Schuld zo vast als een huis

De heilige koe wordt voorlopig niet geruimd. De hypotheekrente op het eigen huis, als hoofdverblijf, blijft tegen het progressieve tarief in box 1 aftrekbaar. Een belangrijke beperking is dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar blijft.

In de nieuwe belastingwetgeving geldt voor bestaande woningen dat de termijn van 30 jaar begint op 1 januari 2001, zodat de aftrek tot 31 december 2030 geldt. De hypotheekrente is alleen aftrekbaar als deze dient voor de financiering van de aankoop, de verbetering of het onderhoud van het eigen huis. Gehuwden of fiscale partners, die meer dan n huis bezitten, kunnen fiscaal slechts een huis als hoofdverblijf kiezen. Dit betekent dat alleen voor dat ene huis de `eigenwoningregeling' geldt, waarbij de hypotheekrente aftrekbaar is en het eigenwoningforfait (het vroegere huurwaardeforfait) opgeteld moet worden. Tweede huizen vallen voortaan in box 3 en worden met 1,2 procent vermogensrendementsheffing belast. Een eventuele schuld voor het tweede huis mag van het vermogen in box 3 worden afgetrokken.

Door de beperking van de aftrek van de hypotheekrente tot een maximum van 30 jaar, kan de rente van een aflossingsvrije hypothecaire lening na deze periode niet langer afgetrokken worden, terwijl de schuld blijft bestaan. Het huis wordt als het ware door de bank `verhuurd' wordt, met het verschil dat de `huurder' in dit geval zelf voor de onderhoudslasten opdraait.

Wie tussentijds de hypothecaire lening op het huis verhoogt wegens verbouwing of onderhoud, mag de rente van deze nieuwe lening ook weer dertig jaar aftrekken. Wie naar een duurder huis verhuist, mag het deel van de rente voor de nieuwe hogere hypotheek vervolgens weer dertig jaar aftrekken. Voor de diverse hypothecaire leningen gelden dan verschillende momenten, waarop de termijn van dertig jaar verstreken is.

Veel hypothecaire leningen zijn gekoppeld aan een kapitaalverzekering. De hoofdregel vanaf 2001 is dat kapitaalverzekeringen in box 3 onder de vermogensrendementsheffing vallen. Echter voor de kapitaalverzekering met betrekking tot het eigen huis mag bij de aangifte over 2001 voor de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) gekozen worden. Aan die keuze zitten de nodige beperkingen vast. De maximale looptijd van de verzekering is dertig jaar; na dertig jaar verhuist de polis naar box 3. Als er uitgekeerd wordt, moet de schuld afgelost worden. De uitkering mag maar éénmaal in zijn of haar leven gebruiken. De hoogte van de uitkering is maximaal 276.576 gulden per persoon. Dit bedrag wordt geïndexeerd en kan in de toekomst belangrijk hoger worden. Men moet minimaal twintig jaar premie betalen, waarbij de hoogste premie niet meer dan tien maal de laagste mag bedragen. Verder mag de uitkering niet hoger zijn dan de af te lossen hypothecaire schuld. Het rentebestanddeel in de uitkering wordt progressief in box 1 belast, als de uitkering hoger is. Voor bestaande kapitaalverzekeringen geldt een overgangsregeling, als de verzekering vóór 14 september 1999 is gesloten en er geen wijzigingen in looptijd of de hoogte van de premie zijn. Er is dan een vrijstelling voor de rendementsheffing van 272.000 gulden per persoon tot 2029.

Wie van de overgangsregeling gebruik kan maken, is door de beperkingen van de KEW, meestal beter af wanneer de polis in box 3 valt. Door de nieuwe regels voor kapitaalverzekeringen zijn deze veel minder aantrekkelijk dan vroeger. Inmiddels worden steeds vaker beleggingshypotheken zonder verzekering aangeboden. De bedoeling is de maandelijkse lasten zo laag mogelijk te houden. De hypotheekrente is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De aflossing wordt bij elkaar gespaard door middel van beleggingen. In de rekenvoorbeelden wordt de opbrengst van de beleggingen veelal op 8 procent gesteld en de hypotheekrente na aftrek van 52 procent inkomstenbelasting berekend. De opbrengst van 8 procent is echter zeer onzeker en veel mensen betalen minder inkomstenbelasting dan 52 procent. Degene die het geld leent loopt ook nog het beleggingsrisico; wie tekort komt voor de aflossing moet dit zelf bijpassen.

De enige zekerheid is de schuld zelf, die staat zo vast als een huis. Alleen als de beleggingen zeer goed renderen en de hypotheekrente gedurende de looptijd aftrekbaar blijft, zou de constructie op lange termijn goed kunnen uitpakken.

Het tussentijds veranderen van beleggingen kost, als dit is toegestaan, extra geld; het is echter niet zeker of de nieuwe beleggingen beter renderen. Verder verplichten de geldgevers vaak tot het sluiten van een overlijdensrisicoverzekering. De premie van een dergelijke verzekering is afhankelijk van de leeftijd en de gezondheid van de verzekeringsnemer. De zekerheden liggen volledig aan de kant van de geldgever. Het grootste risico ligt in de eerste tijd van de constructie. Als het huis bijvoorbeeld bij een echtscheiding verkocht moet worden, loopt men met dit soort regelingen groot risico met een flinke schuld te blijven zitten, zeker als het geld voor de beleggingen ook nog is geleend. De beleggingen worden overigens in box 3 belast en de rente voor de lening om de beleggingen aan te kopen is niet aftrekbaar. Slechts de schuld komt in mindering op het vermogen in box 3.

Zelfs mensen die voldoende geld hebben om een huis geheel of gedeeltelijk met eigen geld te kopen, laten zich tot dit soort constructies verleiden. Dit onder het motto dat de hypotheekrente van de inkomstenbelasting kan worden afgetrokken. Dit voordeel gaat alleen op als het netto rendement op de beleggingen hoger is dan de betaalde hypotheekrente na aftrek van het belastingvoordeel. Men zal beleggingsrisico moeten accepteren. Wie zijn geld bij voorkeur op een veilige spaarrekening zet en niet belegt, doet er beter aan zijn eigen geld in het huis te investeren. Dit geldt zeker voor degene die in de laagste tarieven van de inkomstenbelasting valt.

De progressieve tarieven van de inkomstenbelasting in box 1 zijn verlaagd. Dit houdt in dat de hypotheekrente, die tot en met het jaar 2000 tegen 60 of 50 procent aftrekbaar was, nu tegen respectievelijk 52 of 42 procent aftrekbaar is. De aftrek van leningen voor consumptieve doeleinden, die in de afgelopen jaren reeds sterk beperkt was, is met ingang van 1 januari 2001 geheel vervallen. Wanneer de hypotheek op het eigen huis na 31 december 1995 voor consumptieve doeleinden is verhoogd, kan de rente van het verhoogde gedeelte niet meer worden aftrekken. In deze gevallen kan het bedrag van die schuld in mindering gebracht worden op het vermogen in box 3. Dit betekent dat over het bedrag van de schuld 1,2 procent minder geheven wordt.

Het achter de hand houden van kapitaal voor onverwachte uitgaven of oude dag kan een reden zijn om een hypotheek af te sluiten of minder af te lossen. Dit gaat ook op als de hypotheekrente niet aftrekbaar is. De rente op persoonlijke leningen zal meestal hoger zijn dan de hypotheekrente.

de kant van de geldgever

    • Marja Weeda