Een geslaagde Charlie Croker

Jagen met mediamagnaat Ted Turner op een plantage in Georgia. Gokken op de groei van Atlanta door honderden hectare bosgrond te kopen voor een luxe resort. Herman Vonhof ging in 1980 als projectontwikkelaar naar Atlanta voor pensioenfonds PGGM. Hij bleef toen de Nederlandse institutionele beleggers zich tien jaar later weer terugtrokken.

Herman Vonhof heeft de roman waarin Atlanta de hoofdrol speelt nog steeds niet gelezen. Het boek A Man in Full van de Amerikaanse schrijver Tom Wolfe, bijna zevenhonderd pagina's dik, staat wel in de kast. Hij heeft het te druk, zegt Vonhof. De aantrekkingskracht van Atlanta is dat er altijd wat te doen is. Never a dull moment.

De 56-jarige Vonhof, geboren in Enschede, is al twintig jaar projectontwikkelaar in Atlanta, het beroep dat ook Charlie Croker uitoefent, de tragische held in de roman van Wolfe. Vonhof kent de verhalen uit het boek natuurlijk wel. De verhalen over Charlie Croker die zijn relaties graag ontvangt voor de kwarteljacht op zijn eigen plantage. Croker die gegokt heeft op de onstuimige groei van Atlanta, maar met zijn eigen nieuwe `edge city' iets te ver buiten de stadsrand is gaan zitten. Zijn dure kantoorkolos staat leeg, waardoor de banken hem de duimschroeven aandraaien en het slecht met hem afloopt.

Vonhof kan de verhalen zelf vertellen. Hij was tien jaar de vertegenwoordiger van het rijke Nederlandse pensioenfonds PGGM voor beleggingen in vastgoed in de Verenigde Staten. PGGM volgde begin jaren tachtig het voorbeeld van de andere Nederlandse pensioengigant ABP en een aantal grote bedrijfspensioenfondsen. ,,Een kwestie van te veel geld in een te klein land'', zegt Vonhof. Amerikaans vastgoed leek een mooie bestemming en Atlanta – altijd mooi weer en toen hij de keuze maakte net voorzien van een rechtstreekse verbinding met de KLM – leek Vonhof een mooie uitvalsbasis. (Het Nederlands Olympisch Comité profiteerde later van zijn kennis door hem voor de Spelen van 1996 in te schakelen als attaché.)

Nederland mag dan een klein land zijn, maar geld hadden de pensioenfondsen in ruime mate. ,,Ik heb een keer gejaagd op zo'n plantage'', vertelt Vonhof, gevraagd naar zijn Charlie Croker-ervaringen. ,,Met Ted Turner en Tom Cousins. Drie dagen met zijn drieën.'' De mediamagnaat en miljardair Turner, oprichter van nieuwszender CNN, is een van Amerika's rijkste mannen. Dealmaker Tom Cousins is een hele grote lokale projectontwikkelaar met wie Vonhof veel zaken heeft gedaan. ,,Turner wilde me waarschijnlijk het CNN Center verkopen. Ik vond het interessant, want dat gebouw is tenslotte permanent op televisie. Helaas hadden de bestuurders van PGGM in Zeist eind jaren tachtig geen zin meer in een groot kantoorcomplex in het centrum van Atlanta.''

Zijn tweede Croker-verhaal is zijn huidige project, het resort The Georgian rondom de golfbaan The Frog, op minder dan een uur rijden van het vliegveld van Atlanta, het drukste vliegveld van de Verenigde Staten. En op minder dan een uur rijden van Atlanta, een van de snelstgroeiende steden van de VS – van 1,9 miljoen inwoners in 1980 tot ruim 4 miljoen nu – en het onbetwiste centrum van `het Zuiden van de VS'.

Ook Vonhof heeft gegokt op de almaar voortdurende expansie van de stad en kocht in 1993, voor een mooie prijs in dat crisisjaar, ruim vijfhonderd hectare grond ten westen van de stad. Onder meer met geld van een zestal Nederlandse particuliere investeerders.

,,Ik wilde er een resort van maken'', vertelt Vonhof bij de lunch in het clubhuis van zijn golfbaan. ,,Met een groot hotel en een kuuroord. Atlanta is een van de belangrijkste conferentiesteden van de VS, maar heeft nog steeds geen luxeresort met goede voorzieningen waar zakenmensen ook hun vrouw mee naar toe kunnen nemen. Toch hebben we nog steeds geen deal voor een hotel, al lopen er wel gesprekken met Marriott. Een hotel met 250 kamers kost toch zo'n 60 miljoen dollar en sinds de Azië-crisis is er weinig geld beschikbaar voor de hotelmarkt. Het mooie is dat onze plannen inmiddels letterlijk zijn ingehaald door de groei van de stad. We kunnen nu huizen bouwen voordat het hotel er staat. In het noorden zijn de heuvels bereikt, wat bouwen extra duur maakt; in het oosten vindt men het landschap te saai en het zuiden is de wijk `over het spoor' en niet chic genoeg. Wat overblijft is groei naar het westen.''

In de auto op weg naar zijn project laat Vonhof de nieuwe afslag van de snelweg zien, een nieuw groot winkelcentrum naast de snelweg en twee andere recente nieuwbouwbuurten met grote vrijstaande huizen. De prijzen lopen ruwweg van twee tot vijf ton, in dollars. De meeste van dat soort buurten hebben als `sociale voorziening' behalve het gebruikelijke zwembad en tennisbaan ook een eigen golfbaan. ,,Maar alleen wij hebben een topbaan'', zegt Vonhof. Een ruim aangelegde wedstrijdbaan van Tom Fazio, een van de drie beste Amerikaanse ontwerpers, is twee jaar geleden gereedgekomen. ,,We zijn nu de plannen aan het ontwikkelen voor maximaal zevenhonderd woningen. We beginnen binnenkort met zestien percelen aan de dertiende en veertiende hole. Het kan interessant worden, want de grondprijs is ongeveer twintig procent van de waarde van het huis dat er op gebouwd wordt.''

De golfbaan, waarvoor kosten noch moeite zijn gespaard, is geen toeval. Vonhof heeft in de Verenigde Staten naam gemaakt met de ontwikkeling van Grand Cypress in Orlando (Florida) voor PGGM. Dat is een luxehotel annex conferentiecentrum met twee luxegolfbanen die zijn ontworpen door de legendarische golfer Jack Nicklaus. Een rondje kost 180 dollar (ruim 400 gulden) – en het is er zo druk dat het vrijwel onmogelijk is om er te spelen als je geen hotelgast bent. Die ontwikkeling begon met de overname door PGGM van een optie op braakliggende grond van Vonhofs vorige werkgever Transol, het handelshuis van entrepreneur Jan Onderdijk. En eindigde met een overhaaste verkoop aan een Japans consortium.

PGGM heeft geld verdiend aan Grand Cypress, zegt Vonhof. ,,In dollars. We hebben er vanaf 1982 zo'n 120 à 130 miljoen dollar in geïnvesteerd en het in 1990 voor 300 miljoen dollar verkocht.'' Maar er klinkt spijt in zijn stem. ,,Het is te vroeg verkocht. In de nasleep van de ABP-affaire rond Masson (de directeur beleggingen van het ABP die verdacht werd van dubieuze transacties, red.) besloot het ABP om niet meer direct in Amerikaans vastgoed te beleggen en alleen nog maar indirect in vastgoedfondsen. En de andere beleggers, inclusief PGGM, volgden dat voorbeeld.''

Vonhof heeft voor PGGM in tien jaar tijd zo'n 1,4 miljard dollar geïnvesteerd, waarvan het meeste door PGGM werd ingebracht in een vastgoedfonds in ruil voor een belang in dat fonds. Hij was nog maar kort uit dienst toen hem gevraagd werd Grand Cypress apart te verkopen. ,,Ik heb alleen een prospectus gemaakt voor de Japanse markt. Het was vlak vóór de Golfoorlog, aan het einde van de hoogconjunctuur in Japan. Japanners waren nog op zoek naar trophy-projecten en ik had snel beet.''

Sindsdien is, met als belangrijkste investeerder het mediaconcern Disney, de omgeving van Grand Cypress volgezet met nog eens dertig hotels. ,,Wij hebben aan het begin gestaan van Orlando als conferentiecentrum. Ik ben ook nog vaak door partijen gevraagd of ik voor hen wilde bemiddelen om het van die Japanners te kopen, maar ze hebben het nog steeds. Het is in Japan een erezaak. `Meneer, wij hebben nog nooit iets verkocht', is steeds het antwoord.''

Vonhof lijkt vast van plan om The Georgian Resort niet te vroeg te verkopen. De afkoeling van de Amerikaanse economie in de afgelopen maanden heeft ook de druk op het oververhitte Atlanta verlicht. Kantoorruimte is minder schaars geworden, de leegstand is iets opgelopen. Maar de vraag naar wat duurdere huizen blijft onverminderd hoog, zegt Vonhof. En zijn investeerders beleggen, anders dan de banken van het romanpersonage Charlie Croker, voor de lange termijn. ,,Het hotel is al lang niet meer essentieel voor het

succes van het project. En die huizen komen er. Veel sneller dan we dachten.''