`Mooie prijs' na harde strijd

Eén van de Rodamco-fondsen is ter ziele. Het Aziatische broertje van Rodamco NA zou wel eens het volgende doelwit kunnen zijn.

Het gevecht heeft ruim vijf maanden geduurd, maar Rodamco North America moest zich uiteindelijk gewonnen geven. Het Australische Westfield en twee Amerikaanse vastgoedbedrijven, Simon Property en The Rouse Group, hebben een bod gedaan op de belegger in Amerikaanse winkelcentra. De aandeelhouders van Rodamco moeten hun fiat nog geven, maar dat lijkt een detail nu het bestuur van het fonds het bod van 55 euro per aandeel volmondig steunt. Naast een contante betaling van 2,48 miljard euro wordt ook de schuld van 3,49 miljard euro overgenomen door de drie bedrijven.

,,We hebben altijd gezegd dat als er dan toch een zaak rond Rodamco moet worden gedaan, dat alle aandeelhouders moeten profiteren'', zegt bestuurslid T. Koster van Rodamco North America. Het bedrijf wordt nu opgedeeld en het aandeel van de beurs gehaald. Het bestuur raakt zijn baan kwijt, maar Koster zegt dat hij dat een risico vindt dat je nu eenmaal loopt bij een beursgenoteerd fonds. De aandeelhouders zullen volgens hem een ,,mooie prijs'' krijgen met een premie van 28 procent vergeleken met eind augustus, het moment dat Westfield een belang van bijna 25 procent nam in Rodamco NA. Westfield kocht de aandelen van het ABP voor 51,12 euro per aandeel. Sommige analisten zeggen dat een prijs van 60 euro een beter afspiegeling van Rodamco NA's waarde zou zijn, maar volgens Koster is dit onzin. ,,Dat haal je misschien als je alle onderdelen apart zou verkopen.''

De felle strijd tussen Rodamco en Westfield over de controle en strategie van het fonds leek uit te draaien op een lange juridische strijd. Rodamco wilde of een openbaar bod op alle aandelen of niets. Westfield weigerde zo'n bod en verlangde het aftreden van het bestuur. Beide partijen hebben nu eieren voor hun geld gekozen. Westfield krijgt veertien van de 34 winkelcentra van Rodamco in de VS en het bestuur van Rodamco krijgt zijn openbaar bod. ,,We wilden vooruit. We zijn tevreden met de overeenkomst'', zegt P. Allen, directeur Europa voor Westfield.

Naast de belegger in Amerika zijn er nog drie Rodamco-fondsen: Rodamco Europe, Haslemere (het oude Rodamco United Kingdom) en Rodamco Asia. Deze laatste wordt door analisten als een mogelijk volgend doelwit gezien. ,,Het is een relatief klein fonds waardoor het een makkelijke overnameprooi is. Er zijn echter maar een paar partijen die verstand hebben van vastgoedbeleggingen in deze regio'', zegt analist Henk Brouwer van het Amsterdams Effectenkantoor. Een overeenkomst met Rodamco North America is verder de lage waardering van het fonds. Het beleggen in vastgoed in Azië wordt als riskant gezien, zeker na de economische en financiële crisis in de regio eind jaren negentig. Het aandeel is daarom speculatief, aldus Brouwer.

Rodamco North America heeft eenzelfde probleem. ,,Het aandeel stond altijd laag genoteerd. Nederlandse instituten lieten het links liggen'', zegt Brouwer. Dit zou onder meer komen omdat het bedrijf een te groot eigen vermogen had. Later werd er negatief gereageerd op de overname van Urban Shopping Centers in de VS die te duur zou zijn. ,,Met de overname van Urban hebben ze geprobeerd extra aandacht voor het aandeel te krijgen, maar er was structureel te weinig vraag.''

De twee andere fondsen, Rodamco Europe en Haslemere, zijn `veilig' volgens analisten. ,,Rodamco Europe heeft een pan-Europees retail netwerk wat bij beleggers in de smaak valt. Haslemere is een grote speler op een specifieke markt, ook deze focus doet het goed'', zegt Brouwer.