Vastgoed in Spanje is nu interessanter

Grote Nederlandse vastgoedbeleggers verplaatsen hun investeringen naar luxe Spaanse winkelcentra.

Het is een eenvoudige kwestie van afstand, zegt de 24-jarige Susanna Gonzalez. Volgens haar winnen grote winkelcentra steeds meer aan populariteit ten opzichte van winkels verspreid over de stad omdat in een winkelcentrum alles bij elkaar ligt: modewinkels, een broodjeszaak, soms zelfs een bioscoop en in Zuid-Europese landen altijd de onvermijdelijke reuzensupermarkt.

,,Je kunt verschillende luxere producten aanschaffen zonder iedere keer ergens anders heen te moeten'', zegt Susanna terwijl ze haar ogen gericht houdt op de tafel vol shirtjes bij modewinkel Zara in het winkelcentrum Montigalà. De hal, met 61 winkels, een hypermercato van Carrefour en op het dak een midgetgolfbaan, staat in Badalona, een stad met 300.000 inwoners ten noordoosten van Barcelona. Badalona maakte, net als veel andere delen van Barcelona, een hausse door na de Olympische Spelen in 1992. Bij het winkelcentrum staan naast een tankstation en een Ikea-winkel de appartementen waarin duizenden journalisten tijdens het sportevenement verbleven. Na de Spelen groeide Badalona door, en het winkelcentrum ging in die ontwikkeling mee.

Het winkelcentrum Montigalà is eigendom van Foram, een volledige dochter van de Nederlandse vastgoedbeleggersmaatschappij VastNed Retail. Montigalà is exemplarisch voor de verschuiving die Nederlandse vastgoedbeleggers doormaken. De rendementen op onroerendgoedbeleggingen in Nederland lopen terug, waardoor ze afgestoten worden. Directeur K. Streefkerk van VastNed: ,,Als andere beleggers nog zin hebben vier procent rendement op panden in Nederland te behalen, moeten ze dat zeker doen.'' Zo verkocht VastNed recentelijk twee paradepaardjes in de Amsterdamse P.C. Hooftstraat, en zullen vele panden in kleinere Nederlandse steden op korte termijn worden verkocht.

VastNed wordt door die teruglopende opbrengsten in Noord-Europa (ook in België loopt het minder) gedwongen haar bedrijfsstrategie aan te passen. Had de onroerendgoedbelegger een paar maanden geleden nog 45 procent van het geïnvesteerd vermogen in Nederland zitten, de komende jaren wordt dat teruggebracht tot 30 procent. In Zuid-Europa is die ontwikkeling omgekeerd: het geïnvesteerd vermogen zat voor 2 procent in Italië, voor 12 procent in Spanje en voor 10 procent in Frankrijk, de komende jaren verandert dat in een kleine 20 procent per land in Frankrijk en Spanje. VastNed-dochter Foram maakte deze week bekend twee winkelcentra in Frankrijk en Spanje te kopen, waarmee de waarde van de portefeuille op 450 miljoen euro gekomen is. Foram verwacht in Zuid-Europa rendementen van 7 tot 9 procent te behalen.

De nieuwe strategie waarvan VastNed hoopt dat de rendementen beter zijn dan in Nederland, is geen eigen uitvinding. Rodamco Europe en Corio gingen VastNed al voor. Corio, de recente fusie van VIB en Winkel Beleggingen Nederland, kocht vorig jaar zes Spaanse winkelcentra. Daardoor steeg de waarde van de Spaanse vastgoedportefeuille van Corio van 30,2 miljoen euro in 1999 tot 151,4 miljoen euro in 2000. Corio geeft, net als andere Nederlandse vastgoedinvesteerders, de Spaanse economische groei als voornaamste reden om te investeren in Spaanse winkelcentra. Die is bovengemiddeld gegroeid (in Europa), met 4,1 procent in 2000. En de hoge werkloosheid neemt af waardoor er de komende jaren veel wordt verwacht van de Spaanse consument.

Rodamco Europe is met een belegd vermogen van 809 miljoen euro de grootste van de drie voornaamste Nederlandse vastgoedbeleggers in Spanje. Rodamco, dat haar bezittingen over Europa heeft gespreid, belegt haar vermogen voor 15 procent in Spanje.

Daarmee maken de drie partijen, VastNed, Corio en Rodamco Europe, in Spanje de dienst uit als het gaat om investeringen in winkelcentra. Of, zoals directeur Roger Cooke van de Spaanse poot van adviesorganisatie Healey & Baker het zegt: ,,De Nederlanders hebben een abnormaal hoog percentage succes.'' Dat Spaanse beleggers hiertegen weinig tegenwicht bieden, komt volgens Cooke door hun slechte organisatie en manier van aanpakken.

De grootste problemen waar de Nederlandse vastgoedbeleggers in Spanje tegenaan lopen zijn volgens Cooke de moeilijkheden om vergunningen te krijgen en het gebrek aan grote winkelcentra. De oplossing? Cooke: ,,Uit de recente fusie waaruit Corio ontstond blijkt de ontwikkeling al: ik verwacht meer samenwerking van de drie grote partijen in de nabije toekomst.''