen voor verlichting 's nachts. In zes jaar hebben negentien wijken het project uitgevoerd.

In de Victoriaanse wijk South End, niet ver van centraal Boston, is het tij gekeerd. Vijf jaar geleden bevolkten daklozen en drugsdealers 's avonds de belangrijkste winkelstraat. Gillmann: ,,Je was een held als je hier 's nachts over straat durfde. De paar kantoren die hier de afgelopen vijftien jaar introkken lieten de ingang verplaatsen naar een onbekende straat, zodat de locatie niet aan het adres was af te lezen.''

Maar de winkeliers hebben onder aanvoering van Gillmann hun openingstijden aangepast en verlaat, zodat buurtbewoners ook ná het werk bij hen terecht kunnen. Ze hebben geïnvesteerd in verlichting, zodat niemand in donker over straat hoeft. Ze hebben, via de gemeente, druk uitgeoefend op Citizens Bank om haar vestiging hier open te houden. Dat is gelukt.

Vanavond is de viszaak van de familie Morse, één van de weinige winkels die al decennia in de buurt zit, open. Morse heeft zijn openingstijden verschoven van van negen tot zes naar van elf tot negen. Naast hem zit een spiksplinternieuw, felverlicht supermarktje, een pizzeria en een wasserette. Een vrouw staat te pinnen bij Citizens Bank. Overal zijn bouwputten waar koopwoningen en kantoren verrijzen. Gillmann: ,,De kansen zijn hier zo gekeerd dat grote ketens als Starbucks-koffieshops en Walgreens-drogisten in de rij staan om een pand te betrekken.''

Dat is mooi, maar illustreert tegelijk de vicieuze cirkel, zegt Gillmann. ,,Walgreens is 24 uur open en daar kunnen de kleine `mom&pop-stores' juist weer niet tegenop.''