Op waarde geschat

In het verleden zijn veel bezwaarschriften tegen een WOZ-beschikking gegrond verklaard. Lijkt uw WOZ-waarde u te hoog? Via internet maakt u in een handomdraai een (pro forma) bezwaarschrift.

Eind februari ontvingen alle woningeigenaren en huurders de aanslag Onroerende-zaakbelasting (OZB) in hun brievenbus. Misschien schrok u ervan. In de vier jaren vanaf 1 januari 1995 – de taxatiedatum voor de vorige aanslag – ging de marktprijs van woningen vaak tientallen procenten omhoog. Die algemene stijging plus andere factoren kunnen de geschatte waarde van uw koop- of huurhuis behoorlijk hebben doen toenemen.

Maar, denkt u wellicht, betalen moet je toch. Waarover zou je je dus opwinden? Omdat het de moeite waard is voor woningeigenaren en huurders hun aanslag op grond van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) wél kritisch te bekijken. Want al gingen veel gemeentelijke WOZ-tarieven dit jaar omlaag, alles bij elkaar worden woningen juist vaak zwaarder belast dan voorheen. Dat zit zo. De WOZ-waarde beïnvloedt naast uw OZB ook de inkomstenbelasting, de waterschapsomslag en eventueel de vermogensrendementsheffing. En dat allemaal gedurende de komende vier jaar. Is uw WOZ-waarde te hoog, dan betaalt u jarenlang op diverse fronten teveel.

,,Om WOZ-waarden vast te stellen doen gemeenten steekproefsgewijs taxaties, vaak voor hele straten tegelijk'', weet advocate mr. Marije van Drumpt werkzaam bij de Utrechtse vestiging van advocatenkantoor Holland Van Gijzen, ,,Het komt natuurlijk voor dat twee huizen er aan de buitenkant hetzelfde uitzien, terwijl ze van binnen grote verschillen in luxe of woongerief vertonen.'' Wie meent dat de gemeente zijn huis per 1 januari 1999 te hoog heeft getaxeerd, kan een bezwaarschrift indienen. In het verleden zijn al veel bezwaren tegen WOZ-beschikkingen gegrond verklaard. De procedure is bovendien gemakkelijker dan menigeen denkt. De internetsite www.gewaardeerd.nl bijvoorbeeld, waarvan de bestuursrechterlijke inhoud is gemaakt door Holland Van Gijzen Advocaten en Notarissen, geeft geautomatiseerd gratis juridische hulp plus de wettelijke achtergronden om in een handomdraai een perfect geformuleerd (pro forma) bezwaarschrift op een printer uit te draaien en naar Burgemeester en Wethouders op te sturen. ,,We willen hiermee absoluut geen gemeentes dwars zitten'', verklaart Marije van Drumpt. ,,We bieden burgers gewoon steun bij de handhaving van hun rechten.''

De Onroerende-zaakbelasting (OZB) wordt sinds 1970 door gemeenten geheven op particulier en bedrijfsonroerend goed. Taxatie geschiedt in principe elke vier jaar, maar ook tussentijds bij belangrijke waardewijzigingen door bijvoorbeeld nieuwbouw, verbouw of bestemmingswijzigingen. Zowel eigenaren als gebruikers – vaak huurders – krijgen een belastingaanslag. Beide betalen een tarief per 5.000 gulden onroerend goed. Bent u eigenaar én bewoner dan betaalt u zowel de eigenaars- als gebruikersheffing. De tarieven daarvoor lopen per gemeente enorm uiteen. Zo betalen eigenaar-bewoners in Wassenaar totaal 4,90 per 5.000 gulden, Amsterdammers betalen 8,18 gulden, Groningers 17,50 gulden en Leeuwarders zelfs 24,64 gulden.

Tegen de hoogte van tarieven kunt u geen bezwaar maken, want die verschillen zijn wettelijk toegestaan. Wel kan uw aanslag te hoog uitpakken omdat uw woning te duur is ingeschat. Maar hoe komt u daarachter? Ga allereerst in gedachten terug naar 1 januari 1999, want per die datum zijn de taxaties uitgevoerd. Wat was uw woning tóén waard? Het is ook zinnig om buurtbewoners naar hun WOZ-aanslag te vragen. Hoe hoog was die? En hoe verhoudt die taxatie zich met de waarde van uw woning ruim twee jaar geleden? Het kan namelijk zijn dat uw woning ten opzichte van die van hen kampt met waardeverminderende factoren zoals een nadelig bestemmingsplan, een minder mooie ligging of de aanwezigheid van asbest, betonrot, bodemverontreiniging, geluidsoverlast van Schiphol of hinder van een gemeentelijke boom. De gemeentelijke taxateur heeft dan mogelijk een verkeerd referentieobject uitgekozen.

,,Je kunt ook een makelaar vragen om een globale inschatting van de prijzen van vergelijkbare huizen per januari 1999'', zegt Van Drumpt. ,,Als hij een lagere waarde aangeeft, is dat een indicatie om bezwaar aan te tekenen.'' Ook de Koopsomtelefoon van het Kadaster (0900-202 02 01 ƒ1,05/min) kan helpen. Na opgave van een postcode en huisnummer geeft men u daar de laatste verkoopdatum van een woning plus de verkoopprijs. Deze gegevens kunnen uw visie op de waarde van uw woning per januari 1999 mogelijk onderbouwen.

Iedere, voor de OZB aangeslagen burger heeft het recht het taxatierapport over zijn pand bij de gemeente op te vragen. ,,Altijd doen'', vindt Van Drumpt. Ze raadt aan het opvragen te combineren met een pro forma bezwaarschrift. Die brief valt binnen een minuutje compleet met adressering en afzender uit te draaien via www.gewaardeerd.nl. Van Drumpt: ,,Aangetekend versturen is geen vereiste, maar wel verstandig.'' Het proforma bezwaarschrift regelt dat je bezwaar in elk geval binnen de vereiste zes weken is ingediend. De gemeente zal aangeven wanneer het definitieve bezwaarschrift binnen moet zijn en het gevraagde taxatieverslag toesturen.

Wie met succes bezwaar wil aantekenen, moet juridisch juiste bewijsgronden gebruiken. Dat schrikt gewone burgers vaak af, want die denken daarvoor een dure jurist te moeten inhuren. Internetsite www.gewaardeerd.nl promoveert u tot uw eigen advocaat. Uw bezwaarschrift kunt u er namelijk zelf samenstellen en uitdraaien met behulp van tientallen voorgeprogrammeerde juridische argumenten. Een voorbeeld van zo'n zinsnede die u kunt kiezen en afdrukken. `Vergelijking van mijn object met verschillende andere objecten [geef aan welke objecten, straatnaam, huisnummer en woonplaats] toont aan dat mijn object vergeleken met deze objecten te hoog is getaxeerd. Gezien het feit dat gelijke gevallen gelijk dienen te worden behandeld verzoek ik u derhalve de waarde van mijn object te verlagen met [bedrag aangeven]. Dit is een waarde die in overeenstemming is met de andere objecten.'

,,Als je bezwaarschrift ongegrond wordt verklaard, kun je tegen betaling van zo'n 60 gulden griffiegeld in beroep gaan bij de belastingkamer van het gerechtshof'', zegt Van Drumpt. ,,Mensen zien daar vaak tegenop, maar ook dat kunnen ze in principe zelf.''

www.gewaardeerd.nl

www.waarderingskamer.nl (vraagbaak waardebepaling)

Koopsomtelefoon (0900) 202 02 01

www.hollandlaw.nl