Hefboombelegger

Hoe komt het dat veel meer mensen de laatste jaren – althans op papier – rijker geworden zijn door de waardestijging van hun huis dan door de waardestijging van hun aandelen? Natuurlijk, er zijn veel meer mensen die een groot bedrag in een huis hebben gestopt dan in aandelen. Aan de andere kant, als je rekent vanaf 1983, een jaar waarin zowel huizen als aandelen in waarde begonnen te stijgen na een periode van waardedaling, zie je dat huizen nu vier à vijf keer duurder zijn geworden. Terwijl aandelen wel veertien keer over de kop gingen. Aandelen waren dus véél rendabeler dan huizen.

Het antwoord is: omdat de aankoop van (belegging in) een huis gemakkelijk gefinancierd kan worden met geleend geld, terwijl dat bij de aankoop van aandelen in veel mindere mate kan, en meestal zelfs wordt afgeraden. De belegging in het eigen huis profiteerde van het zogenaamde `hefboomeffect' en die in aandelen (bijna) niet.

Een rekenvoorbeeldje om te illustreren hoe dat werkt.

Stel, iemand kocht in 1983 een huis van een ton. Hij stak er twintigduizend gulden eigen geld in en nam een hypotheek van tachtigduizend gulden. Laten we aannemen dat dit huis nu vijf ton waard is en dat er niet is afgelost. Als dit huis nu zou worden verkocht zou de eigenaar dus 420 duizend (500 80) gulden overhouden. Terwijl de waarde van het huis vervijfvoudigde, ging die investering van twintigduizend gulden maal eenentwintig!

Had diezelfde persoon in 1983 twintigduizend gulden in een gespreid mandje met Nederlandse aandelen gestopt, dan was dat nu veertien keer zoveel waard geweest. Zijn winst zou ongeveer 260 duizend gulden zijn geweest. Respectabel, maar lang niet zo goed als de belegging in het huis.

Wat is de moraal? Moeten we massaal geld gaan lenen om in aandelen te stoppen? Iedereen die een aandelenportefeuille heeft, weet dat hij, binnen bepaalde grenzen, `krediet op effecten' kan nemen. Met dat krediet kan hij andere aandelen bijkopen. Toch is het een riskant plan, want de waarde van een aandelenportefeuille, ook al is die goed gespreid, fluctueert gemiddeld toch veel meer in waarde dan een huis. De waarde zou kunnen dalen tot onder het bedrag van de lening. In dat geval raakt die belegger echt in de min en zal zijn bank hem dwingen zijn aandelen te verkopen en zijn schuld af te lossen tenzij hij ergens anders nog een buffer heeft die hij kan aanspreken. Bij een snelle daling van de belegging zorgt de hefboom dat het vermogen van de belegger nog veel sneller daalt. In aandelen beleggen met een hefboom is dus voorbehouden aan rijkaards en gokkers.