Gevecht om de grond gaat door

Van wie is de grond in Nederland? De gemeenten worden steeds afhankelijker van projectontwikkelaars.

,,U kunt zich voorstellen dat ik een gelukkig mens ben'', zegt Arie van Mourik, juridisch en strategisch adviseur van projectontwikkelaars. Hij zetelt in zijn Rotterdamse kantoor van Arthur Andersen, op de elfde verdieping van het Adriaan Volker Huis, met een fabelachtige uitzicht over de Maas.

Van Mouriks opluchting geldt drie uitspraken van de Hoge Raad. Uit deze arresten blijkt volgens de meeste deskundigen dat projectontwikkelaars niet meer bang hoeven te zijn om overeenkomsten te sluiten met grondeigenaren op locaties waar nieuwbouwwijken moeten verrijzen. De gewilde grond hoeft niet eerst aan de gemeente te worden aangeboden. Als maar meegewerkt wordt aan het realiseren van de gemeentelijke bouwplannen.

Sinds 1996 is wettelijk bepaald dat gemeenten met een uitbreidingstaak een voorkeursrecht hebben als de eigenaar de grond waarop woningbouw of een bedrijfsterrein moet komen, wil verkopen. De wijziging van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten werd nodig geacht om te voorkomen dat gemeenten het nakijken hebben zodra nieuwbouwlocaties bekend worden.

Het voorkeursrecht heeft de gemeenten echter weinig opgeleverd. Zodra zij bekend maakten op welk stuk grond men het oog had laten vallen, of zelfs al voordat die bekendmaking werd gepubliceerd, was dat voor projectontwikkelaars het sein om poolshoogte te nemen. Zij sloten deals met de grondeigenaren, veelal boeren, waarin weliswaar geen grond wordt verkocht, maar wel het economische eigendom, dat wil zeggen het recht voor de projectontwikkelaar om erop te bouwen. Vervolgens ontstond vertraging doordat gemeenten poogden, zwaaiend met de wetswijziging, de grond in eigendom te krijgen. Van Mourik: ,,Als een projectontwikkelaar bij de gemeente kwam met de mededeling dat hij een grondpositie had verworven en graag met de gemeente wilde overleggen, werd hij weggestuurd en ontving de volgende dag een brief waarin een juridische procedure werd aangekondigd.'' Vermoedelijk ten onrechte.

Neem het plan Wijnbergen in Doetinchem. Daar moeten over vijf jaar duizend woningen zijn gebouwd in een ecologisch verantwoorde omgeving. Niet te duur. Ook bereikbaar voor jonge starters. Wat doe je als de eigenaar van een stuk grond waar je als gemeente het oog op hebt laten vallen, een aantrekkelijke transactie heeft gesloten met een projectontwikkelaar? Zodat je als gemeente achter het net vist? Ondanks een wet die bepaalt dat grond éérst aan de gemeente moet worden aangeboden?

Doetinchem besloot de transactie voor de rechter aan te vechten. Met succes. Het gerechtshof vernietigde een half jaar geleden de samenwerkingsovereenkomst van de projectontwikkelaar met de grondeigenaar. Maar de arresten van de Hoge Raad hebben onzeker gemaakt welk beleid Doetinchem, net als andere gemeenten, bij het voorkeursrecht nog kan voeren. De Hoge Raad heeft bepaald dat je de wet voorkeursrecht best mag omzeilen, als je bij het realiseren van het gemeentelijke bouwplan maar rekening houdt met de wensen van de gemeente. Als de gemeente maar `de regie' houdt.

Wethouder Jan Keukenkamp: ,,Wij beraden ons nog. Maar als de Hoge Raad ons dwingt om met de projectontwikkelaar om de tafel te gaan zitten, dan houden wij aan het volkshuisvestingsbeleid vast.'' En daar wringt de schoen. Het kan bijna niet anders, denkt Keukenkamp, dan dat de bouwkosten veel hoger worden dan de gemeente aanvankelijk had begroot. En dat zal vermoedelijk doorwerken in de prijs. Keukenkamp: ,,Dat is ontzettend sneu voor de starters. Er wordt vaak gezegd dat de markt zulke prijzen wel aan kan. Maar als ik zie wat mijn dochter moet betalen voor haar eerste koopwoning, dan is dat een aderlating.''

Een andere kwestie zijn de voorzieningen in en buiten de nieuwe Doetinchemse wijk: wegen en bruggen die de wijk moeten verbinden met de stad en met snelwegen. Kun je zulke kosten nog verhalen op een projectontwikkelaar die de grond in handen heeft? Keukenkamp: ,,Is dat afdwingbaar of zal de ontwikkelaar zeggen: dat is jullie zorg.'' En is een projectontwikkelaar óók bereid om dat een onrendabele lapje grond te bebouwen waar nu nog een ongewenst pand op staat? Dat is de vraag. Om nog maar te zwijgen van de mogelijkheden om met de winst op een nieuwbouwlocatie een minder rendabel project elders te financieren.

Van Mourik reageert: ,,De projectontwikkelaar is vast bereid om met de gemeente een goed plan te maken waarin de vraag naar woningen in diverse prijsklassen tot zijn recht komt. En waarbij de gemeente ook niets te kort komt. Projectontwikkelaars willen graag nog eens terugkomen bij de gemeente. Het beeld dat een projectontwikkelaar alleen maar voor de maximale winst gaat en dat de gemeente zielig is, is absoluut onterecht. De prijs voor een woning wordt door marktmechanisme bepaald. Het is echt niet alleen de gemeente die bereid is te zorgen voor dat er goede woningen worden gerealiseerd voor mensen met een lager inkomen; projectontwikkelaars doen dat ook. Maar de markt is met name overspannen als gevolg van de door de overheid gecreëerde schaarste. Er wordt te weinig gebouwd en er wordt te weinig gebouwd wat mensen willen. Dus stijgt de prijs. Dat is toch niet zo moeilijk te bedenken!''

Toch klinkt de roep om reparatie van de wet luid. De PvdA wil maatregelen om het grondeigendom en het recht om te bouwen te scheiden. Verschillende adviesorganen pleiten voor de invoering van een grondexploitatievergunning, waarin eisen aan de bouw worden gesteld en waarmee algemene kosten kunnen worden verhaald. En de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) wil dat het kabinet zorgt dat de rechter voortaan toch deals kan vernietigen zodra daarin is bepaald dat de grondeigenaar het ontwikkelingsrisico heeft overgedragen aan een projectontwikkelaar. De Hoge Raad mag dan hebben bepaald dat de gemeente de regie moet blijven voeren, zonder mogelijkheden voor de gemeente om alle kosten die worden gemaakt te kunnen verhalen, is de gemeentelijke regie ,,een reus op lemen voeten'', zo stelt VNG-deskundige Jan van Rijckevorsel. ,,Om het financiële overschot op de ene bouwlocatie te kunnen inzetten voor het tekort op de andere bouwlocatie, heb je grond in eigendom nodig. De Hoge Raad maakt echter niet duidelijk welke belangen de gemeente bij het voorkeursrecht kan inzetten. Niemand weet meer waar hij aan toe is.''