Nieuwe WOZ-waarde geaccepteerd

We willen graag zo weinig mogelijk belasting betalen. Daarom is het vreemd dat slechts vijf procent van de drie miljoen woningbezitters bezwaar heeft gemaakt tegen de aangepaste WOZ-taxatie, begin dit jaar. De gemeenten hadden op het dubbele gerekend.

Vreemd en op het eerste gezicht niet karakteristiek is het lage percentage bezwaarden omdat de WOZ-schattingen dit jaar in de meeste gevallen tientallen procenten hoger uitkwamen dan bij eerdere taxaties en bovendien de grondslag vormen voor diverse belastingen en heffingen. Namelijk: de gemeentelijke Onroerende Zaak Belasting (OZB) voor eigenaren én gebruikers, de bijtelling bij het belastbaar inkomen van huizenbezitters in het kader van het Eigenwoningforfait, en de Waterschapsbelastingen. Bovendien: het idee van de WOZ-taxaties lijkt te zijn dat de waarde van panden in het economisch verkeer moet worden benaderd (zeg maar de marktwaarde).

In feite gelden er enkele fictieve (wettelijk vastgelegde) veronderstellingen. Er wordt getaxeerd alsof een pand leeg is, op eigen grond staat en direct opgeleverd kan worden. Dat is vaak niet het geval, waardoor de WOZ-waarde fors hoger kan uitpakken dan de werkelijke, commerciële waarde. Dit raakt dus vooral huiseigenaren die erfpacht betalen, of beleggingspanden bezitten waarin mensen wonen met huurcontracten voor onbepaalde tijd die bovendien lage huren betalen. In Amsterdam bijvoorbeeld, waar 85 procent van de mensen zijn huis huurt, vaak tegen maandhuren van ruim onder de duizend gulden per maand, betekent dit voor de huiseigenaren dat de het totale bedrag dat ze in een jaar aan belastingen en heffingen moeten betalen, akelig dicht bij het totaal van de huuropbrengsten komt. Het rendement op hun belegging pakt wel heel mager uit. Wat het hele WOZ-waarderingscircus ogenschijnlijk nog wonderlijker maakt is dat de taxateurs van de gemeenten in de meeste gevallen een pand helemaal niet van binnen bekijken. Er is hoofdzakelijk gewerkt op basis van gegevens uit gemeentelijke archieven.

Hebben onroerendgoedeigenaren dit voorjaar zitten suffen?

Bert Huijsen, directeur van een onderdeel van het Biltse ingenieursbureau Grontmij die zich onder meer met vastgoedtaxaties bezighoudt, weet vrij precies wat zich rond de WOZ-taxaties heeft afgespeeld. Veel gemeenten hebben het schatten namelijk aan externe taxateurs uitbesteed. Van al dat uitbestede werk heeft Grontmij Taxaties Vastgoed ongeveer vijftien procent voor zijn rekening genomen. Huijsen: ,,De belangrijkste oorzaak waarom er minder bezwaarschriften zijn ingediend dan verwacht is dat de huizenprijzen tussen de WOZ-peildatum, 1 januari 1999, en de datum waarop mensen hun beschikking ontvingen de huizenprijzen nog zo gestegen zijn. Soms tientallen procenten. Veel mensen hebben toch wel een idee van de actuele waarde van hun huis. Dus toen de waardebeschikking op de mat viel, vonden de meeste mensen dat het bedrag nogal meeviel.''

Daar komt natuurlijk bij dat veel gemeenten, in sommige gevallen pas na flinke druk van organisaties als de Vereniging Eigen Huis of de Consumentenbond, besloten dat de tarieven voor de gemeentelijke onroerende zaak belasting toch maar omlaag moesten. Huijsen: ,,De belastingpercentages werden gemiddeld met een derde omlaag gebracht. Dat neemt natuurlijk wel veel pijn weg.''

Voor een derde oorzaak van het verhoudingsgewijs geruisloos accepteren van de WOZ-waardebeschikkingen mag Huijsen zichzelf (en andere taxateurs) een beetje op de borst kloppen. ,,Ik denk dat wij na de voorlaatste WOZ-taxatierondes ook wel hebben bijgeleerd. De methodieken zijn verfijnd, zodat we de waardes vaak beter hebben weten te benaderen, ook als we de panden niet gedetailleerd bekeken.''

Maar naast de factoren die Huijsen noemt is er nog iets dat met name voor eigenaren van beleggingspanden met een lage huuropbrengst een pleister op de wonde is. Een vrees die er aanvankelijk bij velen bestond, namelijk dat de WOZ-taxatie – die in zulke gevallen dus hoger uitpakt dan de werkelijke marktwaarde – ook uitgangspunt zou zijn voor de vermogensrendementheffing van jaarlijks 1,2 procent, bleek ongegrond. Voor die heffing in Box 3, waar het gaat over de belasting over het vermogen van particulieren, waaronder vanzelfsprekend ook beleggingspanden kunnen vallen, wordt níet van de WOZ-taxatie uitgegaan. Voor verhuurde panden en appartementen of afgescheiden delen van woonhuizen (die niet onder de `Kamerverhuurvrijstelling' vallen – zie ook het schema) geldt namelijk de waarde in het economische verkeer, zoals de fiscus het noemt. Dat wil zeggen: de feitelijke marktwaarde zoals een makelaar hem zou schatten. Het is evident dat een huis dat weinig huur opbrengt en waarover erfpacht betaald moet worden, veel minder waard is dan een onbelast, onbezwaard en direct opleverbaar pand.

Een belangrijke vraag blijft wel hangen: als in feite het grote verschil tussen de waarde van vastgoed in 1999 en 2001 de achtergrond was van de tamme reactie van huizenbezitters, wat valt er dan te verwachten als die factor bij de volgende taxatieronde in 2003 wegvalt? Of ernstiger, als de huizenprijzen zouden dalen, en WOZ-waarderingen dus hoger zijn dan actuelere schattingen? Vastgoedspecialist Huijsen vermoedt dat gemeenten daar opnieuw pragmatisch mee zouden omgaan. ,,Je moet natuurlijk duidelijk maken dat het gaat om taxatie per een bepaalde datum. Maar als dat niet geruststelt hebben gemeenten verschillende mogelijkheden. Ze kunnen principieel aan de waarderingsmethodiek vasthouden. Ze kunnen frequenter waarderen of ze kunnen het tarief nog maar eens verlagen. Dat is simpeler dan al die bezwaarschriften te moeten behandelen'', aldus Huijsen.