Makelaars zijn schrik te boven

Zeven weken na de aanslag in New York veert de huizenmarkt alweer op. De makelaar: in onzekere tijden is een pand een goede belegging.

Greg Carr, oprichter van internetservice Prodigy, heeft een appartement gekocht in het Flatiron-gebouw op de hoek van Fifth Avenue en Broadway. Vraagprijs 7,5 miljoen dollar (18,3 miljoen gulden). Carr betaalde 7,1 miljoen. Reden: de verbouwing duurde te lang.

Dit soort berichten staat aan de lopende band in New-Yorkse tabloids, ook nu, ruim anderhalve maand na de terreuraanslagen die Manhattan op zijn grondvesten deden trillen, en te midden van de aanhoudende dreiging van biologische terreur. Is er dan niets veranderd?

,,Een huis blijft een solide investering'', zegt James Hughes, professor in de stedebouwkunde aan de Rutgers University. ,,Zeker nu de aandelenmarkten slecht presteren. En zeker in New York, dat door de drastische afname van de criminaliteit in de jaren negentig een van de veiligste grote steden van Amerika is.''

Dat gevoel van veiligheid, aldus Hughes, wint het vooralsnog van het gevoel van onveiligheid veroorzaakt door terrorisme. En de aankoop van een huis is nu goed te financieren door de lage hypotheekrente van zo'n 6,19 procent.

De eerste weken na de aanslag waren erg stil voor makelaars, hypotheekbanken en taxateurs. In het hele land kelderde de verkoop van bestaande huizen met 11,7 procent. In het noordoosten van de Verenigde Staten, waar de huizen over het algemeen iets duurder zijn, viel de verkoop zelfs met 26 procent terug tot het laagste niveau in vijf jaar. Ook de gemiddelde prijs waarvoor een huis van eigenaar verwisselt, daalde sterk van 153.700 naar 148.000 dollar. In de periode van juli tot en met september is de prijs van nieuwe huizen met zes procent gedaald.

Maar nu de meeste Amerikanen zijn bekomen van de schrik, is de onroerendgoedmarkt weer bijna terug op het niveau van vóór 11 september. De vastgoedmarkt in New York blijkt veerkrachtig.

,,Het momentum is terug'', zegt Faith Hope Consolo, een makelaar gespecialiseerd in winkelruimte, van het bureau Garrick-Aug. ,,Ik sluit een hoop deals af. Burberry's, Prada, Ferragamo, Cartier, Time Warner – de grote namen – ze zijn allemaal aan het uitbreiden.''

Haar verklaring voor hun expansiedrift: ,,Het is de vechtersmentaliteit van New York. We laten ons door niemand uit het veld slaan. Fifth Avenue is nog steeds de mooiste winkelstraat van Amerika.'' [Vervolg HUIZENMARKT: pagina 18]

HUIZENMARKT

Panden zijn nu schaars

[Vervolg van pagina 13] ,,Als er voor komende kerst tien procent minder toeristen en andere shoppers naar Manhattan komen, dan zijn het er nog steeds heel veel.''

Door de vernietiging van het World Trade Center is 1,34 miljoen vierkante meter bedrijfs- en winkelruimte verloren gegaan en 1,66 miljoen vierkante meter (tijdelijk) onbruikbaar geworden. Dit leidde, toen de eerste zogenaamde demand shock was gedempt, tot een relatieve schaarste, met name in Midtown, waar de tweede grote groep kantoortorens op het eiland staan. De huren werden niet opgedreven. Onroerendgoedhandelaren wilden niet de indruk wekken te profiteren van de situatie. Daarnaast weken veel bedrijven, met name in de financiële sector, uit naar het veel goedkopere New Jersey en de buitenwijken Brooklyn Heights en Long Island City.

,,De plotselinge vraag naar onroerend goed kan gemakkelijk worden opgevangen omdat de markt buiten de allerduurste postcodes van Manhattan voor 11 september al tamelijk slap was'', aldus Hughes. ,,Er is nog genoeg ruimte beschikbaar voor verhuur of onderverhuur.'' Zijn stelling wordt onderschreven door de jongste cijfers uit New Jersey waaruit blijkt dat de onroerendgoedverkoop weliswaar in september met 16 procent terugviel, maar in oktober weer flink aantrok.

Makelaar Consolo, die zes deals sloot in het 56 winkels tellende winkelcentrum onder het World Trade Center, zegt dat het huidige klimaat minder agressief is dan voorheen. De `biedingsoorlogen' zijn voorbij. De partijen nemen meer tijd om tot een vergelijk te komen. Sommige van haar cliënten in Manhattan gebruiken de terreuraanslagen om opnieuw te onderhandelen over hun contracten. ,,Ze willen er vijf, tien procent afhebben. Soms lukt het, maar meestal niet. De landlord is koning in New York.''

Wat de structurele gevolgen van `911' zullen zijn op de onroerendgoedmarkt is nog onbekend. Verkoopcijfers in de huizenmarkt en de ontwikkeling van de commerciële huren in het vierde kwartaal worden op zijn vroegst in januari bekend, als de National Association of Realtors, de makelaarsvakorganisatie, met zijn rapport komt.

Naar alle waarschijnlijkheid zullen die cijfers een scherpe dip laten zien in plaats van een wijd en diep dal, ofwel het begin van een langdurige recessie. Een crisis in de huizenmarkt, zoals die plaatsvond tijdens de recessies van begin jaren tachtig en negentig, toen de huizenprijzen omhoog schoten door gierende inflatie, ligt niet voor de hand.

,,De omstandigheden zijn gunstiger'', zegt Hughes. ,,De overheid stimuleert de vraag met subsidies en belastingverlagingen, en de Fed met renteverlagingen. De inflatie blijft ondanks de verzwakte economie vooralsnog laag.''

Het zijn de huurders van appartementen in het lagere en middensegment die aan het kortste eind trekken. De kans is groot dat die hun baan zijn kwijtgeraakt door de World Trade Center-ramp of minder zijn gaan verdienen. Hun huur gaat alleen maar omhoog. Hughes: ,,Huurders kunnen geen kant op.''

    • Viktor Frölke