Vallend gesteente

Pannenbier!

Op 10 mei werd het hoogste punt bereikt bij de bouw van de `Kruimeldief', een van de bijnamen van ING's opvallende toekomstige hoofdkantoor in Amsterdam-Zuid. Wie naar de kantorenmarkt kijkt ontkomt niet aan de indruk dat mei ook zo'n beetje het hoogtepunt was op de markt voor commercieel vastgoed in Nederland.

Een jaar nadat de conjunctuur begon te keren tekenen zich nu de eerste contouren af van een draai in de Nederlandse vastgoedmarkt. Volgens de internationale vastgoedfirma Jones Lang Lasalle zijn de huren op toplocaties als Amsterdam-Zuid in het tweede kwartaal van dit jaar gestegen naar een uitbundige 800 gulden per vierkante meter per jaar. Maar de gemiddelde huur van 417 gulden in de hoofdstad was op kwartaalbasis aan de dalende hand.

Onderzoekers van zakenbank Kempen & Co verwachtten al eerder dalende huurprijzen in het derde kwartaal van dit jaar, maar maken nu gewag van een `abrupte neergang', die de eerste tekenen geeft van een dalende markt in Nederland.

Onverwacht komt die afkoeling niet. De markt voor commercieel vastgoed loopt altijd achter bij wat de rest van de conjunctuur doet. De planners hebben gepland, de bouwers blijven nog even doorbouwen. Zo is het onvermijdelijk dat grote nieuwe oppervlakken de markt pas bereiken als de economie al aan het inzakken is.

De roemruchte implosie van het Canadese vastgoedimperium Olympia & York vond plaats in 1992, toen de zwaarste economische dip in Engeland en de VS al achter de rug was. Het concern, dat rijkelijk was gefinancierd met schulden, vond zijn Waterloo bij Canary Wharf, het project in de Londense Docklands dat zoveel vierkante meters toevoegde aan het aanbod in de City dat het de hele lokale markt in zijn val meesleepte.

Nu de volgende conjunctuurdip in volle gang is, is het wantrouwen bij beleggers al te merken. De aandelenkoersen van Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen noteren gemiddeld 18 procent onder de intrinsieke waarde. Dat betekent dat beleggers de onzekere markt al hebben verdisconteerd in de beurskoersen.

Voor hurende bedrijven is de afkoeling van de kantorenmarkt goed nieuws. Voor de vastgoedsector zelf is de situatie ongewis. De verliezen die de vorige terugval op de vastgoedmarkt veroorzaakte waren vooral het gevolg van de grote risico's die ontwikkelaar en beleggers namen toen de markt alleen maar hoger leek te kunnen.

Of de bedrijfstak daarvan heeft geleerd? De vorige vastgoedmalaise is negen jaar geleden, lang genoeg voor een hele nieuwe generatie om alle fouten opnieuw te maken. Kan die kruimeldief toch nog van pas komen.