Een koopwoning met steun

Vanaf januari kunnen woningkopers met lagere inkomens een overheidsbijdrage krijgen. De financiële afweging tussen kopen of huren met subsidie is echter complex.

In 1948 was 28 procent van de woningvoorraad in handen van de bewoners zelf. Tegenwoordig is dat ruim de helft, maar de overheid vindt dat niet genoeg. Volgens het Woningbehoefte onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het ministerie van VROM wenst 65 procent van de huishoudens een eigen onderkomen. En het kabinet gaat ze helpen. Men beloofde niet te tornen aan de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast wordt per 1 januari – als de Eerste Kamer instemt – de nieuwe wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) ingevoerd. De BEW is een koopsubsidieregeling voor mensen met weinig inkomen en nauwelijks financiële reserves. Mede via de BEW moeten de komende tien jaar 700.000 huurwoningen, waarvan 500.000 van corporaties, in handen van de bewoners overgaan.

Op het eerste gezicht lijkt de BEW een prachtig overheidscadeau. De subsidie beloopt maximaal 301 gulden per maand, afhankelijk van het belastbaar inkomen, de gezinssamenstelling, de hypotheekhoogte en de rentestand. Daar bovenop komt een toeslag voor de overdrachtsbelasting. De inkomensgrenzen zijn hetzelfde als die voor huursubsidie. Alleenstaanden (met kinderen) mogen maximaal 35.600 gulden (31.600 gulden voor 65-plussers) belastbaar inkomen hebben; voor een stel ligt die grens op 47.750 gulden (58.400 gulden voor 65-plussers). Verder mogen alleenstaanden hooguit 39.650 gulden vermogen bezitten (67.800 gulden voor 65-plussers), terwijl de spaarpot van twee partners samen niet meer dan 58.400 gulden mag bedragen (93.850 gulden voor 65-plussers).

BEW-kopers moeten voorts minimaal 23 jaar oud zijn, de afgelopen drie jaar geen eigen woning hebben bezeten en de woning zelf gaan bewonen. De subsidie wordt steeds voor drie jaar vastgesteld. Bij een plotselinge inkomensdaling krijgen BEW-kopers een extra bijdrage. Wie na 15 jaar nog steeds recht heeft op BEW-ondersteuning, ontvangt een bedrag ineens voor de resterende vijftien jaar.

Ook de te kopen woning en de hypotheek moeten aan voorwaarden voldoen. De som van de koopprijs, alle koperskosten (overdrachtsbelasting, makelaarskosten, hypotheekkosten) plus het prijskaartje voor achterstallig onderhoud mag maximaal 247.400 gulden zijn. De koper mag dus voor de woning inclusief opknapkosten hooguit zo'n 220.000 gulden betalen. De hypotheek – een Nationale Hypotheek Garantie is verplicht – mag maximaal 197.900 gulden bedragen en moet in hooguit 30 jaar voor ten minste 60 procent worden afgelost.

Kopers mogen alleen een spaar-, annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten. De beleggingshypotheek is verboden, en aflossingsvrij lenen mag hooguit voor 40 procent van het leenbedrag. De rentevaste periode is minimaal 15 jaar. Voor een bestaande woning is een taxatierapport vereist. Bij achterstallig onderhoud – minimaal 10 procent van de woningwaarde – moet er een bouwkundig rapport komen. De geldgever bewaart het onderhoudsbedrag totdat de werkzaamheden aantoonbaar zijn verricht.

Is dit een gouden kans voor huurders? De meningen lopen uiteen. De Woonbond, de belangenorganisatie voor huurders, is huiverig. ,,Het gaat hier om mensen die nu al dubbeltjes en kwartjes omdraaien om auto te kunnen rijden'', zegt woordvoerder Hans Roseboom. ,,Toch wordt verondersteld dat ze hun lening kunnen aflossen naast de rentebetalingen, de eigenaarslasten, servicekosten, reserveringen voor groot onderhoud en de inbreng van eigen geld. Juist bij de goedkopere woningen kunnen de onderhoudskosten oplopen. Huurders met een laag inkomen die nu huursubsidie krijgen, moeten zich dus tweemaal achter de oren krabben voor ze dit doen, want je zet jezelf vreselijk onder druk.''

De afweging tussen huren en kopen kan ingewikkeld zijn. Corporaties die woningen willen verkopen – het gaat vaak om duurdere appartementen – zullen ze doorgaans aanbieden aan de zittende huurders, al kunnen leegstaande woningen ook op de markt komen via makelaars. Een onafhankelijke taxateur bepaalt de waarde. Op die prijs kan een koper die nu huurt een korting krijgen tot 30 procent (maximaal 20 procent voor niet-huurders) in ruil voor beperkende voorwaarden. Hij moet bijvoorbeeld minimaal vijf jaar eigenaar blijven of de woning bij verkoop weer aanbieden aan de corporatie tegen marktwaarde, waarbij de eventuele winst of verlies met de corporatie wordt gedeeld. De laatste verkoopvorm heet `maatschappelijk gebonden eigendom'. Door de korting valt de koper eerder onder de BEW-voorwaarden, maar de winst- of verliesdeling verkleint de kans op winst of verlies.

Jan Arie de Gier, woordvoerder van Aedes, de brancheorganisatie van de woningcorporaties noemt de afweging tussen kopen en huren een kwestie van ,,goed nadenken en rekenen''. Elke situatie is anders, benadrukt hij. ,,Naast de afweging van woonlasten is belangrijk hoe lang je ergens wilt blijven wonen, of je wel of niet de sores van een eigen huis wilt, en wat je aan een eigen huis belangrijk vindt. Zie je het als appeltje voor de dorst of wil je ermee kunnen doen en laten wat je wilt?''

Het feit dat woningcorporaties huurders steeds meer zeggenschap geven over de binnenkant van hun woning maakt de afweging tussen kopen of huren (met subsidie) extra ingewikkeld. ,,Het hangt er ook vanaf waar je woont'', zegt De Gier. ,,In Amsterdam en Utrecht moet je voor een huurwoning in de binnenstad bij een corporatie minimaal 10 jaar op een wachtlijst. Dat houdt ook in dat de koopprijzen daar volstrekt onbetaalbaar zijn.''

Het ministerie van VROM geeft de hypotheekverstrekkers een belangrijke rol bij de BEW, want zij vragen de subsidie aan. VROM gaat hen voorzien van een computerprogramma om de koopsubsidie te berekenen en koop- en huurlasten te vergelijken. De diskette garandeert niet de beste hypotheek, want een bank of hypotheekbemiddelaar biedt doorgaans hypotheken aan van één of enkele maatschappijen. De gunstigste hypotheek is binnenkort te vinden via de internetsite van de Vereniging Eigen Huis (contributie 32,50 gulden per jaar). Speciale aandacht bij de hypotheekkeuze vraagt de rentevergoeding over het bedrag dat de geldgever vasthoudt voor achterstallig onderhoud. K. Schiffer, directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie die alle BEW-hypotheken voorziet van een Nationale Hypotheek Garantie, verwacht dat de rente daarop buitengewoon beperkt is. ,,Per 1 januari zullen we weten of alles goed gaat functioneren'', zegt hij. ,,Zo'n nieuwe wet is altijd een beetje een ongeleid projectiel.''

Informatie: www.koopsubsidie.nl tel (070) 339.50.05

www.woonbond.nl, tel (020) 551.77.00

www.eigenhuis.nl, tel (033) 450.77.52