Overwaarde als hefboom

Wie niets doet met de overwaarde op zijn woonhuis en het geld in die stenen laat zitten is een dief van eigen portemonnee. Althans, dat stellen de aanbieders van financiële producten. Maar wie steelt er eigenlijk van wie ?

Nederlanders zijn spaarzaam. Een grootgrutter die een bankrekening openstelt, haalt binnen de kortste keren meer dan honderdduizend spaarders binnen. Maar langzamerhand wordt lenen en het opbouwen van schulden volkssport nummer twee. Zij het dat dat soms niet eens zo bewust gaat.

Het lijkt heel normaal om bij het kopen van een huis dus ook een hypotheek te nemen.

Bea Post, begeleidster van `plotseling-miljonairs' bij de Postcodeloterij, heeft in interviews aangegeven dat die mensen meestal eerst een – ander – huis kopen. Maar dan hebben zij volgens haar nog geen geld uitgegeven, want daarvoor nemen ze een hypotheek. En dat is vreemd: iemand die over vele miljoenen beschikt en een huis koopt van anderhalf miljoen leent daarvoor geld? Daar moet iets achter zitten.

Wie een aanbieding voor een hypotheek krijgt, moet uitgaan van het principe: `Dat kost mij geld' en stelt zich vervolgens de vraag: `Waarom wil die geldgever mij zo graag dat geld lenen?' Geldgevers zijn geen charitatieve instellingen en willen winst maken. Dat doen zij door aan de ene kant geld uit de markt te halen en daarvoor een vergoeding te geven en aan de andere kant geld uit te lenen en daar een vergoeding voor te vragen. Zij maken pas winst als de verkregen vergoeding hoger is dan de gegeven vergoeding.

Als een geldgever geld uitleent vraagt hij zich af hoe zeker het is dat hij het geld ook weer terugkrijgt. Hoe minder zekerheid, des te hoger de vergoeding die u moet betalen. Wie van de geldgever geleend krijgt op grond van de mooie blauwe of bruine ogen, moet al snel meer dan tien procent rente op jaarbasis betalen. Maar wie een huis als onderpand kan bieden kan op dit moment volstaan met zo'n vijf à zes procent. En dan komt de aap uit de mouw. Want de aanbieders stellen dat u met het geleende – via een ander product uit hun assortiment – vast (veel) meer rendement kunt maken dan u aan vergoeding moet gaan betalen. Een gezond wantrouwen moet zich dan van u meester maken: waarom zou een geldgever die aan u geld uitleent met een huis als onderpand genoegen nemen met zes procent en tegelijkertijd tegen u zeggen dat u vast en zeker een hoger rendement kunt krijgen? Waarom zou hij die weg niet zelf zijn ingeslagen? Eenvoudigweg omdat die garantie er niet is! Voor een hoger rendement dan de (hypotheek-)rentevergoeding laat de geldgever u zelf meer risico lopen.

Tot invoering van de nieuwe belastingregels begin van dit jaar kon de fiscus nog helpen om dat risico te minimaliseren. Aan de ene kant fiscaal aftrekbare (hypotheek-)rente leidde er toe dat er op het te beleggen geld minder onbelast rendement gemaakt hoefde te worden om er toch beter van te worden. Simpel geredeneerd: wie 6 procent betaalde en 50 procent belastingvoordeel had moest op het geleende meer dan 3 procent rendement maken om er beter van te worden. Dit gaat alleen nog op voor mensen die nu geld lenen voor aankoop, verbetering en verbouwing van een woning als hoofdverblijf en er eigenlijk eigen geld in zouden kunnen steken. Voor anderen is de constructie veel risicovoller geworden. De rente is dan niet aftrekbaar en dus is er geen fiscaal voordeel.

Toch blijven aanbieders aansporen uw overwaarde te gebruiken. Maar wat is `overwaarde'? Een woonhuis heeft een bepaalde waarde. Zoals al gezegd: we vinden het tegenwoordig heel normaal dat daartegenover een schuld staat. De waarde van het huis kan hoger worden dan de schuld (bijvoorbeeld doordat de huizenprijzen stijgen of u op de schuld aflost) en dan noemen we dat ineens `overwaarde'.

Zouden we die hypotheekschulden niet zo normaal hebben gevonden, dan was de term `overwaarde' nooit uitgevonden. Aanbieders zouden eigenlijk moeten zeggen: `Wij kunnen u tegen een redelijke vergoeding geld uitlenen omdat u uw huis nog niet tot aan de nok als onderpand heeft gegeven.' Om u het nut van hun aansporing aan te geven komen zij vaak met het `hefboomeffect' aanzetten. U leent bijvoorbeeld 40.000 gulden. U moet (bij zes procent) 2.400 gulden per jaar rente betalen. Is het rendement op die 40.000 gulden ook zes procent dan bent u na een jaar niets wijzer. Maar maakt u 10 procent dan heeft u een opbrengst van 4.000 gulden. Mooi resultaat ten opzichte van uw investering van 2.400 gulden. Kijken we over een periode van tien jaar dan is de waarde van uw beleggingspot 103.750 gulden; nog even de geleende 40.000 gulden teruggeven en u heeft 63.750 gulden ten opzichte van de door u bestede 24.000 gulden (tien keer 2.400 gulden). Als u bedenkt dat u ook zelf ieder jaar 2.400 gulden zou hebben kunnen beleggen in de waarden waarop 10 procent rendement gemaakt wordt, dan had u aan het einde van de rit slechts 42.075 gulden gehad. Maar let op: wie in dit soort constructies stapt, moet bedenken waar een hefboom voor dient; namelijk om met minder dan normale kracht een gevaarte omhoog te brengen. Als die hefboom defect raakt, stort het gevaarte ook met meer dan normale kracht op u neer. Als u in het voorbeeld best nog wel een positief rendement maakt op de beleggingen maar minder dan 6 – stel maar 4 procent – dan kunt u na 10 jaar constateren dat u van uw geïnvesteerde 24.000 gulden nog maar 19.210 gulden overheeft.

Wel erg wrang als u bedenkt dat u na tien jaar 2.400 gulden jaarlijkse inleg op een spaarrekening tegen 4 procent rente 29.967 gulden gehad zou kunnen hebben. Nog desastreuzer wordt het bij een negatief rendement op uw belegging.

Vóór u dus aan een dergelijke constructie gaat meedoen moet eerst duidelijk zijn welke rentevergoeding de aanbieder aan u vraagt. Hoe hoger die is, des te groter risico op een negatief effect loopt u. Kijk bij voorbeeldberekeningen ook of alle kosten – waaronder bij een hypotheek notariskosten en afsluitprovisie – worden verdisconteerd, omdat die een negatief effect op het uiteindelijke rendement hebben.

Mocht u al deze moeite niet willen doen, dan is er nog een oplossing om wat te doen met de (over-)waarde van uw huis. Stap op een zonnige zomeravond naar buiten en bekijk die hoop stenen. Misschien hebben zich daarbinnen vele mooie momenten afgespeeld. Dan hebben die stenen een waarde die nooit – met wat voor hefboom dan ook – in geld uitgedrukt kan worden.

    • Rob Goedhart