Wonen buiten de Randstad

De huizen die nu worden gebouwd in de Verenigde Staten zijn bijna twee keer zo groot als de nieuwbouw van 1950. Misschien is dat wel overdreven. Psychologen kunnen uitleggen dat mensen waarschijnlijk genetisch zijn toegerust om zich te willen onderscheiden van de medemens – want wie uitblinkt heeft een voorsprong in de concurrentie om een aantrekkelijke partner. En dus geven Amerikanen waarschijnlijk te veel geld uit aan Rolex horloges, auto's en misschien ook wel aan huizen.

Maar maken wij in Nederland niet precies de omgekeerde fout? Onze huizen werden aan het begin van de Vinex-periode zelfs bewust kleiner dan in 1985: in de straat bleef geen ruimte meer over voor een plantsoen, voortuin of boom. Alleen vuilnisbak, straat en carport scheiden ons nog van de huiskamer van de overburen. En dat in een land waarvan de economie net zo hard groeit als die van Amerika. De oorspronkelijke geplande woningdichtheid in de Vinex-wijken was een ernstige fout, en dat blijkt ook uit de huizenprijzen. In Frankrijk, Duitsland, Engeland en Zweden houden de huizenprijzen gelijke tred met de economie. In Amerika zijn de huizenprijzen sinds 1985 zelfs achtergebleven bij de economische groei omdat daar royaal is gebouwd. Alleen in Nederland stijgen de huizenprijzen sinds 1985 drie keer zo snel als de gemiddelde welvaart. Voor steeds meer mensen zal de droom van het eigen huis ook letterlijk een droom moeten blijven.

Nu komt binnenkort de Vijfde Nota van minister Pronk en helaas maakt die op dit belangrijke punt twee cruciale fouten. Ten eerste houden de officiële berekeningen vast aan de huidige trend van krap bouwen op kleine kavels. Alle uitgelekte versies van de Vijfde Nota eisen dat Nederlanders niet ruimer gaan wonen. Adviseur prof. Jacqueline Cramer uit Wageningen heeft de minister in een vertrouwelijke brief dringend gewezen op deze dwaze veronderstelling. De tweede grote fout bij de voorbereiding van de Vijfde Nota is de veronderstelling dat de Randstad de snelst groeiende regio van het land moet blijven en Noord-Nederland de hekkensluiter. Dat noodlottige idee baseert minister Pronk op berekeningen die veronderstellen dat burgers en bedrijven automatisch blijven doen wat ze de afgelopen vijftig jaar ook al deden, namelijk op zoek gaan naar een locatie dichtbij Schiphol of bij de andere kernen in de Randstad. De grote steden en hun lobby `Delta Metropool' zullen die aanname wel toejuichen want die geeft kans op miljarden extra subsidie voor toekomstige versies van Leidsche Rijn bij Utrecht (2 miljard subsidie aan belastinggeld) of IJburg (1 miljard subsidie en aantasting van de natuur). Maar voor Nederland als geheel is het fout om zo mechanisch te extrapoleren naar de toekomst. Ten onrechte denken de ambtelijke adviseurs van VROM dat aan de populariteit van provincies niets is te sturen. Maar natuurlijk kijken bedrijven naar huizenprijzen, culturele voorzieningen, het openbaar vervoer en de file-narigheid. Onderzoek van collega's op Harvard laat bijvoorbeeld zien hoe belangrijk de podiumkunsten zijn om bedrijven naar een stad te trekken. En elk boek over `urban economics' vertelt hoe beter openbaar vervoer met tram of metro betekende dat Londenaren en New Yorkers ruimer konden gaan wonen op meer afstand van de metropool.

Er is nog een extra reden om beter na te denken over het spreiden van bedrijven en burgers. De Nederlandse economie is `oververhit' zo kopte NRC Handelsblad deze woensdag. Vroeger kon De Nederlandsche Bank daar wat aan doen met een hoge rente en een antiinflatie politiek. Men snapt in Den Haag nog niet dat die `oververhitting' nu vraagt om een regionale respons. Als de kosten van levensonderhoud in Amsterdam of Utrecht echt te hoog worden voor de modale werknemer, dan moeten allereerst de lonen extra omhoog van verpleegsters, onderwijzers en agenten. Daarna is er een keuze, of we besteden extra miljarden aan belastinggeld voor nog een kostbaar `Leidsche Rijn' project en een tweede even duur `IJburg' in een ander natuurgebied. Of we maken Lelystad, Emmeloord, Heereveen, Drachten en Groningen extra aantrekkelijk zodat bedrijven zich beter spreiden. Binnenkort beslist het kabinet of een nieuwe, snelle trein van Amsterdam over Schiphol naar Groningen de moeite waard is. Nog steeds houden de ambtelijke berekeningen die ik heb gezien geen enkele rekening met de overspannen woningmarkt in West-Nederland en met het risico dat straks de modale Nederlander in Holland en Utrecht nooit meer een eigen huis kan betalen. En ook verwaarlozen de ambtenaren de kosten die Nederland zou maken wanneer toch kunstmatig te veel huizen worden opgepropt in de Randstad. Die risico's moeten natuurlijk meewegen in de analyse van kosten en baten. Is de zweeftrein naar Groningen duur? Natuurlijk, maar nog eens 70.000 gulden subsidie per huis op kunstmatige locaties bij Utrecht of Amsterdam is ook heel veel geld, en verdere aantasting van de mooie stukken in het Groene Hart mag welhaast een onschatbaar verlies heten.

De feitelijke analyses van Pronk zijn op twee hoofdpunten grondig verkeerd. Kavelgroottes waren vijftien jaar bevroren en dreigen nu opnieuw tot 2030 te worden vastgezet door VROM. Dat heeft alleen maar tot gevolg dat de oudere, iets grotere huizen helemaal onbetaalbaar worden voor de gemiddelde Nederlander. Bovendien is het jammer om niet economisch na te denken over kansen voor het noorden (en Overijssel en Limburg), zeker omdat huizen en bedrijfsterreinen in Noord-Nederland op dit moment precies 3 procent van de totale grond in beslag nemen. Dáár is de ruimte, maar bij VROM ontbreekt het analytisch vermogen.