De huizentombola

Wonen mag (veel) geld kosten. De extreme prijsstijging op de huizenmarkt leidt tot speculatie en tot een grote verhuisdrift. De verkoopgeschiedenis van een rijtje eengezinswoningen in Capelle aan den IJssel.

Armoede in een welvaartsstaat – dat is uren in de rij moeten staan voor een huis van één miljoen gulden. Eerder deze maand overkwam het tweeduizend aspirant-huizenkopers in Ypenburg, de Vinex-locatie bij Den Haag. Bij het informatiecentrum in de Boswijk konden gegadigden zich inschrijven voor 75 nog te bouwen twee- en vier-onder-één-kapwoningen met koopsommen tot 1,25 miljoen gulden. Al ruim voor de aangekondigde openingstijd vormde zich een lange rij wachtenden voor de deur van het informatiecentrum. Directeur H. de Pagter van Kanters Bouwbedrijf BV, de verantwoordelijke projectontwikkelaar, keek er niet van op. ,,We hoeven voor Ypenburg nooit te adverteren. Met alleen mond-tot-mondreclame zijn alle huizen tot nu toe vier keer overtekend.''

Het gedrang in Ypenburg, waar het lot binnenkort bepaalt wie een huis mogen kopen, past niet in het beeld dat de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vorige maand schetste. ,,De extremiteit is uit de markt'', zei voorzitter Smit bij de presentatie van de kwartaalcijfers. De koopprijzen stijgen niet meer zo hard, het aantal afgesloten hypotheken daalt, en huizen staan gemiddeld een paar dagen langer te koop.

Maar hoe serieus moeten de prognoses van de makelaarsvereniging nog worden genomen? Alle voorspellingen van de afgelopen vijf jaar dienden steeds naar boven te worden bijgesteld. De economische groei en de lage rentestand zorgden voor een ongekende prijsontwikkeling op de huizenmarkt. Een groei die voorlopig voortduurt, want zelfs de NVM verwacht voor volgend jaar prijsstijgingen van zo'n 10 procent.

Hoe stormachtig de ontwikkelingen de afgelopen jaren waren, valt af te lezen aan de verkoopgeschiedenis van een rijtje eengezinswoningen aan de Sibeliusweg in Capelle aan den IJssel. In makelaarskrantjes staan de huizen aangeprezen als `modern vormgegeven avenuewoningen met garage en tuin op het zuiden'. De Sibeliusweg ligt in 's-Gravenland, een nieuwbouwwijk van 2.500 woningen met een Bruna, een Edah-supermarkt en een metrostation. Dat de wijk ook gunstig ligt ten opzichte van uitvalswegen blijkt uit het overwaaiende verkeersgeruis van de Van Brienenoord-bruggen.

Het kadaster registreerde voor het blok van vijftien huizen in zeven jaar tijd dertien verkooptransacties. Drie huizen verwisselden in die korte periode tweemaal van eigenaar. Slechts vijf huizen zijn nog nooit verkocht. Een beeld dat vermoedelijk snel wijzigt, want één van de vijf staat te koop en zeker twee van de vier andere oorspronkelijke bewoners overwegen een verhuizing. De prijs van de huizen aan de Sibeliusweg ging in zeven jaar tijd `over de kop': van een aankoopsom van 275.000 gulden naar vraagprijzen nu van boven de zes ton.

Een marktconforme ontwikkeling, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Ook makelaars uit de regio bevestigen dat de Sibeliusweg geenszins uit de pas loopt. In de Capelse nieuwbouwwijk zijn wel straten aan te wijzen met een groter verloop en spectaculairdere waardestijgingen. ,,In oudere buurten kom je nog wel eens mensen tegen die al dertig of veertig jaar in hetzelfde huis wonen. In nieuwbouwwijken is rouleren de trend'', zegt A. Knibbe van Ruseler Makelaars. Als voorbeeld noemt hij de twee kleine appartementsgebouwen aan de Tsjaikovskistraat, vlakbij de Sibeliusweg. Een jaar na de oplevering hebben al tien eigenaren hun huis verkocht.

Waarom is de mobiliteit zo hoog? ,,Mensen denken heel makkelijk over hun financiële toekomst'', zegt Knibbe. ,,In zo'n nieuwbouwwijk als 's-Gravenland zie je overwegend tweeverdieners. Vroeger was de auto het statussymbool, tegenwoordig het huis. Zodra het kan, willen bewoners van een rijtjeshuis doorstromen naar een twee-onder-één-kapwoning. Ook starters op de woningmarkt stellen hoge eisen. Wij adviseren vaak een goedkoop appartement. Maar zelfs stellen die elkaar net kennen, willen meteen een eengezinswoning.''

Omdat ze financieel op de toppen van hun tenen lopen, zijn veel starters kwetsbaar, zegt Knibbe. ,,Scheidingen bepalen de laatste twee jaar zeker 25 procent van ons aanbod. Vroeger bleef de vrouw bij een scheiding met de kinderen in het huis achter en huurde vader een flatje. Dat kan financieel tegenwoordig niet meer.''

Ook collega H. van Herk, van het gelijknamige makelaarskantoor, ziet veel gedwongen verkopen. ,,Vind je het gek? De Nederlandsche Bank meldde laatst dat kopers onder de 30 jaar gemiddeld 100 procent hypotheek op hun huis hebben. Banken verstrekten zelfs hypotheken tot 135 procent van de executiewaarde. Krankzinnig.''

Van Herk wijst nog op twee andere factoren voor de hoge mobiliteit in 's-Gravenland: de nieuwbouwspeculanten die snel de overwaarde van hun huis incasseerden (zie inzet) en de vele carrièremakers in de nieuwbouwwijk. Een hoger inkomen in combinatie met flink wat overwaarde en een lagere rentestand zorgde voor veel doorstroming naar meestal duurdere woningen.

Die trend is landelijk, zegt directeur C. Poulus van ABF, het onderzoeksbureau uit Delft dat regelmatig woningmarktgedrag bestudeert in opdracht van de overheid. ,,Kwaliteit is de belangrijkste trend op de Nederlandse woningmarkt. In Delfzijl en onaantrekkelijke oude stadswijken heb je leegstand, maar aan de bovenkant van de markt is een groot tekort aan kwalitatief hoogwaardige woningen. Bouwers kunnen de vraag naar kwaliteit niet bijbenen. Dat zorgt voor de geweldige prijsontwikkeling.''

Wonen mag veel geld kosten, zegt Poulus. De onderzoeker wijst op de enorme groei van de uitgaven aan keukens en tuinaanleg en op het vluchtgedrag in de volkswijken van grote steden. ,,Echtparen gaan liever allebei werken of niet meer met vakantie, dan dat ze blijven zitten. Ook de aanwezigheid van veel buitenlandse kinderen op scholen lijkt een verhuismotief te zijn.''

Het verlangen naar een blanke omgeving blijkt niet uit het Woning Behoefte Onderzoek, de periodieke enquête in opdracht van de overheid. Dat is goed verklaarbaar, zegt Poulus. ,,Culturele achtergrond is een gevoelig onderwerp, dat beseft iedereen. Enquêtevragen naar de aanwezigheid van buitenlanders in de wijk leiden bijna altijd tot politiek correcte antwoorden. Maar dat het vluchtgedrag bestaat, zie je aan de prijsontwikkeling van huizen in de blanke Vinex-wijken.''

De constateringen van Poulus klinken door in de aanbevelingen in de Nota Wonen, die staatssecretaris Remkes (Volkshuisvesting) en minister Pronk (VROM) in mei publiceerden. Met forse investeringen moet de kwaliteit van het wonen in steden worden verbeterd. Alleen dan lukt het misschien om mensen met midden- en hogere inkomens aan de stad te binden.

Met het oog op de grote vraag naar koopwoningen wil de overheid het aandeel eigen woningbezit in tien jaar opkrikken van ruim 50 naar 65 procent. Tot 2010 zullen daarom nog één miljoen woningen worden gebouwd, waarvan 225.000 in de sociale sector. Het grootste deel van de kosten, geraamd op zo'n 340 miljard gulden, moet opgebracht worden door de markt. Veel mensen willen en kunnen immers meer voor een hogere woonkwaliteit betalen.

Dat laatste blijkt ook uit de soms futiele argumenten die oud-bewoners van de huizen aan de Sibeliusweg in Capelle aan den IJssel geven voor hun vertrek: het drukke verkeer, onmin met de buren, gehorigheid, heimwee naar het dorpsleven, een erfenis, een baan in een andere stad, de waardestijging van het huis en de mogelijkheid elders een aantrekkelijker huis te kopen.

,,Het benauwt me hier enorm'', zegt Germaine van Houten, nu nog de bewoner van nummer 56. ,,Twee jaar geleden woonden we nog lekker vrij in Castricum. Dit huis kochten we eigenlijk vanaf een tekening. Een woonkeuken, dat leek ons wel wat. Maar al snel wisten we dat we ons hadden vergist. In de tuin moet je hier zachtjes praten, anders kan iedereen je verstaan.''

Binnenkort verhuist de familie Van Houten naar een huis met meer privacy in de buurgemeente Nieuwerkerk aan den IJssel. Binnen een week verkochten ze hun huis in Capelle voor een ongedacht bedrag. Twee jaar wonen aan de Sibeliusweg leverde de familie bijna twee ton winst op. Germaine van Houten: ,,Ongelooflijk. Maar ook als het huis veel minder had opgebracht, waren we vertrokken.''

De enorme overwaarde op hun huis heeft ook de buren van nummer 58 aan het denken gezet. ,,Wij zijn op zoek naar een boerderij'', zegt Inge Zorn. ,,Die kosten meer dan een miljoen. Het is raar, nog niet zo lang geleden leek dat een gigantisch bedrag. Nu stel je vast dat het slechts het dubbele is van de waarde van ons huidige huis.''

Joop Grevelink van nummer 64 betreurt de verhuisdrift. Het ondermijnt de sociale samenhang in de buurt, zegt de arts, die bij de Rotterdamse GG&GD hulp verleent aan drugsverslaafden. ,,Het waren allemaal jonge stellen met kinderen die hier in 1993 kwamen wonen. Ik dacht, er ontstaat wel iets van een buurtgevoel, met straatfeesten en zo. Maar dat lukt niet met zo'n groot verloop. Het is helaas een doorgangsbuurt geworden. Iedereen jaagt een volgende droom na. De één een twee-onder-een-kapwoning, de ander een vrijstaand huis of een boerderij. Maar wij gaan niet weg. Het kan me niks schelen dat ons huis zoveel waard is geworden. Dit is ons gelukshoekje.''

    • Arjen Ribbens