Woonbudget onaangetast

De stijging van huizenprijzen en aandelenkoersen ging meer dan vijftien jaar hand in hand. Dalende rente en sterke economische groei waren drijvende krachten. Aspirant-huizenkopers die hun aandelenbezit nu willen gebruiken om een (grotere) woning te kopen, hopen dat binnenkort de huizenprijzen niet alleen minder sterk stijgen, maar ook gaan zakken. Die kans lijkt klein.

Het lijkt zo logisch: als de stijging van de huizenprijzen en die van de beurskoersen niet alleen dezelfde oorzaken hebben gehad, maar elkaar zelfs hebben aangejaagd, dan ligt het voor de hand dat als de aandelenprijzen dalen, hetzelfde moet gebeuren met de prijzen van huizen. Toch is van een prijsval op de Nederlandse huizenmarkt nog bar weinig te merken. En voor de situatie in Engeland en de Verenigde Staten, waar in het achterliggend decennium ook zowel de aandelen- als de huizenprijzen stegen, geldt precies hetzelfde. Ook daar hebben burgers het afgelopen jaar flinke verliezen op hun effectenportefeuilles moeten incasseren, en ook daar is amper sprake van dalende consumentenbestedingen of terugvallende huizenprijzen.

De relatie tussen aandelenprijzen en huizenprijzen is altijd enigszins mysterieus geweest. Dat ze – ten dele – door dezelfde factoren worden beïnvloed, is zo klaar als een klontje. Aandelen, obligaties en onroerend goed zijn verschillende dingen, maar ze hebben gemeen dat ze allemaal onder de noemer `vermogen' vallen. Als beleggingscategorie concurreren ze tot op zekere hoogte met elkaar. En voor elke vermogensvorm (in jargon: `assetcategorie') geldt dat dalende rentestanden de waarde positief beïnvloedt.

Verder kan er een `wealth-effect' (het effect op de consumentenbestedingen van stijgingen of dalingen van particuliere vermogens) optreden door de waardestijging van huizen of van aandelen. Sterker: dat `wealth-effect' kan niet alleen bestedingen beïnvloeden, maar ook het beleggingsgedrag. De waardestijging van huizen heeft het veel gezinnen mogelijk gemaakt (door de verzilvering van overwaarde) om in aandelen te gaan beleggen, en mensen die goed boerden op de beurs hebben hun winst soms in de huizenmarkt `herbelegd'.

Onderzoekers van De Nederlandsche Bank hebben in 1999 gezocht naar bewijs dat er inderdaad sprake is van zo'n opwaartse waarderingsspiraal, en vonden dat hier en daar ook. Vandaar wellicht dat de president van De Nederlandse Bank, Nout Wellink, vorig jaar bij herhaling heeft gewaarschuwd dat een dus neerwaartse spiraal ook mogelijk is: een crash op en huizen- en/of de aandelenmarkt zou een gevaarlijke destabiliserende invloed kunnen hebben op de economische groei.

Maar zoals gezegd: erg helder zijn de relaties niet. Want er zijn perioden geweest waarin de waardeontwikkeling van huizen en aandelen volledig hun eigen weg gingen. In de jaren zeventig bijvoorbeeld kampte Nederland met `stagflatie'. Dat wil zeggen: er was een hoge inflatie (en een hoge rente) bij een stagnerende de economie. Aandelenkoersen waren in die jaren zo dood als een pier, maar de huizenprijzen stegen de pan uit. En ook tijdens de beurskrach van 1987 en de Azië/Rusland-crisis van 1998 deden consumentenbestedingen en huizenprijzen alsof er niets aan de hand was.

En nu opnieuw lijkt de zwakte op de effectenbeurzen nauwelijks een aanleiding voor huizenkopers de hand op de knip te houden. Waarom?

Fred Pallada, afdelingshoofd bij het Economisch Bureau van ING, denkt dat de belangrijkste oorzaak is dat de aandelen- en de huizenmarkt toch in hoge mate gescheiden markten zijn met elk hun eigen dynamiek: ,,De huizenprijzen worden bepaald door de verhouding tussen vraag- en aanbod op de huizenmarkt. Welnu, het aanbod van kwalitatief goede koophuizen is structureel krap, terwijl de vraag onveranderd groot blijft. Er is namelijk absoluut geen sprake van inkomensdalingen in de gezinshuishoudens, en de rente heeft eerder de neiging te dalen dan te stijgen.'' Pallada zegt daarmee eigenlijk dat op de huizenmarkt de invloed van inkomens en rente op de huizenprijzen simpelweg veel belangrijker is dan het negatieve wealth-effect van lagere aandelenprijzen. Dat wil overigens niet zeggen dat hij ontkent dat er over een breed front sprake is geweest van `asset-inflatie'. Pallada: `Alles wat schaars is en als vermogenstitel kan dienen, is door de toegenomen rijkdom duurder geworden. Ik heb voor de grap wel eens tegen iemand van DNB gezegd: als de aandelen niet zo waren gestegen hadden jullie die Victory Boogie Woogie van Mondriaan ook voor de helft van het geld kunnen kopen. Maar daarmee is niet gezegd dat de kunstmarkt, de aandelenmarkt en de huizenmarkt inmiddels één markt zijn.'

In een artikel dat de Financial Times eerder deze week wijdde aan het fenomeen `wealth effect' wordt er bovendien aan herinnerd dat al eerder is gebleken dat een positief welvaartseffect van een bepaalde omvang niet tot een potentieel negatief effect van vergelijkbare grootte hoeft te leiden. Consumenten laten zich, zo blijkt, in hun bestedingsgedrag meer leiden door hun liquiditeit, dan door hun solvabiliteit.

Het laatste jaar is de solvabiliteit (de verhouding op papier tussen bezittingen en schulden) van beleggende huishouden gemiddeld wel verslechterd, maar omdat de vermogenswinsten op aandelen in de meeste gevallen toch nooit gerealiseerd (in baar geld omgezet) zijn, heeft de afkalving van het aandelenbezit sowieso geen gevolg voor de kaspositie van die gezinnen. Er zijn ook aanwijzingen dat veel particuliere beleggers hun aandelenportefeuille, en met name het deel dat in technologie belegd was, beschouwen als `speelgeld'. Kennelijk kan men schouderophalend zeggen: zo gewonnen, zo geronnen. Dat klopt trouwens ook wel, want in de voorbije jaren zijn er ook nog andere financiële buffers opgebouwd, ondermeer in de vorm van pensioenverzekeringen en overwaardes in huizen. Overigens hebben veel huishoudens die overwaardes wél ten dele te gelde gemaakt, waardoor men zich nog steeds `rijk' voelt.

Het klinkt absurd als in zes, zeven maanden tijd wereldwijd eenvijfde van de waarde van alle genoteerde bedrijven in rook is opgegaan, maar kennelijk is dat verlies te klein om serieus indruk te maken op de westerse burger. Het woonbudget blijft onaangetast.

    • Bert Bakker