Kopers Rodamcofonds kunnen bestuur wippen

,,Roof. Belangenconflict.'' Bij Rodamco North America is een machtsstrijd uitgebroken. Inzet: Amerikaanse winkelcentra. Rodamco vreest een coup zonder overnamepremie.

Bij een van de grootste Nederlandse vastgoedfondsen, Rodamco North America, is een machtsstrijd uitgebroken.

Openlijke onenigheid tussen een nieuwe grootaandeelhouder en het bestuur van een bedrijf komt in het consensusgerichte Nederland al weinig voor. Maar wellicht nog opmerkelijker is dat het grootste Nederlandse pensioenfonds, ABP (voor ambtenaren en leraren; 330 miljard gulden beleggingen), de strijd in gang heeft gezet.

ABP meldde gisterochtend dat zij 23,9 procent van de aandelen van het Rodamco-fonds met een premie van 19 procent op de beurskoers had doorverkocht aan de Australische vastgoedfirma Westfield. ABP houdt nog een aandelenbelang van 6,6 procent.

De Rodamco-beurskoers schoot 7 procent omhoog, een ongebruikelijke sprong voor de doorgaans rustige vastgoedfondsen. Overnamespeculatie prikkelde de fantasie.

De verkoop, maar vooral het publiciteitsoffensief van Westfield richting beleggers en analisten verraste Rodamco North America, bekent een woordvoerder. Hij bevestigt dat Westfield en ABP het fonds vorige week hebben benaderd voor samenwerking, maar dat de directie en commissarissen dat afgelopen donderdag van de hand hebben gewezen.

,,Akkoord gaan is natuurlijk het gemakkelijkste, maar de discussie gaat over de belangentegenstelling die Westfield krijgt. Westfield is een conglomeraat van bedrijven, die beleggingen heeft, maar leeft van de fees voor het vastgoedbeheer en het meedelen in de winst op ontwikkelde projecten. Die contracten zullen zij ook hier willen krijgen.

,,De revenuen daarvan worden opgestreken door één aandeelhouder, Westfield. Zij zijn prima zakenlui, maar alleen voor zichzelf. Het is een roof van de aandeelhouders met de overige 75 procent. Zij zitten in een squeeze, niemand doet ooit meer een overname.''

Inzet van de strijd zijn Amerikaanse winkelcentra. Westfield en Rodamco zijn respectievelijk nummer vier en nummer drie op die markt. Westfield heeft ook belangen in winkelcentra in Australië, Nieuw-Zeeland en het Verenigd Koninkrijk.

Rodamco beperkt zich tot de Verenigde Staten: 35 winkelcentra, 16 miljard gulden beleggingen. Het fonds is gevestigd in Rotterdam en op de Amsterdamse beurs genoteerd.

Rodamco North America werd ruim twee jaar geleden gevormd toen het gespreid beleggende vastgoedfonds Rodamco werd gesplitst in vier regionale specialisten. Deze concentratie moest de individuele fondsen scherpen. Professionele beleggers, de ruggegraat van de vastgoedindustrie, wilden wat te kiezen hebben.

De opsplitsing van Rodamco bood de managers én ABP, dat al een jaar of tien de dominante aandeelhouder is in het fonds, nieuwe kansen om het achterblijvende rendement bij te spijkeren. De schaalvergroting moet de winstgevendheid van de fondsen verhogen en het voor ABP gemakkelijker maken om aandelen af te stoten. Pensioengiganten als ABP moeten alle zeilen bijzetten om hun rendement op te voeren om de stijgende kosten van vergrijzing te financieren.

Vorig jaar kocht Rodamco de Amerikaanse concurrent Urban Shopping Center, mede met het oog op het vastgoedbeheer: Urban Shopping had de organisatie om dat actief te doen. ABP was tegen die aankoop, zegt een woordvoerder van Rodamco North America nu, omdat de structuur van het fonds complexer werd en de belegging moeilijker te gelde kon worden gemaakt.

De strijd bij Rodamco North America is nu nog een papieren ruzie, die via persberichten in neutraal-formele stijl wordt gestreden. Rodamco bezit echter niet de in Nederland gebruikelijke juridische bescherming tegen snode opkopers. Dat betekent dat het stemmenblok van Westfield en ABP op een aandeelhoudersvergadering de directie en commissarissen naar huis kan sturen en eigen vertegenwoordigers kan benoemen, al moet de Nederlandse Bank zowel benoeming als wijziging in het beleid van de vennootschap wel goedkeuren.

Zou Rodamco positiever reageren als Westfield een bod op alle aandelen deed met adequate overnamepremie? ,,Laten zij dat doen'', zegt Rodamco's woordvoerder. Met een bod verspeelt het fonds echter zijn profijtelijke fiscale status.