Onheilige drie-eenheid

Mensen zijn goed van vertrouwen. Beloof ze belastingvoordelen en beleggen in aandelen en ze gaan door de knieën. Voeg daar aan toe een eigen huis met een hoge aflossingsvrije hypotheek en lage maandlasten, en je hebt de onheilige drie-eenheid van deze tijd: huis, hypotheek en aandelen. Met die drie valt veel geld te verdienen, wanneer je aan de ontvangende kant van de tafel zit.

Als in een verkoopblaadje van een financieel bedrijf een slordig geschreven artikel staat over `gratis wonen in het huis van je dromen', zwijmelen mensen weg van hun werkelijkheid. Ze vragen wel de mening van een buitenstaander, maar als die negatief uitpakt, reageren ze boos. Ze willen precies weten wat er mankeert aan hun luchtkasteel. Terwijl de architecten er in dat artikel amper op ingaan. De boodschapper van het (vermeende) goede nieuws kan rekenen op meer sympathie, dan die van het slechte.

Een persoonlijke offerte met feiten kan uitkomst brengen, zou je denken. Zeker als die van een bank is, en niet van een of ander flitsgeldbedrijfje. Helaas. Ook de bank verdoezelt de harde werkelijkheid, zoals blijkt uit het volgende voorbeeld, dat uitgaat van IB2001.

De koper/hypotheekgever is een van de vele Nederlanders die hun huis met een overwaarde van een half miljoen gulden hebben verkocht en groter gaan wonen. Dan sta je voor een dilemma. Stop je die overwaarde in het nieuwe huis, met een lage hypotheek. Of ben je `slim en van deze tijd' en beleg je de overwaarde in aandelen en ga je voor de hoogste aflossingsvrije hypotheek. Desnoods tot acht, negen keer je jaarinkomen. Je krijgt wat je hebben wilt, mits de bank een claim (pandrecht) krijgt op de belegde overwaarde.

Het gaat om een 30-jarige hypotheek van een miljoen gulden, tegen 6,5 procent. Dus 65.000 gulden rente per jaar en totaal bijna 2 miljoen voor de hele duur, als de rente niet verandert en zonder af te lossen. Die 65.000 is in box 1 aftrekbaar van het belastbare inkomen (ruim een ton) in het 52 procent tarief. De koper betaalt zelf 48 procent of 31.200 gulden per jaar, 2.600 per maand.

Helaas trekt de koper/zelfstandige ook ieder jaar een fikse lijfrentepremie af, omdat hij zelf zijn pensioen opbouwt. Zijn belastbare inkomen, na alle aftrekken, valt ten dele in het 42 procent tarief. Hij betaalt naar schatting dus niet 48 maar 53 procent rente zelf: 2.870 gulden per maand, geen 2.600. De offerte rekent niet met andere aftrekken dan de rente.

Naast de hypotheek loopt een gekoppelde (dus in box 1) kapitaalverzekering voor minimaal 20 jaar, op basis van aandelen, voor de gedeeltelijke aflossing van de hypotheek en het risico van voortijdig overlijden. Die koppeling bespaart de 1,2 procent heffing in box 3, over de oplopende waarde van de verzekering.

De verzekeringspremie wordt betaald uit een rentegevend bedrag dat de koper aanhoudt bij de bank. Over de waarde van dit depot, de helft van de overwaarde, betaal je 1,2 procent box 3-heffing. Net als over de andere helft, die in aandelen gaat. Maar in welke aandelen?

Hoe bereken je de premie als de slotuitkering afhangt van een nog onbekend beleggingsresultaat? Dan veronderstel je 8 procent rendement per jaar. Of 7 procent. Niet-ingewijden vinden dat een goed teken: eindelijk een verzekeraar die zich niet rijk rekent. Maar zo liggen de kaarten niet.

Hoe lager het rendement, des te hoger de premie, des te meer provisie voor de tussenpersoon. De verzekeringswereld kijkt anders tegen aandelenrendementen aan dan leasebedrijven. Die moeten hun hoge rente tegenover kopers waarmaken met een fiks verwacht rendement.

Wat betaal je voor deze opgeblazen constructie? De netto rente, de verzekeringspremie en de 1,2 procent in box 3. Dat zijn de out-of-pocket kosten. Maar die vind je nergens in de offerte van veertien pagina's vol cijferreeksen tot het jaar 2030.

Wél staan er de door de koper gewenste netto lasten. Daar kom je op door de bruto lasten te verminderen met bedragen uit de beleggingen en het depot.

Er is geen touw aan vast te knopen aan deze offerte. De koper is tot aan zijn nek toe ingepakt. Toch oogt hij tevreden, want je kan op den duur met aandelen meer verdienen dan het lenen netto kost. Niet dan? Wie betaalt alle toeters en bellen? Welke risico's loop je bij overlijden, langdurige ziekte, ontslag en echtscheiding? Waarom geen simpele annuïteitenhypotheek?

Eigenlijk leef je boven je stand met zoveel schulden. Maar mensen die bevangen zijn door de onheilige drie-eenheid twijfelen niet, ze geloven oprecht.

Adriaan Hiele beantwoordt vragen van lezers op www.nrc.nl/economie.

    • Adriaan Hiele