Vastgoedwereld verdeeld over `kantorencrisis'

Het is crisis in de kantorenmarkt, roept de ene groep deskundigen. Niet waar, zeggen anderen. De vraag naar vierkante meters als indicator voor de Nederlandse economie.

Toen hem gevraagd werd of beleidsbeslissingen over het Nederlandse vastgoed op wetenschappelijke gronden of gewoon puur op gevoel gemaakt werden, viel R. Smeets even stil.

De zaal van het Scheveningse Kurhaus met vijfhonderd vastgoed-congresgangers grinnikte even. Als zélfs Smeets, directeur van Fortis Vastgoed, niet wist hoe deze vraag te beantwoorden, zegt dat heel wat over de achtergronden van hun dagelijkse werk. Smeets: ,,Ja, sorry hoor, maar ik ben het gewoon even kwijt.''

Zijn reactie is symptomatisch voor het Nederlandse vastgoed, en de interpretatie van de talloze verschillende gegevens waarvan de sector zich bedient om tot de juiste beslissingen te komen. Data over het aantal nieuw te bouwen woningen, de haalbaarheid van nieuwe kantoren en, het huidige dispuut, of de kantorenmarkt de komende jaren er nou juist goed of toch slecht voor zal staan.

En dat laatste onderwerp is het meest recente punt van discussie. Grote partijen staan lijnrecht tegenover elkaar wanneer het gaat over de kantorenmarkt. Zo verwacht bijvoorbeeld de hoogleraar vastgoed Piet Eichholtz dat er de komende jaren een flink overschot aan kantoorruimte zal ontstaan.

De cijfers waarop Eichholtz zich baseert, komen uit de database die hij als initiator van het vastgoedbedrijf M2Match onderhoudt. ,,Uit die cijfers blijkt voor de komende jaren een aanbod van 2,6 miljoen vierkante meters. De vraag voor dezelfde periode bedraagt maar 1,5 miljoen meters. Dat zijn zorgelijke cijfers.''

Volgens Eichholtz gaan de prijzen van de beschikbare kantoorruimte op termijn hierdoor naar beneden. ,,Maar dat zal nog wel even duren.'' Huurcontracten lopen meestal over een periode van vijf à tien jaar. Daarom hebben verhuurders van kantoorruimte niet snel de neiging hun prijzen te verlagen. Vaak gokken ze erop dat de markt wel weer aan zal trekken – en verkiezen daarmee leegstand van het pand boven het afsluiten van een langlopend verhuurcontract tegen een te lage verhuurprijs. ,,Daarom zie je steeds vaker kantoorpanden leeg staan. Heel concreet: eerst volgt leegstand, bij een aanhoudende crisis gaan de prijzen fors naar beneden.''

Maar dat niet iederen het met Eichholtz gedachtegang eens is, bleek deze week toen de hoogleraar tijdens het vastgoedcongres de stelling poneerde dat ,,de kantorenmarkt een uitstékende tijd tegemoet gaat.'' Na stemming bleek dat een kwart van de aanwezigen het eens was met de stelling, en daarmee Eichholtz gedachtegang tegensprak. De zaal sloeg aan het morren. Was de stelling minder stellig geweest, zo viel bij velen te horen, dan hadden zij ook vóór gestemd. Waarmee duidelijk werd dat de professionals het over deze belangrijke onroerendgoed-indicator van mening verschilden.

Eén van de verklaringen waarom de kantorenmarkt de komende jaren helemaal niet zo slecht zal presteren, komt van bestuurder Cuno van Steenhoven van vastgoedbemiddelaar DTZ Zadelhoff. ,,Deze markt is opgebouwd uit verschillende componenten'', zei Van Steenhoven. ,,Zo was de zakelijke dienstverlener de afgelopen jaren de motor achter de kantorenmarkt, maar kan de overheid die rol nu overnemen. De overheid en non-profit organisaties maken toch 30 procent van de Nederlandse kantoormarkt uit. De verschillende marktpartijen vlakken door deze tegengestelde bewegingen de grilligheid van de markt af.''

Van Steenhoven ziet met die denkwijze in het achterhoofd dan ook maar een beperkt gevaar in de hoeveelheid aan kantoorruimte die vrij komt omdat ICT-bedrijven de afgelopen jaren meer kantoorruimte wilden huren, dan ze nu nodig blijken te hebben.

Volgens Van Steenhoven, die geen cijfers heeft ter illustratie, kan de ,,lichte afname aan de groei van de vraag'' naar kantoorruimte eenvoudig ondervangen worden door minder nieuwbouw op te leveren. ,,Afspraken met bouwers zijn vrij eenvoudig vooruit te schuiven. Bouwers hebben op het moment toch genoeg aan woningen te bouwen en hebben tegelijkertijd een gebrek aan personeel.''